Что такое – функциональная зона? Какой она может быть? В соответствии с чем устанавливаются ее рамки? Каковы основные правила зонирования? В каких сферах применяется это понятие? В соответствии с какими нормативными актами распределяются городские территории? Что первично при планировании обустройства поселений?
Что это? Определение
Согласно обобщающему определению, функциональные зоны – это места, для которых документальными актами территориального планирования и кадастрового учета четко обозначены границы и прописано конкретное назначение целевого использования.
Это понятие нередко путают с термином «территориальная зона». Между тем, у данных понятий различный смысл, хотя, безусловно, имеется и некоторое сходство между ними.
В чем отличие от территориальных зон?
Немного иной смысл имеет понятие «территориальные зоны». Функционального зонирования, конечно же, при разделении местностей по территориальному принципу тоже придерживаются. Однако у этого термина более специфическое, узкое значение.
Это местности, предназначенные для конкретного целевого размещения каких-либо объектов, к примеру, парков или же жилых районов, свалок, производственных зданий. Внутри каждой территориальной зоны может располагаться несколько функциональных, впрочем, обратная зависимость тоже существует.
То есть определение этого понятия заключается в следующем: зона, для которой определены и прописаны в соответствующих нормативных актах землепользования ограничения в застройке, а также территориальные границы.
Основные виды
Территориальные, как и функциональные, зоны подразделяются на несколько основных видов. Каждый из них характеризуется собственным целевым назначением и специфическими особенностями или же ограничениями в эксплуатации.
Основные функциональные зоны территории - это:
- жилые;
- общественно-деловые;
- производственные;
- сельскохозяйственные;
- рекреационные;
- особые;
- охраняемые.
Каждый из данных видов подразделяется на более узкопрофильные подвиды, соответствующие непосредственному предназначению или же использованию.
Что такое рекреационные зоны?
Рекреационные функциональные зоны города - это следующие места:
- лесопосадки;
- парки;
- прогулочные пешеходные улицы;
- сады;
- объекты, предназначенные для спортивных занятий;
- водоемы и прочее.
То есть это те места города, в которых люди не живут или работают, а где проводят досуг, гуляют, отдыхают, занимаются спортом. К примеру, городская набережная или же парк с аттракционами – это рекреационные функциональные зоны в пределах общей территории.
Что такое общественно-деловые зоны?
К общественно-деловым местам относятся те территориальные участки, на которых расположены такие объекты:
- коммунальные и бытовые службы;
- больницы, поликлиники и прочие пункты обеспечения здравоохранения;
- коммерческие и офисные здания;
- магазины;
- культурные, образовательные центры и прочее.
То есть, к примеру, здание театра, как и торгового центра – это часть общественно-деловой зоны города.
Что такое жилые зоны?
Казалось бы, что с тем, чем являются жилые функциональные зоны генерального плана города, никаких неясностей быть не может. Однако все не совсем просто, и эти территории тоже имеют собственные подразделения по видам.
Основные различия между этими территориями определяются максимально возможной этажностью застройки и ее плотностью. То есть существуют зоны малоэтажного строительства и прочие.
Что такое сельскохозяйственные зоны?
Достаточно специфичное использование территорий для городских поселений, однако это лишь на первый взгляд. Такие функциональные зоны включают в себя не только земли, на которых выращиваются какие-либо культуры или же разводится скот, но и места, к фермерскому производству отношения не имеющие.
К этим участкам относятся территории с располагающимися на них:
- садоводческими товариществами;
- дачными поселками;
- домами частного сектора (в некоторых случаях);
- цветоводческими хозяйствами и так далее.
То есть, например, территория с дачными поселками, обустроенными в конце позапрошлого столетия, как и садоводческие участки вблизи городской черты, только начинающие осваиваться, это – зона сельскохозяйственного назначения.
Что такое производственные зоны?
Это функциональная территориальная зона, участок или район в городе, где сосредоточены промышленные здания.
Однако помимо мест, в которых выстроены здания заводов или фабрик, к этому же виду зон относятся и участки различных инженерных коммуникаций, транспортная сеть и многое другое. К примеру, территория, на которой располагается городская подстанция, обеспечивающая электроснабжение, - это тоже часть производственной зоны.
Что такое особые зоны?
Городские функциональные зоны участка общей территории, использующегося своеобразно, это:
- кладбища;
- места скопления каких-либо отходов жизнедеятельности;
- полосы санитарного контроля и прочее.
То есть это те территории, на которых размещены специфические целевые объекты или же прилегающие к ним участки.
Что такое охраняемые зоны?
Это те территории, которым придается особое значение, к примеру:
- исторические заповедники;
- памятники природы или культуры;
- места, имеющие эстетическую ценность;
- стратегические объекты;
- участки, важные для осуществления научной деятельности, и прочее.
То есть если в каком-либо районе города начинаются археологические раскопки, то эта территория становится охраняемой зоной. Также к этому виду зон относятся участки, прилегающие к железнодорожным мостам, берегам рек, и многие другие места, нуждающиеся в охране или же подразумевающие в связи со своим целевым предназначением ограничения в доступе к ним.
В чем цель зонирования? Основные типы
Главная цель, с которой осуществляется функциональное зонирование, заключается в том, чтобы выделить в пределах городской черты однообразные по природным качествам участки, максимально подходящие для конкретного типа техногенной нагрузки. Разумеется, это делается и для наиболее рационального использования земельных территорий, с учетом интересов и удобства местных жителей и геоэкологической ситуации, конечно же.
Основные функциональные зоны в пределах городской черты и в непосредственной близости от нее подразделяются на три крупных типа:
- промышленные;
- селитебные или же жилые;
- рекреационные.
Выделение именно этих зон в качестве основных обусловлено тем, что они имеют наибольшее значение для городского обустройства и, как правило, занимают крупные земельные участки в сравнении с другими.
Остальные зоны относятся к вторичным по значению и являются как бы вспомогательными. То есть они появляются потому, что в этом имеется необходимость, возникающая в процессе использования территорий, относящихся к одному из основных типов городского зонирования.
Определение границ и правила
Граница функциональных зон устанавливается с учетом целевого предназначения участка. Как правило, по типу предназначения, территории в рамках городской черты подразделяют на такие типы:
- подходящие для жилой застройки;
- выделяемые в особые группы;
- оптимальные для обустройства производства;
- нужные для обеспечения жизнедеятельности, то есть для инженерных, транспортных сетей.
Правила, которыми руководствуются при зонировании свободных территорий, прописаны в Градостроительном кодексе Российской Федерации, в статье под порядковым номером 35.
Обычно функциональные зоны генерального плана городского или иного поселения территориально ограничиваются улицами, автострадами, магистралями. Они могут занимать любые площади как в один квартал, так и в несколько районов.
Главные параметры, по которым при первичном планировании, то есть в случае введения в эксплуатацию свободных новых земельных участков, определяются границы функциональных зон, прописаны в сборнике нормативных актов, называющемся «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Документ был утвержден в качестве основополагающего руководства для застройщиков в 2016 году в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Обычно этот сборник нормативных актов и предписаний называют в обиходе более кратко – «Правила». Именно этим документом обозначено то, что допустимо размещать, где это можно делать, а где нет. На примере это может выглядеть следующим образом. Допустим, в начале прошлого столетия была построена фабрика, благополучно сохранившаяся до наших дней и продолжающая функционировать. Разумеется, это производство стало градообразующим, поселение выросло вокруг него. Однако, согласно сборнику нормативных предписаний, новая застройка вблизи производственного здания не допустима, а уже стоящее рядом с ней жилье следует постепенно выводить из эксплуатации, то есть расселять и сносить или же использовать в иных нуждах.
Безусловно, на определение границ той или иной зоны влияет и ее целевое предназначение. Некоторые из вторичных типов в принципе не могут иметь четких рамок. Например, электросети на планах городского функционального зонирования обозначены тонкими линиями, пронизывающими все без исключения территории. Это же можно сказать и о транспортной инфраструктуре, дорогах, канализации и различных объектах коммунального хозяйства. То есть такие функциональные зоны, целью появления которых является обеспечение основных потребностей населения, четких границ не имеют. Они в принципе не могут быть ничем ограничены. Но это вовсе не означает, что для таких вторичных зон нет четких предписаний по их расположению. То есть столбы с электрическими проводами не устанавливают в центре дорожного полотна, а кабели не закапывают глубже, чем это прописано в правилах.
Размещение и обустройство таких зон регламентируется не только градостроительными нормативными актами, но и рядом других законодательных предписаний, перечень которых напрямую зависит от целевого использования тех или иных функциональных зон. К примеру, обустройство и расположение кладбищ, канализации, желобов со сточными водами и прочих подобных объектов согласовывается еще и с санитарными и природоохранными нормативными законодательными актами.
Зачем это нужно?
Нормативная или же правовая база, предназначенная для наиболее оптимального функционального разделения, имеющаяся в распоряжении города либо иного поселения, территории, необходима для достижения конкретных целей.
В первую очередь к ним относятся:
- сохранение чистоты экологической среды в местах проживания людей;
- рациональное и максимально полное использование имеющихся земельных участков;
- рачительное отношение к природным ресурсом;
- создание наиболее удобных условий для проживания, отдыха и осуществления трудовой деятельности.
Разумеется, наиболее просто эти цели достигаются при возведении новых жилых массивов, промышленных районов, то есть в случае расширения территориальных границ поселения.
