Оценка квартиры или дома может понадобиться во многих случаях. Да и самому бывает важно знать, какой доход можно получить от продажи недвижимости. Ведь это актив, который нужно использовать с умом, а значит, знать о нем все. Подробнее об оценке рыночной стоимости квартиры вы сможете прочесть в этой статье.
Что такое рыночная стоимость?
Сейчас во всем мире главенствует рыночная модель экономики, которая предполагает покупку и продажу различных товаров за те деньги, за которые люди готовы их приобретать. Например, если вы выпускаете дешевые одноразовые тарелки, то их цена вряд ли будет очень высока. В противном случае покупателей у вас просто не будет. Этот же принцип можно отнести и к недвижимому имуществу: к квартирам и домам. Но в этом случае гораздо сложнее назначить объективную цену, которая бы не уменьшала вложений хозяев и при этом не была заоблачной. Ситуация зачастую осложняется тем, что в ходе продажи собственности владельцы редко бывают объективны. Если с домом связаны хорошие воспоминания, или в нем прошло ваше детство, то бывает сложно грамотно назначить цену, исходя из рыночных условий.
Именно поэтому такой популярностью пользуются услуги оценщиков, которые помогают трезво назначить верную стоимость. Оценка рыночной стоимости квартиры может быть связана с некоторыми сложностями в том случае, если у владельцев квартиры есть срочная необходимость быстро продать недвижимость или она находится в неблагоприятном районе.
По виду различают текущую, прошедшую и будущую рыночную стоимость. Как можно догадаться, она зависит от времени, на которое рассчитывается. Чаще всего проводят текущую оценку, но если вы собираетесь вкладывать деньги в квартиру как в инвестицию, то вам может пригодится и стоимость жилья в будущем.
А надо ли знать цену?
Зачем узнавать стоимость имущества? Цели оценки рыночной стоимости имущества могут быть разными. Но чаще всего оценку объекта проводят в следующих случаях:
- Если недвижимость хотят заложить или сдать в аренду. В первом случае стоимость нужна для расчета величины предоставляемых средств (например, для ипотеки или кредита).
- Если недвижимость подарили, и вам нужно зафиксировать ее реальную стоимость.
- При банкротстве.
- Для оспаривания кадастровой стоимости. При продаже имущества государство берет в казну налог, который накладывается на разницу между рыночной и кадастровой стоимостью. Для оспаривания ее величины часто может понадобиться помощь оценщика.
- При продаже или при покупке.
- В любых других ситуациях, когда нужно узнать реальную цену объекта.
Методы оценки
Существует три метода оценки рыночной стоимости.
Самым популярным считается затратный. В нем учитывается, сколько собственных средств вы вложили в покупку и обустройство жилища. Критерии такого способа довольно четко определены. Для проведения расчетов нужно знать, сколько будет стоить постройка точно такого же дома или квартиры в текущем моменте. При этом учитываются абсолютно все мелочи: от стоимости дверей до цены на услуги монтажа. Конечно же износ и минусы жилища также исчисляются, в результате чего можно довольно быстро получить точную цену имущества. Еще одно определение, которое нужно знать при затратном подходе – это цена замещения. Сколько будет стоить квартира с такой же площадью и примерно в таком же месте, но построенная с помощью других материалов? В результате владелец может получить наглядную картину того, сколько на самом деле стоит его недвижимость. Ведь покупатель вряд ли будет платить за объект, который не отвечает заявленным требованиям.
Еще один метод – сравнительный. Он заключается в проведении исследований похожих сделок. Например, в прошлом месяце у Василия купили 1-комнатную квартиру примерно в том же районе с тем же социальным благоустройством. Сколько он за нее получил? Собрав определенную статистику из нескольких таких случаев, можно сделать выводы о средней цене имущества в этом сегменте. На данный момент для сравнительной оценки даже не нужно прибегать к помощи специалистов: многие сайты собирают информацию и выводят полученный результат.
Доходный метод оценки имущества берет в расчет то, сколько можно получить после покупки недвижимости. Такой метод применяется, например, при покупке квартиры с целью сдавать ее в дальнейшем в аренду. Ведь в этом случае значение имеют совсем другие факторы: близость метро, дизайн, площадь и т. д. Доходный метод позволяет с большой долей вероятности предположить, насколько прибыльным или убыточным будет вложение в будущем.
Критерии
В каждом подходе для оценки рыночной стоимости помещения применяют разные критерии. Но в целом все они основываются на следующих факторах:
- Транспортная доступность (метро, остановки, большие дороги).
- Жилая площадь.
- Планировка.
- Доступность различных социальных объектов: торговых центров, школ, детских садов.
- Качество воздуха.
- Наличие рядом парков и иных природных объектов.
- Этаж.
- Материал, из которого построено жилье.
- Наличие отделки и ремонта.
Оценка квартиры
Наиболее частым объектом для оценки обычно становятся квартиры. Заказчику нужно просто ответить на вопрос о том, зачем ему понадобилась оценка. На основе ответа исполнитель выбирает подходящий метод. Но чаще всего оценка рыночной стоимости квартиры происходит с учетом всех трех подходов. Если все они применены, то рыночная стоимость считается обоснованной. У каждого подхода также есть коэффициент, который отражает его достоверность. Например, у сравнительного метода коэффициент достоверности достаточно низкий, так как многие сделки на российском рынке непрозрачные, а объекты зачастую не имеют достаточных аналогов. Как проходит процедура оценки объекта?
- Оценщик выбирает метод оценки, который наиболее всего подходит для конкретной квартиры или дома.
- Заказчик может выбрать сроки выполнения своего заказа. Также он должен озвучить цель исследования и величину вознаграждения.
- Если обе стороны пришли к соглашению, то между ними составляется договор. Зачастую услуги оценщика стоят недешево, поэтому договор является дополнительной гарантией выполнения обязательств.
- Чем больше методов будет использовано в исследовании, тем дороже оно будет. Поэтому оценщик может озвучить цену каждого отдельно для понимания того, о какой сумме идет речь.
- Далее исполнитель проводит саму оценку, вычисляет коэффициенты достоверности и предоставляет итоговую величину.
- Последним заполняется отчет о текущей рыночной стоимости объекта.
Оценка дома
Оценка рыночной стоимости дома мало чем отличается от аналогичной процедуры для квартиры. Для начала оценщик определяет стоимость не самого коттеджа, а участка. К этой сумме специалист прибавляет стоимость работ и материалов, которые нужны для возведения такого же дома. Чаще всего оценка рыночной стоимости участка проводится затратным методом. Если же заказчик выбрал метод сравнения, то исполнитель будет искать аналогичные объекты в соседних районах для того, чтобы вычислить среднюю стоимость участка с домом. В результате получается средневзвешенная цена, на которую можно опираться во время продажи.
Покупка или продажа недвижимости – это очень ответственный этап. При неверной оценки стоимости владелец может сильно пожалеть о том, что не воспользовался услугами профессионального оценщика. Ведь в результате можно потерять гораздо большую сумму.
Порядок составления документа о стоимости
Отчет — это итог оценки недвижимости, в который включают всю необходимую информацию. В нем содержатся методы, которые были применены для оценки, анализ характеристик, описание рыночной ситуации и многое другое. Проще говоря, отчет служит официальным подтверждением назначенной рыночной стоимости и может использоваться при заключении сделок или для получения кредитов. Для того чтобы отчет был признан действительным, он должен содержать следующие разделы:
- Титульный лист (номер, данные об исполнителе и хозяине недвижимости).
- Оглавление. Несмотря на то что отчет не очень длинный, оглавление позволяет быстро разобраться в существующих разделах.
- Сопроводительное письмо, в котором и содержится вся основная информация, изложенная в свободном формате. В нем обычно говорится о примененных подходах.
- В выводах указывают результаты оценки.
Благодаря удобному формату отчета об оценке рыночной стоимости каждый человек может легко найти нужную ему информацию, а итог процедуры можно узнать, просто заглянув на последний лист.
Разница между рыночной и кадастровой стоимостью
Во время продажи или покупки недвижимости вам наверняка придется столкнуться с таким понятием, как кадастровая стоимость. Это цена жилья, которая устанавливается государством путем собственной оценки. Кадастровая стоимость не всегда бывает верной, поэтому между ней и рыночной ценой может возникнуть пропасть в несколько сотен тысяч рублей. Какие шаги стоит предпринять в этом случае?
- Заказать оценку собственности сторонним специалистом.
- Если разница оказалась действительно существенной, то необходимо подать заявление в Росреестр с просьбой пересмотреть величину кадастровой стоимости на основе имеющихся документов. В этом случае большую роль может сыграть грамотно составленный отчет.
- В случае отказа вы можете оспорить решение в судебном порядке. Главное - успеть сделать это в течении 6 месяцев с даты проведения оценки.
Советы специалистов
Оценка рыночной стоимости жилого помещения – весьма сложная процедура, у которой существует множество нюансов:
- Если кадастровая стоимость ниже рыночной, это может существенно понизить налоги. Но если вы собираетесь продавать недвижимость, то ее лучше будет пересмотреть.
- Пользуйтесь бесплатными консультациями. Некоторые компании предоставляют их безвозмездно в рекламных целях. Также в интернете вы можете получить консультацию специалистов по спорным вопросам.
- Проводите оценку заблаговременно. Процесс может затянуться на долгое время. Оценка сама по себе не делается быстро, а на пути могут возникнуть непредвиденные сложности.
- Выбирайте компании, расположенные в том же районе, что и объект. В этом случае вам не придется дополнительно оплачивать транспортные расходы и время специалистов.
К кому обратиться?
Если вы решили прибегнуть к услугам оценщика, то вам потребуется специалист, который занимается именно вашим сегментом недвижимости. В больших городах вариантов обычно очень много. Выбирать нужную фирму стоит по отзывам или рекомендациям знакомых. Если же никто из вашего окружения не может поделиться контактами проверенного человека, то при выборе исполнителя стоит руководствоваться следующими критериями:
- Компания должна работать на рынке в течение нескольких лет и иметь хорошую репутацию.
- На сайте должны быть представлены лицензии и сертификаты, которые будут подтверждать право на работу фирмы.
- Положительные отзывы в интернете также могут послужить фактором для сотрудничества.
Стоимость услуг оценщика
Многие думают, что услуги оценщика стоят безумных денег, ведь ему приходится выезжать на объект и проделывать большую работу. Но на самом деле за оценку квартиры вам нужно будет заплатить от 3 500 до 5 000 рублей. Стоимость зависит от компании, размера квартиры и ее удаленности от города. Обычно выезды в область оплачиваются отдельно. Также надбавка к цене идет на срочные заказы, обычно стоимость повышается на 20 %.
Итоги
Если вы разобрались с тем, что такое оценка рыночной стоимости, какие методы существуют, то вы стали компетентней в вопросах купли и продажи объектов недвижимости. Проведя оценку объекта и сформировав отчет, вы точно будете знать, сколько стоит ваша квартира, дом или участок.
