Прежде чем приступать к обсуждению деятельности жилищного кооператива "Бест Вей", отзывы следует рассмотреть внимательнейшим образом, причем не только от тех людей, которые в ЖК вступили, но и от независимых экспертов. Во все времена, тем более в современных условиях мирового экономического кризиса, решение собственного жилищного вопроса настолько важный шаг, что делать его без всесторонней теоретической подготовки чрезвычайно опасно. Поэтому начать лучше всего с изучения, как теперь говорят, матчасти: понятий, терминологии, законодательных актов и даже истории вопроса.
Что есть кооперация и кооперация. Или то, что мы рассматриваем
Когда перед человеком встает конкретная задача, требующая решения, с которым в одиночку он справиться не может, на помощь приходят родные, друзья, единомышленники. Именно так и зародилось кооперативное движение в восемнадцатом веке - методом долгих проб и ошибок. Задачи перед кооператорами в каждом конкретном случае стояли разные, но объединялись люди для их решения всегда добровольно. Это главная примета кооперативного движения. Принципы совместной деятельности за несколько веков почти не изменились: на тех же условиях и сегодня выстраиваются жилищные кооперативы, как в восемнадцатом веке в Англии - потребительские. Однако на каких принципах основывается построение жилищного кооператива "Бест Вей", отзывы не умалчивают, и надо признать, что отличия кардинальны.
Несколько ранее английского варианта появилось кооперативное движение во Франции, его основа была производственной, еще раньше в Германии создавались первые кооперативы селян и ремесленников. Однако именно в Англии зародился наиболее близкий к современному жилищному. А Россия, естественно, не оставалась в стороне: путь кооперативного строительства принес нам некоторый опыт за 170 лет своего существования, он был сложным и трудным - от декабристов в Забайкальской глуши с их потребительским кооперативом до сегодняшних тревог с последующими радостями или горестями. В Советском Союзе жилищные кооперативы существовали, но в весьма ограниченном количестве, поскольку обеспечением жилья для народа занималось само государство, не отдавая недвижимость в собственность. С момента распада СССР ситуация поменялась кардинально, именно поэтому и получили широкие возможности для существования такие объединения, как жилищный кооператив "Бест Вей".
Отзывы говорят о том, что при вступлении в любое сообщество кооператоров необходимо иметь начальный капитал на первый взнос, который обычно гораздо более весом, чем последующие. Решает вопрос либо ссуда, взятая в банке, либо огромная сила воли, позволяющая накопить средства на покупку пая для будущей жилплощади: все-таки соблазнов теперь такое невообразимое количество, что от самодисциплины остаются чаще всего только воспоминания. Судя по многим отзывам о жилищном кооперативе "Бест Вей" (не будем сейчас говорить о том, что все они даже по риторике весьма друг на друга похожи), предлагается сделать накопления по индивидуальному графику с размером первого паевого взноса от десяти тысяч рублей. Копить можно сколь угодно долго, в зависимости от силы желания получения собственного жилья. Здесь уже можно привести целый ряд негативных отзывов о жилищном кооперативе "Бест Вей", но лучше события не торопить.
Это объединение декларирует невероятно низкие проценты по выделенным средствам - от 0 % до 2 % (если срок до десяти лет). Пакет документов для того, чтобы стать пайщиком, собирать не надо, достаточно паспорта. Работа ЖК позиционируется как прозрачная, поскольку есть личный кабинет у каждого пайщика прямо на сайте жилищного кооператива. Негативные отзывы о "Бест Вей", правда, всякую прозрачность отрицают. Однако перечисленные выше условия человека осмотрительного уже должны насторожить, а еще более он встревожится предлагаемой возможностью передачи собственного пая любому члену кооператива или даже постороннему человеку. А получить полностью оплаченное жилье можно в любой точке страны вне зависимости от географии. Как такое возможно? Странные, почти сказочные условия. Все это очень похоже на финансовые организации по быстрым займам денег, только получает их не клиент, а субсидирующая организация. Итак, жилищный кооператив "Бест Вей" - обман ли это?
"Обманываться рад" и тот ли это случай
Собственные квадратные метры - не это ли является главной мечтой основной массы современного населения, в какой стране бы оно ни проживало? Наше государство дает каждому гражданину право реализовать эту мечту согласно Конституции, уже созданы и регулируются законы, по которым можно осуществить свое право. Один из способов получить в собственность недвижимость - создание жилищного кооператива. Это теперь некоммерческие организации, существующие как разновидность потребительского кооператива, где строго соблюдается Жилищный кодекс РФ в обеспечении членов объединения квадратными метрами. Жилищный кооператив "Бест Вей" - не исключение. Эта организация также действует пока сугубо в рамках закона.
Объекты таким же образом покупаются или строятся на кооперативные деньги, без участия кредитных организаций, где процент обычно слишком весомый. Значит, и жилье кооператив получает дешевле практически вдвое. С ипотекой так не получится. Это главное преимущество любого жилищного кооператива. Сюда же можно отнести и отсутствие посредников, которые стоят так же дорого, как налоговые вычеты. Жилищный кооператив "Бест Вей" предлагает дополнительные и очень привлекательные возможности, которые стократ увеличивают преимущества этого выбора. Например, те же предложения накопить с их помощью деньги на паевой взнос и купить недвижимость в любой точке страны.
Некоторые предложения выглядят очень заманчиво: например, получение квартиры при условии взноса всего трети от ее фактической стоимости. Если строительство с долевым участием, пайщики ЖК "Бест Вей" принимают объект у застройщика. Также ведется работа с материнским капиталом, с субсидиями на жилье. Для каждой сделки предусмотрена юридическая экспертиза. Однако есть одна, характерная только для ЖК "Бест Вей" особенность работы. Пайщики должны быть активными. Именно они быстрее продвигаются в очереди. В чем же заключается активность пайщиков? А в том, что они должны беспрестанно заниматься вербовкой новых членов в кооператив «ЖК "Бест Вей"». На этом моменте любой здравомыслящий человек должен уже насторожиться.
Сразу становятся понятными жалобы пайщиков, что жилье получить никак не удается. Вероятнее всего, эти люди были недостаточно активны. Упоминаются и случаи, когда полностью выплачен пай, а сам пайщик с семьей уже давно проживает в полученных квадратных метрах, а право собственности все еще не оформлено в ЖК "Бест Вей". Отзывы работников кооператива рядом с каждой подобной жалобой опровергают изложенное, но, тем не менее, само появление таких обвинений уже должно настораживать. Банк может выдавать крупные суммы по кредиту, кооператив - нет. Обычно по ипотеке в качестве первого взноса идет сумма в 30 % от общей стоимости данной недвижимости. Все жилищные кооперативы вынуждены брать больше - от 50 %. Но это не ЖК "Бест Вей". В отзывах утверждается, что он впереди планеты всей - как банков, так и других кооперативов, потому что предлагает более выгодные условия своим вкладчикам.
Недвижимость без банка - реально?
Приобретает для пайщиков недвижимость ЖК "Бест Вей" с определенными гарантиями. Например, гарантия соблюдения Гражданского кодекса и Жилищного, действующих на всей территории Российской Федерации, а также под контролем государства и общего собрания пайщиков. Собственно, паевой счет находится в Сбербанке РФ, как утверждается на сайте кооператива. На самом деле это не так. Не находится он там. На сайте даже написано о тесном сотрудничестве и презентациях, проводимых в офисах Сбербанка. Желаемое выдается за действительное. Это не единственная неточность: внизу на главной странице - сертификат от Торгово-промышленной палаты, который никогда ею не выдавался.
Кроме того, гарантируется возврат всех паевых взносов - 100 %. Однако бывшие вкладчики Жилищного кооператива "Бест Вей" из Уфы в отзывах пишут несколько иное. Первый вступительный взнос (2 000 евро!) и членские взносы в 1000 рублей, которые выплачивались ежемесячно, не возвращаются человеку, решившему выйти из кооператива. Если же просрочен ежемесячный платеж, бывают начислены ощутимые пени плюс еще 1000 рублей. Но и не это самое удивительное.
Получив желаемую жилплощадь, член кооператива до полного погашения долга не будет владельцем, оформлена эта квартира или дом на Жилищный кооператив "Бест Вей". В Уфе, а также и в других городах, очень часто выплаты рассчитаны на десять лет. Что будет, если объединение не доживет до этой счастливой минуты? В любой момент владелец - жилищный кооператив "Бест Вей" (в Иркутске, Уфе или любом другом городе - устав один) может выселить пайщика, продав или сдав в аренду данную квартиру или дом.
Жилплощадью пайщик не владеет, денег вложено очень много, а возвратить их от переставшей существовать организации проблематично. Тем более - взять не до конца оплаченную недвижимость в собственность, если все платежи оформляются как оплата аренды (а это повсеместно происходит именно так). Даже если выплаты сделаны полностью, все государственные пошлины оплачивает вовсе не Жилищный кооператив "Бест Вей" в Москве или Уфе, Санкт-Петербурге или Иркутске. Внимание: в противном случае, если выплаты сделаны не полностью, пошлины тоже оплачивает пайщик.
Интересен и инструментарий работы этого кооператива: ни один другой не использует методов сетевого маркетинга, а здесь они являются основой. Пайщик одновременно со вступлением становится консультантом и маркетологом, изучающим и продвигающим услуги кооператива. Именно за счет этих деловых качеств его очередь на получение жилья не будет стоять на месте. Не приведете новых членов - не получите ничего. Устав жилищного кооператива "Бест Вей" не позволяет расформирования кооператива, если хоть один из его членов будет против этого. Однако организации такого типа обязательно прекращают существование рано или поздно, потому что построение пирамиды не может быть бесконечным. И в случае краха паевые взносы не вернутся. Особенно пострадают те, кто вошел в кооператив позже других. Законодательство РФ предполагает возвращение паевых взносов, но всегда ли выполняются эти законы?
Отзывы юристов о ЖК "Бест Вей"
Помимо многочисленных обсуждений деятельности этого кооператива в группах социальных сетей "ВКонтакте" и "Фейсбук" (названия групп "говорящие": "Лохотронам и пирамидам - нет!"), в сети Интернет достаточное количество профессиональных оценок от юристов и экономистов. Президент Союза малого и среднего бизнеса Свердловской области Анатолий Филиппенков говорит об увеличении числа фактов мошенничества в этой сфере.
Он утверждает, что ставок в 2 или 6 % годовых в данное время просто не может быть ни в коммерческой организации, ни в некоммерческой, а также предупреждает о том, что необходимо быть осторожными к "бесплатному сыру", поскольку это наверняка мышеловка. А ЖК "Бест Вей", устав которого предусматривает постоянное наращивание количества пайщиков, имеет все признаки именно финансовой пирамиды. Успехи его зависят напрямую от того, сколько людей им удастся набрать, потому что "общий котел" должен постоянно пополняться, иначе люди устанут ожидать. И взрыв может случиться на любом этапе. Именно поэтому коммерческую недвижимость лучше приобретать другими способами.
Для чего же кооперативу такая убийственно низкая процентная ставка? На самом деле - не такая. Для того чтобы это понять, нужно попросту гораздо более подробно изучить условия займа. Эти цифры - 0 % или 2 % - превосходный способ заманить доверчивых. Реально она значительно выше, потому что помимо взноса (а это 35 % минимум от стоимости недвижимости), каждый участник ежемесячно вносит 11 000 рублей (в некоторых филиалах - 12 000): десять из них паевой взнос, а 1000 или 2000 - членский).
Жилищный кооператив "Бест Вей" недвижимость еще неизвестно когда передаст пайщику, а деньгами его уже пользуется с самого начала и за это пользование не отчисляет никакого процента. Буквально все юристы, не зависимые от деятельности кооператива, говорят одно и то же: эта схема приобретения жилья может оказаться для пайщиков мошеннической, поскольку велика вероятность того, что пирамида развалится, даже если организаторы кооператива не испарятся неизвестно куда, забрав деньги, накопленные в складчину, из общей кассы.
Что пишут в отзывах пайщики
Прежде всего перечисляются условия, при выполнении которых возможно членство в Жилищном кооперативе "Бест Вей". В Иркутске отзывы на городском форуме это сделали наиболее полно. По пунктам:
- В кооператив может вступить любой гражданин, которому исполнилось 16 лет.
- Понадобится паспорт.
- Выбрать желаемый объект недвижимости.
- Заплатить вступительный взнос 2 000 евро.
- Оплатить 35 % либо 50 % стоимости выбранного объекта.
- Оставшуюся сумму добавит кооператив. Ставка будет зависеть от сделанного взноса: если оплачено 35 % стоимости, это 6 % годовых, если оплачено 50 % - 2 % годовых. (О ставке в 0 % иркутский представитель кооператива, видимо, ничего не сказал.)
- Далее вносятся ежемесячно паевые взносы - не менее 10 000 рублей, и членские - 1 000 рублей.
- Все вкладываемые деньги копятся на едином счету, в "общем котле", до тех пор, пока сумма не позволит купить недвижимость по очереди. Обычно участники кооператива ожидают от полугода до года.
- Выбранный объект приобретает как собственник жилищный кооператив "Бест Вей".
- Через 10 лет пайщик долг кооперативу выплачивает, но пользоваться объектом недвижимости начинает гораздо раньше.
- С погашением задолженности недвижимость оформят пайщику в собственность, не раньше.
Негативные отзывы о жилищном кооперативе "Бест Вей" (СПб) по большей части представлены юристами, которых привлекли к обсуждению недостаточно сведущие в жилищном законодательстве покупатели жилплощади, ищущие наиболее бюджетный и наименее рискованный способ. Негативных гораздо меньше, чем отзывов положительных, которые, впрочем, очень похожи на заказные, "фейковые". Отзывы юристов, как это ни странно, говорят об одном и том же, хотя рассматривают явление с самых разных сторон. Выводы, однако, одинаковы. По мнению всех экспертов, проект кажется чрезвычайно привлекательным, но нужно помнить, что все подобные схемы - лишь порождение кризиса и наполнены существенными финансовыми рисками.
Что пишут в отзывах посторонние люди
Очень много отзывов от риэлторов из разных городов, а это люди опытные, которые сами ищут сделок с недвижимостью. Однако из отзывов видно, что с жилищным кооперативом "Бест Вей" у них чаще всего сделок не получается. Из Томска пишут, что объект им выбрать никто не помог, с трудом сделали это самостоятельно, затем оплатили 2 000 евро членского взноса, еще в январе 2018 заключили договор после внесения 35 % стоимости выбранного жилья. Далее началось ожидание. Через полгода поступил совет от "бывалых" членов кооператива: очередь можно купить за 130 000 рублей, что и было сделано. Однако до сих пор очередь не подвинулась, да и прозрачности с этим вопросом никакой нет, как и конкретики в ответах на вопросы.
С горьким юмором написаны отзывы из Санкт-Петербурга, где деятельность кооператива называется узаконенным отъемом денег: компания существует на взносы, ни на чем не получает прибыли, только перераспределяет вклады пайщиков снизу вверх - разве это не пирамида?
"Интересно, что произойдет, если вкладчики на нижнем уровне закончатся?" - спрашивают москвичи, изучающие способы покупки недвижимости. - "А ведь это обязательно когда-нибудь должно произойти! На что же будут покупаться следующие квартиры?" И проводят параллели с ипотекой, которая существует в рамках закона, а вот жилищный кооператив "Бест Вей" - обман, он работает как бы по закону, но без всяких рамок. Нет конкретики, только обещания.
В Екатеринбурге разложили все основания для недоверия буквально по полочкам:
- Должны быть документы на покупку земли. Их нет. Должен быть понятен ход работ, для этого обычно ставится видеокамера онлайн. Этого тоже нет. Также нет возможности проверить стройку очно.
- Должны быть продажи от агентств недвижимости, причем - крупных. Их тоже нет.
- При продажах необходимо руководствоваться ФЗ 214, как это делают все крупные компании, занимающиеся строительством.
- При покупке у потребителя должна появляться собственность. Если этого не происходит, значит покупки не было. И если ипотека - собственность с обременением, то жилищный кооператив "Бест Вей" - обещание собственности после покупки. Без выписки из Единого государственного реестра недвижимости на имя покупателя собственности быть не может. А это значит, что и покупки не было.
Кооператив жилищный или жилищный накопительный?
Во многих отзывах поднимается вопрос: почему компания называется жилищным кооперативом, а работает по всем правилам другого вида кооперативного объединения - жилищного накопительного? Согласно ФЗ-349, в жилищном кооперативе все его члены принимают участие в приобретении и содержании многоквартирного дома. Согласно ФЗ-215, жилищный накопительный кооператив предполагает добровольное объединение паевых взносов для удовлетворения потребностей пайщиков в жилых помещениях.
В договоре о членстве в жилищном кооперативе "Бест Вей" не один пункт полностью скопирован именно из ФЗ-215. Разве это не означает, что компания функционирует в качестве не просто жилищного, а жилищного накопительного кооператива? Однако Государственный реестр не упоминает о жилищном накопительном кооперативе с таким названием. В сети Интернет поднимается очень много вот таких неудобных вопросов, которые даже одинаковыми положительными отзывами перекрыть невозможно. Дело в том, что "накопительный" - не просто слово, от жилищного такой кооператив отличается совершенно другими правилами. Например, нужно сведения вносить в Государственный реестр юридических лиц о каждом, кто подал заявление на вступление в эту организацию, и лишь после этой процедуры он может считаться пайщиком.
Неудобные вопросы
Вступительный взнос, который идет не в накопление, а якобы на продвижение и рекламу, а также членские взносы нужно вносить ежемесячно, даже если человек квартиру уже получил, вызывают крайне неприятные вопросы к основателям ЖК и портят созданную ими практически идиллическую картину членства в кооперативе. И здесь вопросов масса. Например, как получилось, что взнос в 35 % стоимости жилья (а это чаще всего миллионы рублей!) - вовсе не гарантия получения желаемой недвижимости? Человек томительно ждет очереди, пока в "общем котле" накопится нужное количество денег. Причем, надо быть "активным пайщиком", иначе очередь продвигаться не будет. И даже если продвинется до момента получения квартиры, недвижимость будет оформлена на кооператив как владельца.
Смешно читать, что сотрудники этой компании не оформляют покупку на законного владельца лишь потому, что берегут его от уплаты налогов. Но от ежемесячного членского взноса в 1 000 или 2 000 рублей не берегут! Именно такая схема показывает, что кооператив и будет являться реальным распорядителем и собственником данной недвижимости. То есть он волен попросить освобождения жилплощади в любой момент, чтобы продать ее, заложить, сдать в аренду. А до обещанного оформления в собственность участнику кооператива еще предстоит ждать порядка десяти лет. Это очень долгий срок, может произойти всякое.
Как не заподозрить обман, если на каждом шагу сотрудники компании допускают его в той или иной концентрации? Как уже было сказано, ЖК "Бест Вей" партнером Сбербанка России не является и логотип его на своем сайте использовал без разрешения, о чем правообладатель сделал официальное заявление. Нужно отметить, что многие не слишком чистоплотные компании используют этот маневр: укрепляют свою репутацию на фоне самого крупного банка страны. Но в данном случае фокус не удался, и банк собственные интересы защитил, чтобы не вводить в заблуждение своих клиентов. Несанкционированное использование логотипа Сбербанка России на сайте ЖК "Бест Вей" было прекращено и сопровождалось официальным сообщением в прессе.
Попутная деятельность
У ЖК "Бест Вей" имеются и дополнительные предложения к своим пайщикам. Например, компания заявила, что сотрудничает с несколькими не слишком известными предприятиями, занимающимися инвестициями, благодаря которым члены кооператива получают возможность не только приобрести жилье выгодно, но и неплохо заработать. При этом упоминается Hermes Managemet Ltd. Компанией этой на имя каждого участника кооператива открывается счет в банке Австрии, куда можно перечислять средства, которые заработаны привлечением новых членов в "Бест Вей", под 25 % годовых, а расчеты полностью производятся в валюте. Нужно ли прояснять, что депозитов с подобной доходностью в Австрии вообще существовать не может, как утверждают все опрошенные участники рынка финансов. Как можно открыть депозит в банке за рубежом, не присутствуя при этом лично? Ведь необходимо предоставить все данные о происхождении средств.
Профессионалы на финансовом рынке более чем уверены, что жилищный кооператив "Бест Вей" переполнен признаками типичной финансовой пирамиды. А самый главный признак - условие приобретения жилья для одного члена за счет наличия взносов других, которые, в свою очередь, будут ждать пополнения финансов от новых, только что вступивших в кооператив. И этот поток должен быть непрерывным. Так называемая "бонусная" схема тоже присуща всем без исключения пирамидам, когда участники, привлекая новых членов, получают проценты с их вступительного взноса (в данном случае это 240 евро).
Выводы: как бы не остаться без жилья и без денег
Адвокат Дмитрий Лебедев считает, что приобретение всей недвижимости только у аккредитованных застройщиков тоже подозрительно, так как является определенной схемой. При обрушении пирамиды расчет кооператив будет вести именно той недвижимостью, которая куплена. Значит, придется ее отбирать у тех, кто до конца рассчитаться не успел. Кто успел - молодец, но львиная доля договоров заключена на десять лет, а кооператив существует всего четыре. О документации было сказано выше, она никак не сможет подтвердить, что ЖК кому-то что-то должен: взносы оформляются в виде арендной платы за квартиру, в которой проживает пайщик. Судя по сделке купли-продажи, владельцем является кооператив, а не проживающий в квартире вкладчик.
Многие эксперты говорят и о том, что обычно целью таких организаций бывает сбор крупных сумм от максимального количества членов. Перспектива такова: когда наступает благоприятный момент, кооператив прекращает свое существование. Руководство в бегах, прихватив все деньги, пайщики остаются без квартиры и без денег. Схемы, которые осуществляет кооператив, подходят для такого сценария практически идеально. Защиты от рисков организация пайщикам не предлагает.
