Ст. 550 ГК РФ устанавливает требования к форме договора, по которому передаются права на недвижимость. Рассмотрим подробно условия оформления соглашения, с какими особенностями сталкиваются его участники. Затронем вопросы регистрации.
Законодательное регулирование
Ст. 550 ГК РФ ссылается на ст. 434 того же кодекса, в которой подробно рассматриваются некоторые аспекты письменной формы соглашений. При этом нельзя сбрасывать со счетов иные положения ГК.
Также учитываются нормы, регулирующие регистрацию прав на имущество. Сегодня уже внедряются технологии, позволяющие полностью перевести процедуру в электронную плоскость.
Кроме закона о регистрации перехода прав на имущество, ряд требований содержится в регламенте Росреестра.
Письменная форма сделки
Она делится на две основные категории – простая или нотариальная. Привлечение нотариуса означает проверку дееспособности сторон, готовности документов и их соответствие законодательству перед проведением сделки.
Простая форма не требует привлечения нотариуса или сотрудника муниципальной администрации, его замещающего.
Она дает возможность изложить текст соглашения на бумаге или в электронном виде. При этом стороны могут обменяться документами или письмами, и они будут учитываться в ходе разбирательства. Какая бы форма переписки не применялась (электронная или бумажная), она должна позволить удостовериться в том, что документы действительно исходили от участников сделки.
В чем заключается помощь нотариуса?
Нотариус предлагает готовый проект договора. Текст после внесения необходимых правок распечатывается на специальном защищенном бланке. Затем ставятся подписи сторон, нотариуса и его печать.
Лица, прибегнувшие к помощи нотариуса, имеют своеобразную льготу. Процесс государственной регистрации обходится без проверки текста соглашения и приложенных к нему документов.
Обращаться ли к нотариусу? Есть перечень случаев, когда это обязательно, иначе регистраторы не примут документы на регистрацию или откажут в ней:
- отчуждение доли в общей недвижимости;
- отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку или недееспособному или ограниченно дееспособному;
- заявление о регистрации перехода прав заверяется нотариусом, если подается через почту без непосредственного обращения участников сделки в Росреестр или МФЦ.
Как отмечено в ст. 550 ГК РФ с комментариями, в иных ситуациях обращение к нотариусу остается делом добровольным.
Применение электронной формы
Электронный документ формируется с помощью технологий, сохраняющих текст соглашения на специальном носителе. На сегодняшний день действует закон об ЭЦП, позволяющей фиксировать подлинность и обеспечивать сохранность электронных документов, в том числе и договоров.
При этом, если встречаются разногласия между электронными и письменными документами, приоритет отдается информации, полученной с бумажных носителей.
Единый документ
Хотя непосредственно в ст. 550 ГК РФ этого не говорится, текст договора должен оформляется с помощью единого документа. Почему? Порядок регистрации прав обязывает подать несколько экземпляров заключаемой сделки.
Требования к оформлению
Форма договора продажи недвижимости обязывает участников сделки изложить все пункты соглашения на документе. Если пункты, без которых нельзя обойтись в тексте, отсутствуют, соглашение считается незаключенным.
Договор может иметь приложения. Частью документа является акт о передаче объекта продавцом покупателю. Без него бумаги на регистрацию не принимаются. Иногда факт передачи недвижимости фиксируется непосредственно в тексте договора.
Кроме того, каждый экземпляр соглашения требуется подшить, на каждой странице поставить подписи участников и скрепить их с помощью бирки, на которой также ставятся Ф. И. О. и подписи сторон.
Если вместить текст на одном листе, то необходимость в подшивании и бирке отпадает.
Продажа дома
У приобретения жилой недвижимости есть некоторые особенности. Если покупается квартира, то вместе с ней приобретается и часть общего имущества многоквартирного дома.
Если приобретается индивидуальный дом, то вместе с ним покупателю достается земельный участок, на котором он расположен.
Включить в текст договора о продаже дома условия об участке или заключить отдельное соглашение? Выбор остается за сторонами. Нельзя забывать о правиле единства юридической судьбы дома и расположенного на нем участка, и следует подать документы на регистрацию и на дом и на участок одновременно.
Существенные условия
Без их наличия или внятной формулировки договор или не принимается на регистрацию, или в ней отказывают. Как оформить продажу недвижимости?
Кроме перечня прав и обязанностей сторон договора, требуется указать:
- сведения о лицах, имеющих право проживания;
- кадастровый номер объекта или объектов (информация является частью описания предмета соглашения);
- цену имущества.
Цена определяется или в твердой форме, или с указанием цены за единицу площади.
В заключение
Форма соглашения – способ фиксации достигнутых условий. В случае с недвижимостью обязательна письменная форма. Кроме того, требуется составление единого документа. Если договор составляется в электронном виде, необходима цифровая подпись.
Вместе с домом продается и земельный участок. Если земля не в собственности продавца, она переходит на тех же правах к владельцу дома. Собственник участка вправе возражать против продажи при невыполнении правил о целевом назначении участка.
