Понять, что такое кадастровая стоимость земельного участка, не так уж и сложно. Это цена, которая закреплена в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Стоимость устанавливается на базе сведений, полученных по итогам проведения соответствующих мероприятий. Кадастровая стоимость главным образом зависит от индивидуальных характеристик надела земли, в частности от его места нахождения, площади, назначения, категории, а также рыночной цены. Подробнее о том, как определяется кадастровая стоимость земельного участка, узнаем из статьи.
Зачем осуществляется кадастровая оценка
Процедура включает в себя целый ряд мероприятий, направленных на определение соответствующей цены. Ее необходимость объясняется следующими причинами:
- Правильным начислением налогового сбора за земельный участок.
- Служит ориентиром для сделок с объектами недвижимости (при правильном определении максимально приближена к рыночной цене).
- Подтверждает права собственности на участок земли. Таким образом, возможно не только владение и пользование, но и распоряжение землей. Например, ее можно продать, заложить или передать по наследству.
- Позволяет избежать появления конфликтов и, соответственно, судебных тяжб.
Законодательная база
Переписью и ведением кадастра в части недвижимости занимаются специалисты Росреестра. Главными нормативными актами, относящимися к рассматриваемой теме, служат:
- Закон «О кадастровой деятельности» № 221-ФЗ.
- Закон «О гос. регистрации объектов недвижимости» № 218-ФЗ.
- Закон «Об оценочной деятельности в России» № 135-ФЗ.
- Постановление Правительства «О правилах проведения кадастровой оценки» № 316.
- Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ.
Стоимость выкупа и кадастровая стоимость: отличия
Узнав, что такое кадастровая стоимость земельного участка, теперь нужно разобраться с понятием выкупной цены. В этом случае речь идет о параметре, который определяется специально для процесса перехода в собственность участка, находящегося в аренде. Выражаясь более простыми словами, под выкупной понимается та цена, по которой покупался объект недвижимости, ранее принадлежавший иному лицу.
Такая недвижимость может принадлежать не только частным лицам, но и государству, а также муниципалитету. Часто ее называют «стоимостью участка земли по кадастровой стоимости». Объясняется это тем, что величина рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости.
В то же время данные понятия нельзя путать, так как выкупная цена является статичной, то есть неизменяемой, несмотря на меняющиеся цены на недвижимое имущество. Однако установление кадастровой стоимости земельного участка пересматривается единственный раз во временном промежутке от 3 до 5 лет после проведения инвентаризации. Кроме того, инициатором переоценки может являться также собственник участка земли.
Дешевле всего выкупать землю, которая находилась в собственности в течение 25 лет, и в случае возведения на ней капитальных сооружений. Тогда за муниципальную землю нужно будет заплатить всего 20 % от цены по кадастру, а за государственную землю – всего 25 %.
Реестр кадастра
Под ним понимается часть ГКН, где хранятся сведения о цене по кадастру наделов земли, полученной по итогам оценочных мероприятий. После их проведения участок земли переоценивается (это может осуществляться и по инициативе собственника). Более точные сведения также указываются в реестре, где каждый земельный участок имеет свой уникальный кадастровый номер. Сюда же вносятся изменяющиеся цены, предлагаемые рынком на текущий момент, которые устанавливаются после осуществления инвентаризации.
Определение цены муниципальных земель
Оценку могут заказывать органы местного самоуправления (районов, городов, поселков). Как определяется кадастровая стоимость земельного участка для муниципалитета? Оценка осуществляется на основе базы имеющихся рыночных цен. В то же время учитываются данные о назначении наделов земли.
Земля, принадлежащая муниципалитету, может быть использована с целью строительства частного дома, а также ведения огородничества и садоводства, под гаражи или для строительства многоквартирного дома. При этом учитываются нормативы, установленные Земельным кодексом, Градостроительным кодексом и содержащиеся в иных правовых актах.
Публичная кадастровая стоимость объекта недвижимости по адресу, принадлежащая муниципалитету, оценивается следующим путем:
- Подготовительный этап. Он состоит из сбора и обработки необходимой информации, а именно, нормативных сведений и данных о рыночных тенденциях на ближайшее время. Кроме того, собираются данные о поселении, экологическом состоянии, уточняется информация о климате, выполняется классификация земель.
- Зонирование территории. В ее границах выделяется жилая зона (для застройки частными и многоквартирными домами); производственная (для размещения промышленных зданий, складов и прочих подобных объектов); общественно-деловая (с объектами здравоохранения, бытового обслуживания, научных, культурных и иных учреждений); транспортная и инженерная инфраструктура (для объектов и коммуникаций транспорта и связи); сельскохозяйственная (с садами, пастбищами, огородами и постройками); рекреационная (для отдыха, лесопарковые зоны, пляжи).
- Используется формула расчета кадастровой стоимости земельного участка. Незастроенные земли оцениваются с применением статического анализа цен, которые предлагает рынок, а также расходов на освоение соответствующих площадей. Стоимость единицы площади надела земли, который занят сооружениями, вычисляется с помощью способа изъятия затрат на замещение инфраструктуры.
- Зонирование согласно кадастровой стоимости.
- Завершающий этап. На этой стадии выполняется окончательное оформление сведений, полученных в результате кадастровой оценки, а также внесение их в Росреестр.
После того как процедура окончена, определяется кадастровая стоимость земли оценочной зоны. Она равна рыночной стоимости единицы площади надела, расположенного на территории с такими же характеристиками.
Определение цены земли общего пользования
Особенность процесса того, как определяется кадастровая стоимость земельного участка, в данном случае заключается в применении разных коэффициентов (как понижающих, так и повышающих). Они зависят от:
- Места нахождения надела.
- Его рыночной цены.
- Уровня развитости систем коммуникации.
- Транспортной доступности.
- Уровня пригодности для применения в соответствии с назначением.
- Наличия сооружений жилого или нежилого типа.
Так как рыночная стоимость на разных территориях даже при одинаковых характеристиках является разной, то и цена по кадастру также отличается. При этом различие может быть значительным.
Определение цены земли населенных пунктов
В целом цена определяется так же, как определяется кадастровая стоимость земельного участка, в случае если она принадлежит муниципалитету. Но существует ряд особенностей, которые присущи именно населенным пунктам.
Так, очень внимательно относятся к уточнению границ участков, а также разделению территории на зоны согласно их назначению. Целями проведения оценки являются:
- Формирование налогооблагаемой базы земель, принадлежащих поселению.
- Составление уточненной схемы зонирования по территории и экономическим показателям.
- Утверждение арендной платы.
- Установление стоимости, по которой недвижимость продается или сдается в аренду на длительный срок.
- Составление более точной суммы возмещения лицам, у которых земля изымается для муниципальных нужд.
- Объективного определения самых многообещающих направлений застройки разного освоения.
Определение цены дачного участка
Чтобы получить объективные данные, в этом случае должны быть учтены следующие особенности:
- Расположение земельного участка на кадастровом плане (в отдаленном районе оценивается дешевле такого же, но расположенного рядом с городом с соответствующей инфраструктурой).
- Площадь.
- Коммуникации (электричество, газ, водопровод, канализация).
- Категория участка.
- Экологическое состояние территории.
- Если рыночная цена известна, то кадастровая устанавливается в том же размере.
Определение цены участка с лесным массивом
Особенность того, как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка с лесными массивами, заключается в том, что в каждом случае цена определяется для конкретной территории:
- В рамках регионов России.
- В рамках зоны лесхоза.
- В рамках территорий лесхоза, которые заняты лесными массивами.
Стоимость площадей, расположенных в лесной зоне, рассчитывается с учетом капитализации соответствующей величины дохода по ренте в год, выплачиваемой за использование территорий для хозяйственной деятельности. В расчете учитываются параметры заготовки древесины.
Расчет и утверждение
Чтобы правильно посчитать цену по кадастру, следует принимать во внимание разные параметры. Что влияет на кадастровую стоимость земельного участка? К самым значимым из них относятся поправочные коэффициенты. Их применение обнуляет факторы, влияющие на образование цен. Например, если на участке имеются сооружения, считающиеся ветхими, или территория подвергается подтоплению из-за паводков, то используется понижающий кадастровую стоимость коэффициент. Бывают ситуации, когда, наоборот, применяется повышающий коэффициент.
Также имеет значение удельный показатель цены по кадастру. Конкретный размер рассчитывается на основе площади, равной одному квадратному метру. Данный показатель устанавливается каждый квартал. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по адресу нахождения определяется следующим образом:
- Узнаются факторы, которые влияют на стоимость.
- В качестве эталона берется участок, который больше всего подходит по свойствам.
- Создается подгруппа эталонных наделов, имеющих подобные характеристики.
- Для каждой подгруппы собираются данные, после чего проводится анализ.
- Затем моделируют статистические данные и определяют факторы, влияющие на рыночную стоимость.
- Рассчитывают удельную стоимость.
На основании полученных данных можно произвести расчет цены по кадастру всех наделов земли. Получается, что на размер цены по кадастру влияют такие показатели, как площадь, классификация земель по назначению и рыночная цена объекта.
Не позднее чем через двадцать рабочих дней после выполнения отчета, заказчик принимает акт об утверждении цены по кадастру. Этот документ приобретает законную силу с момента обнародования официальным путем. Его принимает госорган, муниципалитет или исполнительные власти.
Формула для расчета
Расчет производится посредством применения следующей формулы:
Площадь участка * (Линейную функцию + Функцию формата сделки) * Коэффициент.
Линейная функция имеет исключительные параметры быта населенного пункта и его благоустроенности, а функция формата сделки подразумевает местную составляющую. Таким образом, чтобы посчитать стоимость по кадастру, нужно знать определенные параметры земельного участка, а также обладать специальными знаниями.
Данная сумма рассчитывается оценщиками, которые используют методики государственной оценки расчета стоимости надела земли, формирующиеся и утверждаемые Министерством экономического развития РФ.
Изменение кадастровой стоимости
Кроме того, как определяется кадастровая стоимость многофункциональных земельных участков, нужно учитывать периодичность выполнения переоценки. Данная процедура осуществляется единожды в промежутке от трех до пяти лет. Новая стоимость устанавливается на основе результатов ревизии. Она может уменьшаться или увеличиваться. Как правило, последний вариант происходит чаще всего.
Многие владельцы земли сталкиваются с ситуацией, при которой кадастровая стоимость возрастает. Из-за этого приходится платить больший налог. Так, резкое увеличение имело место в конце 2016 года, когда соответствующие цены увеличились во много раз.
Но это не значит, что выгоднее стало продавать землю. Ее качество осталось на прежнем уровне, и многие участки к этому времени находились далеко не в лучшем состоянии. Поэтому не все люди готовы покупать землю, чтобы платить огромные налоги. Кроме того, данная переоценка осуществлялась заочным способом. В технический план для постановки на кадастровый учет заносились данные участка таким образом, что в результате наделы земли одинаковой площади, но существенно отличающиеся по разным параметрам, стали стоить одинаково.
В середине 2016 года был введен мораторий, в соответствии с которым цена по кадастру замораживалась на три года. В этот период действовала та стоимость, которая была актуальной с начала года, но не раньше 2014 года.
Примерно в это же время был принят закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, в котором ничего не упоминалось о моратории. В связи с этим специалисты не могли прийти к согласию о том, должна ли применяться «заморозка» или нет. В результате этого судам пришлось рассматривать немало споров по этому вопросу.
Определение по ИНН
Зная один только номер ИНН (идентификационный номер налогоплательщика), невозможно получить искомую информацию о стоимости участка, принадлежащего тому или иному гражданину. Данные услуги могут предлагаться сайтами с сомнительной репутацией. Однако доверять им не стоит, так как подобные ресурсы являются мошенническими.
Заключение
Цена участка земли по кадастру представляет собой оценочную величину, которая получена по итогам оценки объекта недвижимости государством и закреплена в Государственном кадастре недвижимости. Существующий метод, показывающий то, как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка, включает учет главных характеристик. Это значение приравнивается к рыночной цене на время проведения оценки. Цена по кадастру разных категорий земель определяется с учетом соответствующих особенностей. Величина пересматривается не реже одного раза в пять лет, но не чаще одного раза в три года.
С 2016 года начал действовать закон «О государственной кадастровой оценке». Все задачи по оценочным мероприятиям возложены на государственные структуры.
