Те, кто хотят построить собственный загородный дом, могут столкнуться с разными правовыми понятиями. Чаще всего встречается аббревиатура ИЖС. С этим понятием рекомендуется познакомиться более подробно, чтобы в дальнейшем не возникало множество не нужных вопросов.
Что означает ИЖС
Прежде чем рассматривать, что значит ИЖС, необходимо учитывать, что покупка любого земельного участка преследует определенную цель. Ее реализация непосредственно влияет на категорию земельного участка и разрешение его использовать. Аббревиатура ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Объектами ИЖС могут считаться дома, которые стоят отдельно и включают в себя не более трех этажей, в таком доме может проживать одна семья. Это значит, что в земельных участках ИЖС определяют в отдельную категорию земель, которые предназначаются только для строительства и проживания. По сути, это территория, на которой можно осуществлять строительство по закону. На одном таком участке может находиться несколько частных домов, а сами жильцы могут зарегистрироваться в таком жилище по месту жительства. Главное преимущество заключается в том, что местные органы власти должны позаботиться о том, чтобы к ИЖС были подведены все необходимые для жизни коммуникации. Как правило, всеми возникающими вопросами должна заниматься администрация.
Отдельно надо уделить внимание вопросу, что значит тип участка ИЖС? Дело в том, что вся территория такого поселения может включать в себя самые разнообразные земельные категории. Именно поэтому все правоустанавливающие документы обязательно должны быть в порядке. Рассмотрим подробнее, что дает статус ИЖС:
- В первую очередь ИЖС обеспечивает все необходимые гарантии, которые касаются постройки жилого дома, который будет обеспечен всей необходимой инфраструктурой и энергоресурсами.
- Индивидуальные постройки могут находиться на землях разных категорий. Возможность использовать их под строительство будет определена не только категориями земельных участков, но и их видом.
- Бывает и так, что введение в эксплуатацию жилого комплекса, который будет построен, может подразумевать некоторые ограничения.
Рассматривая земельное законодательство РФ, трудно не заметить, что все земли, которые существуют, разделяются на определенные категории в зависимости от целевого их использования.
Нормативная база
Важно не только все знать про ИЖС, что это значит и какие правила использования земель существуют, необходимо в первую очередь знать законодательство РФ. По всем правилам различают семь основных категорий земель. Второе место в этом списке занимают именно земли населенных пунктов. Весь правовой режим четко устанавливается категорией и разрешением к использованию территориальных зон. Важно учитывать, что существуют специальные нормы, от которых отклоняться строго запрещается. Например, если земли предназначены под индивидуальное жилищное строительство, то они могут использоваться исключительно для строительства населенных пунктов. Но бывают случаи, когда возникает необходимость выделить земли и для сельского назначения, тогда потребуется их перевести под категорию ИЖС.
Правила пользования землей
Если подробно разобраться, что значит статус ИЖС и какие права он дает, то можно смело говорить о том, что это дает право индивидуальной застройки. Жилые дома, которые возводятся, по большей части предназначаются для постоянного проживания и оформления прописки. В каждом районе России существуют определенные размеры участка, который может быть выделен для строительства. Прежде чем осуществить застройку, необходимо получить разрешение на строительство от местных властей. Активное участие в данном случае принимают именно городские власти, так как они разрабатывают план городской застройки.
Каждый, кто планирует осуществить строительство, должен четко понимать, что значит ИЖС и что оно должно соответствовать всем нормам: санитарным, гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим. Надо отметить, что стоимость таких участков будет намного выше, чем стоимость земель другого вида. Это связано с тем, что владелец получает дополнительно возможность социального обслуживания, тем более что с таким участком должна прилегать инфраструктура дорог.
По всем правилам земля ИЖС может выступать в качестве залога, например, такое часто практикуется, если оформляется ипотека или получается целевой кредит на строительства дома. Важно обратить внимание, что получить не так уж и просто, как кажется на первый взгляд участок ИЖС. Что это значит? Дело в том, что такие земли получить бесплатно вполне реально, они выделяются из государственной и муниципальной собственности. Претендовать на такие земли могут граждане, которые относятся к льготным категориям. Перечень льготников устанавливается региональными или местными властями. Льготы получают следующие категории:
- Молодые специалисты, которые согласились трудиться в сельской местности.
- Сотрудники, которые работают в бюджетной сфере, например, к ним относятся педагоги и медики.
- Семьи, где много детей.
- Инвалиды.
Нередко такие земли также могут получить граждане, которые относятся к незащищенной категории.
Как получить земли для ИЖС
Стоит сразу отметить, что не так уж и просто получить участок под ИЖС. Что это значит и какие документы необходимо будет собрать будущему владельцу, рассмотрим более подробно. В первую очередь потребуется подать заявление в администрацию, в котором излагается просьба о предоставление земли. Владелец должен приложить все необходимые документы, которые устанавливаются в отдельном порядке муниципалитетом. Как правило, понадобится паспорт, а также документы, которые будут подтверждать возможность предоставления льготы, и в то же время в этой бумаге должно указываться, что другой собственности земли не имеется. Обращение рассматривается в течение двух недель, если решение будет принято в положительную сторону, то заявитель будет поставлен на очередь. Желающий получить участок может самостоятельно его найти. Надо не только знать, что значит ИЖС, но и правила действия, чтобы эту землю заполучить.
Важно определить, где именно находится участок, который никем не используется, при этом учитывается и регион. Например, в больших городах хороший участок найти практически нет возможности, а вот в Подмосковье поиск может увенчаться успехом.
Существует публичная карта Росреестра, по которой будет проверена вся информация об участке, который был выбран заявителем. Рассмотрим подробнее, что проверяется:
- Важно учитывать и то, чтобы участок принадлежал именно государству. Именно поэтому надо знать, что значит статус участка ИЖС.
- Категория выбранного участка должна определяться как земли населенного пункта.
- Не должно быть никаких ограничений по использованию.
Как только будущий владелец найдет подходящий участок, он может смело подавать заявление в местные органы власти. В заявлении необходимо будет указать льготы, если они имеются, а если их нет, то указывается желаемая форма владения. Администрация вправе принимать решения и предоставить бесплатное пользование, передать участок в аренду или даже продать землю. Важно помнить, что при передаче земли в постоянное пользование надо будет построить дом и ввести его в эксплуатацию, то есть зарегистрировать свое право. Бывает так, что допускается оформление участка в собственность самого гражданина. Будущий владелец должен быть просвещен в вопросе категорий и видов выделяемых государством участков. Что это значит? Назначение земли ИЖС только одно – строительство дома и проживания в нем с дальнейшей пропиской. Дело в том, что если участок используется именно для строения здания, при этом земля находится в аренде, то как только будет подходить срок окончания, гражданин может получить право на выкуп. Сроки договора по аренде могут заключаться на долгое время, например, до 49 лет, в таком случае выкупать участок не придется.
Размер участка
Как было сказано выше, существуют определенные нормы и права, которые контролируют размеры и подсобные строительства, допустимые на этих земельных участках ИЖС. Что значит по сути, что вся территория под индивидуальное строительство определяется именно администрацией, кому-то может быть выделен довольно большой участок, кому-то меньше, все решается в индивидуальном порядке. Но при этом ни в коем случае размер участка не может быть меньше, чем шесть соток. Если будущий владелец имеет большие планы на застройку и развитие поселения в малонаселенном пункте, тогда ему могут выделить площадь в девять или даже в двенадцать соток.
Когда речь идет об аренде и выкупе государственной или же муниципальной земли, то важно помнить, что закон предусматривает ограничение участков, выдаваемых в собственность одного лица. В том случае, если учитывается финансовое состояние гражданина, надо помнить, что земли будут продаваться по кадастровой стоимости, которая практически сравнивается с рыночной. Что это значит? Земля ИЖС, переданная в собственность, считается самой ценной, поэтому и стоимость ее высокая, а собственнику совершить куплю–продажу можно по той цене, которую он установит.
Как осуществляется купля–продажа
Если у местной власти имеются свободные земли, то она имеет право устроить торги, чтобы реализовать участки. СМИ публикует всю информацию о продаже земель и описывает все их характеристики. Все, кто желает принять участие в таких торгах, могут подать заявление о покупке участка, при этом обязательным условием считается внесение задатка. Администрация имеет право установить цену для старта и сумму шага, чтобы увеличить ее. Выигрывает тот, кто соглашается предложить самую высокую стоимость. С владельцем заключается договор купли–продажи. Важно помнить, что участок ИЖС можно приобрести не только у организации, но и у частного лица. Для оформления сделки потребуются следующие документы:
- Обязательно должно быть описание, где подробно описывается участок ИЖС. Что это значит? А это означает, что должны быть вписаны все характеристики.
- Указывается точная площадь территории.
- Вписывается категория и вид разрешенного ее использования.
- Указывается наличие или отсутствие ограничений.
- В документе содержится стоимость сделки и порядок ее передачи в собственность.
Вместе с покупкой земли владелец должен будет получить и все необходимые документы, например, кадастровый паспорт и другие правоустанавливающие бумаги. Полноправным собственником можно стать только после того, как покупатель регистрирует свои права в Росреестре.
Как должна осуществляться застройка?
Надо отметить, что все нормы ИЖС указаны в законах, там есть правила по планировке территорий. Главным условием считается сохранение красных линий, то есть ни в коем случае нельзя выходить за границы, которые выделены для застройки. Как правило, за этими линиями могут находиться дороги, проезды и общественные территории. От границы до самого дома расстояние должно составлять больше пяти метров. Часто выделяемые земли выделяются с расчетом для больших поселений ИЖС. Что это значит? А это значит, что такой запас подойдет для строительства разный строительных построек, на участке можно разбить сад с огородом. Основным правилом считается заблаговременно утвердить проект постройки, еще до того момента, как будут проводиться какие-либо строительные работы. Запрет может касаться только коммерческого строительства, так как для этих целей земли ИЖС не выделяются.
Если владелец будет некачественно выполнять все требования и построит незаконные постройки на участке, которые не входят в проект, то его обязуют эти постройки снести.
Как регистрируется дом
Когда разрешение на строительство будет получено и строительство объекта будет завершено, то следует сразу же обратиться в администрацию. На основании того, что гражданин обратится с заявлением, ему будет компенсирована оплата комиссии, которая должна осмотреть дом и соответствие его проекту. Если комиссия подтвердит, что все в порядке, то дом становится на кадастровый учет, а значит это, что земля ИЖС приобрела полноправного владельца. Надо учитывать, что некоторые правила в 2019 году изменились, теперь одновременно требуется подать документы на постановку имущества на учет и зарегистрировать свое право собственности. Для регистрации дома потребуются такие документы:
- Заявление о постановке на учет и регистрацию.
- План здания.
- Акт, что оно введено в эксплуатацию.
- Документы на право собственности.
Важно помнить, что когда участок не выкуплен, а просто был предоставлен для строительства, то застройка должна быть начата не позже чем в течение трех лет, или же земля будет изъята.
Нюансы, которые стоит учитывать при аукционе
Надо понимать, какую ценность представляет собой присмотренный для покупки участок ИЖС, это значит, что на аукционе во время приобретения такой собственности будущий владелец ни в коем случае не будет переплачивать, так как он уже успел оценить все достоинства и недостатки участка. В тонкостях торгов также следует разбираться на достаточном уровне, так как имеются свои особенности. Например, мало кто знает, что провести торги можно только в том случае, если имеется, хотя бы два участника, в любом другом случае аукцион проводить не имеет смысла. Участники аукциона обязательно должны заранее подать заявления и зарегистрироваться, по закону срок дается не меньше пяти дней до начала торгов. Участниками аукциона могут становиться не только граждане России, но и иностранцы, даже если они не имеют гражданства.
Ко всему прочему существуют и такие моменты, когда участнику отказывают в принятии участия в аукционе, например, он может не предоставить задаток или же собрать не все документы, которые требуются. Весь аукцион обязательно фиксируется в специальном протоколе, один экземпляр которого передается тому, кто станет победителем. Как видим, важно не только знать, что значит ИЖС, и как использовать участок, но и как его заполучить. В протоколе содержится важная информация:
- Обязательно должен быть указан регистрационный номер участка, который выставляется на продажу.
- Кадастровый номер земельного участка и его основные характеристики.
- Описывается предложение, которое поступало от участника торга, то есть вписывается конкретная сумма, которую он готов заплатить.
Как только торги будут окончены, проигравшие участники, которые вносили задатки, смогут их забрать, а с победителем будет заключен договор купли–продажи.
Особенности застройки
Определив точно, что значит ИЖС, надо изучить внимательно закон, так как размещение объектов на территории ИЖС запрещается. Обязательным условием считается учет расстояния между домами, которое обязательно должно выдерживаться. Таким образом, можно сделать выводы, что получить возможность стать владельцем ИЖС от государства может каждый гражданин Российской Федерации.
Выдаваться такие земли могут на разных основаниях, например, есть льготники, которые получают участок безвозмездно, а есть и та категория владельцев, которым приходится побороться за место на аукционе, оформив договор купли–продажи, а некоторые граждане решаются взять территорию в аренду с последующим выкупом. В любом случае, как бы там ни было, но без знания норм и законов в данном случае не обойтись. Очень важно учитывать правила строительства на землях ИЖС, это позволит владельцу в дальнейшем избежать многих неприятностей. Дополнительно рекомендуется тщательно подойти к вопросу оформления дома и регистрации в нем.
