Консервация объекта строительства - это комплекс мероприятий, направленных на предотвращение ухудшения технического состояния незавершенного строительства и создание условий для последующего возобновления работ. Решение о консервации принимается застройщиком в случае приостановки или прекращения финансирования, а также по другим причинам, препятствующим продолжению строительства. Рассмотрим подробнее порядок и сроки консервации объекта строительства.
Подготовка к консервации
Перед началом работ по консервации застройщик должен получить положительное заключение экспертизы о возможности консервации объекта и обеспечить разработку проекта консервации объекта. В проекте указываются конструктивные решения, препятствующие разрушению и обеспечивающие сохранность объекта на весь период консервации.
Также до начала консервации необходимо:
- Оформить приостановление строительства в установленном порядке;
- Погасить или реструктурировать кредиты, взятые на строительство;
- Расторгнуть договоры поставки материалов и договоры подряда;
- Произвести оплату выполненных работ и поставленных материалов;
- Уволить работников в связи с сокращением штата.
Проведение работ по консервации
На этапе консервации выполняются следующие виды работ:
- Конструктивное усиление объекта для предотвращения разрушений;
- Антикоррозийная защита металлоконструкций;
- Герметизация ограждающих конструкций для защиты от атмосферных осадков;
- Установка временных ограждений и предупредительных надписей;
- Уборка и вывоз мусора, строительного оборудования и неиспользованных материалов;
- Отключение коммуникаций объекта от городских сетей.
В зависимости от проектных решений могут выполняться дополнительные работы по консервации зданий и сооружений.
Оформление приемки объекта в консервацию
По завершении работ составляется акт о консервации объекта в двух экземплярах. В акте указывают выполненный комплекс мероприятий по консервации и фактические затраты.
Оба экземпляра акта подписывают застройщик и подрядная организация, выполнявшая консервацию. Один экземпляр передается застройщику, второй остается в архиве подрядчика.
Сроки консервации
Установленные сроки консервации объекта строительства составляют:
- Для жилых зданий - до 3 лет;
- Для объектов производственного назначения - до 5 лет;
- Для объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения - до 5 лет;
- Для иных объектов - до 10 лет.
При необходимости срок консервации может быть продлен по решению застройщика.
Содержание объекта в период консервации
На протяжении всего срока консервации за объектом должен осуществляться контроль для своевременного выявления дефектов и повреждений. Не реже 1 раза в 3 месяца проводятся осмотры объекта с составлением актов.
При выявлении повреждений застройщик обязан обеспечить их устранение для поддержания конструкций и оборудования в рабочем состоянии.
Таким образом, при соблюдении порядка и сроков консервация позволяет при относительно небольших затратах сохранить объект строительства до лучших времен.
Финансирование работ по консервации
Работы по консервации объекта финансируются за счет средств застройщика. Если строительство велось за счет банковского кредита, банк может профинансировать часть затрат на консервацию в рамках реструктуризации задолженности.
В случае если застройщик объявлен банкротом, средства на консервацию могут быть получены за счет конкурсной массы должника. При недостатке средств для проведения всех необходимых работ, выполняется минимальный комплекс мероприятий по консервации.
Особенности консервации опасного объекта строительства
К опасным объектам относятся объекты повышенного риска, такие как предприятия топливно-энергетического комплекса, химической промышленности, объекты транспортной инфраструктуры и другие.
При консервации опасного объекта должны быть предусмотрены дополнительные мероприятия по обеспечению безопасности, предотвращению возникновения аварий и катастроф.
Особенности консервации объектов жилищного строительства
При консервации многоквартирных жилых домов необходимо учитывать, что часть квартир может быть уже заселена жильцами. В этом случае консервации подлежат только незаселенные подъезды и секции здания.
Консервация жилого дома не лишает права собственности владельцев квартир. После окончания срока консервации застройщик обязан завершить строительство дома.
Консервация объектов культурного наследия
Особый порядок установлен для консервации объекта культурного наследия. Работы проводятся с обязательным согласованием с органами охраны памятников, которые осуществляют контроль для сохранности историко-культурной ценности объекта.
Консервация объектов капитального строительства за рубежом
В зарубежных странах порядок консервации объектов строительства определяется национальным законодательством и нормативными документами. При этом основные принципы консервации схожи.
Например, в США срок консервации не может превышать 5 лет, в Великобритании - 2 года. В ряде стран предусмотрена возможность штрафов за нарушение требований по содержанию объекта в период консервации.
Проведение восстановительных работ
Если в результате обследования выявлена необходимость восстановления отдельных конструкций или элементов объекта, то сначала выполняется соответствующий комплекс работ по укреплению и усилению конструкций.
Также могут проводиться работы по замене устаревшего оборудования, модернизации инженерных сетей, улучшению эксплуатационных характеристик объекта.
Оценка целесообразности возобновления строительства
Перед принятием решения о расконсервации объекта застройщик должен оценить экономическую целесообразность завершения строительства. Учитываются такие факторы как стоимость восстановительных работ, затраты на стройматериалы и оборудование, а также потенциальный спрос на объект.
В ряде случаев более выгодным может оказаться снос объекта и начало нового строительства. Однако при наличии исторической или архитектурной ценности сохранение объекта может быть признано целесообразным.
Поиск инвестора для завершения строительства
Если у прежнего застройщика нет возможности возобновить финансирование проекта, он может найти нового инвестора, в том числе посредством аукциона или конкурса.
Потенциальный инвестор принимает решение об участии в проекте по завершению строительства на основе тщательной оценки рисков и перспектив получения прибыли.
Государственная поддержка в завершении строительства
Государство может оказывать поддержку дольщикам проблемных объектов путем выделения средств на завершение строительства из бюджета или компенсационного фонда.
Также могут применяться меры административного воздействия к недобросовестным застройщикам в виде штрафов, приостановки деятельности, передачи объекта другому инвестору.
Изменение целевого назначения законсервированного объекта
В ряде случаев после длительной консервации целесообразно изменить функциональное назначение объекта, например перепрофилировать из административного в жилое здание.
Это позволяет снизить затраты на завершение строительства и повысить спрос на объект на рынке недвижимости.
Риски при возобновлении строительства после консервации
При расконсервации объекта и возобновлении работ существуют определенные риски, которые необходимо учитывать:
- Технические риски, связанные с износом конструкций и материалов за время простоя;
- Финансовые риски из-за удорожания строительных ресурсов по сравнению с первоначальным проектом;
- Юридические риски в случае изменения регулирования и разрешительной документации.
Способы снижения рисков при расконсервации объекта
Для минимизации рисков рекомендуется:
- Тщательно обследовать техническое состояние объекта;
- Закладывать резерв средств на непредвиденные работы;
- Заранее согласовать изменения в проектной документации;
- Заключить фиксированные контракты с подрядчиками.
Внедрение новых технологий при возобновлении строительства
Длительная консервация может открыть возможности для внедрения новых технологий и материалов, появившихся за время приостановки работ.
Например, применение новых теплоизоляционных материалов, современных инженерных систем, автоматизированных систем управления зданием.
Причины консервации объектов в современных условиях
В настоящее время типичными причинами консервации объектов являются:
- Банкротство или финансовые трудности застройщика;
- Нарушения градостроительных норм и правил;
- Недобросовестные действия застройщиков в отношении дольщиков.
Перспективы сокращения числа законсервированных объектов
Для сокращения числа законсервированных объектов необходимо:
- Ужесточение контроля над застройщиками;
- Повышение ответственности за нарушение обязательств;
- Совершенствование механизмов долевого строительства.
Особенности консервации объектов в условиях Крайнего Севера
При консервации объектов в районах Крайнего Севера необходимо учитывать суровые климатические условия:
- Проводить утепление ограждающих конструкций;
- Применять материалы, устойчивые к низким температурам;
- Предусматривать системы обогрева для предотвращения промерзания.
Особенности консервации высотных объектов
При консервации высотных зданий и сооружений необходимо:
- Устанавливать дополнительные крепления металлоконструкций;
- Усиливать защиту от ветровых нагрузок;
- Обеспечивать безопасность систем связи и безопасности.
Консервация объектов в зонах стихийных бедствий
При консервации объектов в сейсмоопасных, подтопляемых и других зонах повышенного риска должны быть предусмотрены:
- Усиление несущих конструкций;
- Гидроизоляция и влагозащита;
- Укрепление фундаментов и подземной части.
Особенности консервации объектов транспортной инфраструктуры
При консервации мостов, туннелей, дорог необходимо:
- Установить временные опорные конструкции;
- Обеспечить водоотвод с проезжей части;
- Установить ограждения и предупредительные знаки.
Консервация объектов энергетической инфраструктуры
Особенности консервации объектов энергетики:
- Консервация оборудования по специальным регламентам;
- Дополнительные меры безопасности и охраны;
- Обеспечение энергоснабжения систем объекта.
Требования к подрядным организациям, осуществляющим консервацию
К подрядчикам, привлекаемым для выполнения работ по консервации объектов, предъявляются следующие требования:
- Наличие опыта выполнения аналогичных работ;
- Наличие квалифицированного инженерно-технического персонала;
- Использование сертифицированных технологий и материалов;
- Соблюдение правил техники безопасности.
Контроль качества работ по консервации
Контроль качества работ по консервации должен осуществляться:
- Со стороны технического заказчика;
- Со стороны проектной организации;
- С привлечением независимых экспертных организаций.
Контроль проводится на всех этапах работ для своевременного выявления и устранения дефектов.
Страхование объектов на период консервации
На период консервации рекомендуется застраховать объект от следующих рисков:
- Повреждения или разрушения конструкций;
- Противоправных действий третьих лиц;
- Стихийных бедствий.
Страхование позволит компенсировать ущерб в случае непредвиденных обстоятельств.
Мониторинг технического состояния законсервированных объектов
Для предотвращения разрушения консервируемых объектов необходим регулярный мониторинг их технического состояния, включающий:
- Визуальные осмотры;
- Инструментальное обследование;
- Фотофиксацию.
Полученные данные позволят своевременно выявить дефекты и приступить к их устранению.
