Арендовать нежилое помещение - отличный способ сэкономить на покупке собственной недвижимости для ведения бизнеса. Но как владельцу такого помещения правильно определить ставку арендной платы, чтобы не недополучить прибыли и не отпугнуть потенциальных арендаторов высокими ценами? В этой статье мы разберем пошагово методику и покажем на примере, как рассчитать оптимальную арендную ставку.
1. Основные понятия
Для начала давайте разберемся в терминологии и определим ключевые понятия.
- Нежилое помещение - это помещение в здании, которое не предназначено для проживания, а используется для офисов, магазинов, складов и других целей.
- Аренда нежилого помещения - это сдача такого помещения юридическому или физическому лицу во временное владение и пользование за определенную плату.
Отличие нежилого помещения от жилого в том, что в нежилом нельзя проживать, оно используется только по назначению в соответствии с договором аренды.
Договор аренды нежилого помещения должен содержать:
- данные арендодателя и арендатора;
- описание объекта аренды;
- целевое назначение нежилого помещения;
- размер и порядок внесения арендной платы.
| Арендодатель | Собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду |
| Арендатор | Лицо (организация или ИП), арендующее помещение у арендодателя |
2. Факторы, влияющие на арендную плату
Как определить, сколько стоит аренда конкретного нежилого помещения? На это влияет целый ряд факторов.
Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения.
Разберем основные факторы подробнее:
- Место расположения. Центральные и проходные места стоят дороже.
- Техническое состояние. Степень износа помещения влияет на арендную ставку.
- Назначение помещения. Склад стоит дешевле, чем офис или магазин.
- Использование земельного участка тоже влияет на цену.
То есть у каждого конкретного объекта будет своя рыночная стоимость аренды. При подписании договора аренды стороны ориентируются на сложившиеся в данном районе расценки за 1 кв. м в месяц.
3. Минимальная и максимальная цена аренды
Пример расчета арендной платы за нежилое помещение зависит и от формы собственности этого помещения. Разберем два варианта:
- Муниципальное нежилое помещение. Здесь применяют установленный метод расчета с использованием различных коэффициентов. Минимальная плата не может быть ниже определенного уровня.
- Частное нежилое помещение. Здесь собственник устанавливает ставку аренды по своему усмотрению, ориентируясь на рыночные цены в этом районе.
Однако занижение платы невыгодно для арендодателя, а слишком высокая может отпугнуть потенциальных арендаторов. Поэтому в обоих случаях важно грамотно определить оптимальный размер.
4. Методика расчета для муниципальных объектов
Для муниципальных нежилых помещений применяют утвержденную методику расчета, основанную на ряде коэффициентов.
Она установлена Постановлением Правительства РФ No 640 от 7 декабря 2019 года. Базовая формула расчета годовой арендной платы (Аплг) имеет вид:
Аплг = (Аим + Аз) х К
Где:
- Аим - годовая арендная плата за само помещение
- Аз - годовая арендная плата за землю под зданием
- К - повышающий коэффициент при субаренде
Далее каждый элемент рассчитывается отдельно с использованием ряда коэффициентов. Например, для Аим это выглядит так:
Аим = S х Бс х Кз х Кт х Км х Кс х Кнж
Где S – площадь помещения, Бс – базовая ставка за 1 кв.м, а остальные К – различные коэффициенты, зависящие от характеристик конкретного объекта.
5. Пример расчета для конкретного объекта
Давайте рассмотрим <пример расчета арендной платы за нежилое помещение> на конкретном примере. Возьмем типовое помещение площадью 150 кв.м, расположенное в центре города. Исходные данные:
- Площадь S = 150 кв.м;
- Базовая ставка Бс = 500 руб./кв.м в год;
- Коэффициент зоны Кз = 1,5;
- Коэффициент типа помещения Кт = 1;
- Коэффициент местоположения Км = 1,2.
Тогда по формуле получаем:
Аим = 150 х 500 х 1,5 х 1 х 1,2 = 135 000 рублей в год
К этому значению нужно прибавить ежегодную арендную плату за землю Аз. Предположим, она составляет 20 000 рублей в год.
Итого годовая арендная плата за помещение равна:
Аплг = 135 000 + 20 000 = 155 000 рублей в год
Это и будет базовый размер платы при заключении договора аренды. Данный пример наглядно демонстрирует пошаговый расчет по утвержденной методике.
6. Рекомендации по оптимизации расчета
Хотя методика расчета для муниципальных объектов утверждена на государственном уровне, на практике к ней можно применить некоторые упрощения.
Например, вместо 8-10 коэффициентов использовать усредненное значение К = 1,2-1,3. Или применить понижающий коэффициент 0,8 для starter-компаний.
Такие примеры расчета арендной платы за нежилое помещение пропорции позволяют гибко подходить к расчетам в зависимости от целей арендодателя и потребностей арендатора.
7. Риски при расчете арендной платы
При установлении ставки арендной платы важно избегать крайностей:
- Завышение платы приведет к тому, что помещение долго не сможет найти арендатора.
- Занижение платы лишит арендодателя части дохода, а также может вызвать вопросы налоговых органов.
Поэтому базовый пример расчета арендной платы за нежилое помещение — это оптимальный размер платы, устраивающий обе стороны сделки и соответствующий сложившимся расценкам в этом районе.
8. Арендная плата при субаренде
Если изначальный арендатор сдает помещение в субаренду, применяется дополнительный повышающий коэффициент К.
Тогда формула расчета выглядит так:
Аплг = (Аим + Аз) х К
Где коэффициент К может быть равен 1,5 или 2. Это позволяет увеличить доход арендодателя от передачи помещения в субаренду.
9. Регистрация договора аренды
Любой оформленный договор аренды нежилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре в течение 30 дней после подписания.
Для регистрации потребуются:
- подписанный договор в 3-х экземплярах;
- квитанция об оплате пошлины;
- правоустанавливающие документы на объект;
- кадастровый паспорт БТИ;
- технический паспорт.
После регистрации арендатор получает право пользования помещением на оговоренных условиях.
10. Пересмотр арендной платы
Условия договора аренды, включая размер платы, могут пересматриваться по соглашению сторон. Как правило, это происходит раз в год.
Чтобы учесть инфляцию, к базовой формуле расчета добавляют индекс-дефлятор Ки:
Аплг = (Аим + Аз) х Ки
Такой механизм позволяет пример автоматической индексации размера арендной платы в соответствии с ростом цен.
11. Особенности расчета для разных типов помещений
Методика расчета арендной платы имеет некоторые особенности для разных типов нежилых помещений.
Для офисных помещений используется повышающий коэффициент типа помещения Кт = 1,2, так как офисы относятся к наиболее востребованному и дорогому сегменту коммерческой недвижимости.
Для производственных цехов и складов, напротив, применяется понижающий коэффициент Кт = 0,8-0,9, поскольку такие объекты менее ликвидны на рынке аренды.
Магазины и точки общепита расположенные на первых этажах и имеющие отдельный вход, как правило, арендуются по более высоким ставкам с коэффициентом Кт = 1,1-1,3.
12. Арендная плата для starter-компаний
Для стартапов и предпринимателей, которые только открывают свой бизнес, применяются понижающие коэффициенты - 0,8 или 0,9 к базовому размеру арендной платы.
Это позволяет снизить начальные издержки для таких арендаторов. Взамен им может предлагаться более длительный срок аренды или отсрочка по платежам в первые месяцы.
13. Аренда на краткосрочный период
При аренде помещения на срок менее 1 года (например, для проведения выставок, сезонной торговли) зачастую используется почасовая или поденная оплата.
В этом случае вводится понятие базового тарифа за 1 час или 1 день аренды. Этот тариф умножается на количество дней или часов для получения итоговой суммы арендной платы.
14. Оплата коммунальных услуг
Помимо самой арендной платы арендатор, как правило, оплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы.
Это может включать электроснабжение, отопление, водоснабжение, охрану, уборку, вывоз мусора. Данные расходы также нужно учитывать при заключении договора.
15. Аренда части помещения
Возможен вариант аренды не всего помещения целиком, а только его части — отдельного кабинета, зала, подсобного блока.
В этом случае все расчеты производятся точно так же, но исходя из площади S арендуемой части помещения, а не всего объекта. Остальные условия остаются прежними.
