Застройщики часто нарушают обязательства по срокам сдачи объектов. Чтобы защитить свои права, участникам долевого строительства важно знать все тонкости процесса взыскания неустойки.
Что такое неустойка и когда ее можно взыскать
Неустойка - это денежная сумма, которую застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства (ДДУ) за нарушение обязательств по договору. В нашем случае, если застройщик сдал объект с опозданием.
Основанием для взыскания неустойки с застройщика по ДДУ является часть 2 статьи 6 Федерального закона No 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". В законе прописана формула расчета суммы неустойки.
Неустойка начисляется за каждый день просрочки до момента передачи объекта дольщику или расторжения ДДУ.
Типичными нарушениями со стороны застройщиков являются:
- Несоблюдение сроков сдачи дома, указанных в проектной декларации
- Затягивание ввода дома в эксплуатацию
- Отсутствие коммуникаций и благоустройства на момент ввода дома
Во всех случаях дольщик может требовать выплаты неустойки.
Как рассчитать сумму неустойки по ДДУ
В соответствии с 214-ФЗ, неустойка рассчитывается из суммы договора участия в долевом строительстве. Ее размер зависит от ставки рефинансирования Центробанка на день исполнения обязательства (фактической сдачи дома).
Формула расчета выглядит так:
Сумма неустойки = Сумма ДДУ х (Ставка ЦБ + 8% годовых) х (Количество дней просрочки / 365 дней)
Например, по договору на 3 млн рублей при задержке на полгода сумма неустойки составит:
3 000 000 х (7,5% + 8%) х (180 дней / 365 дней) = 226 986 рублей
| Сумма ДДУ | 3 000 000 руб. |
| Ставка ЦБ + 8% годовых | 15,5% (7,5% + 8%) |
| Дней просрочки | 180 |
| Итого неустойка | 226 986 руб. |
Федеральный закон No 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" от 30.12.2004 устанавливает правила расчета неустойки.
Ставка рефинансирования ЦБ РФ на момент написания статьи составляет 7,5% годовых и учитывается при расчете неустойки.
Алгоритм действий для взыскания неустойки
Чтобы взыскать неустойку с застройщика, нужно выполнить определенную последовательность действий.
- Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку. В претензии указать сумму неустойки и реквизиты для перечисления денег.
- Если застройщик отказался удовлетворить претензию добровольно, подать иск в суд о взыскании неустойки.
- Принять участие в судебных заседаниях и доказать факт нарушения застройщиком договора ДДУ.
- Получить решение суда о взыскании неустойки и исполнительный лист.
- Подать исполнительный лист в службу судебных приставов для принудительного взыскания неустойки с застройщика.
Как оптимизировать судебные расходы
Судебное разбирательство по взысканию неустойки сопряжено с определенными расходами на уплату госпошлины, оплату услуг представителя и т.д.
Чтобы снизить данные расходы, можно воспользоваться следующими способами:
- Подать исковое заявление через интернет - размер госпошлины меньше
- Ходатайствовать о предоставлении отсрочки или рассрочки уплаты госпошлины
- Ходатайствовать о взыскании расходов на представителя с ответчика
Возможность уменьшения размера неустойки
Согласно законодательству, застройщик может подать встречный иск с просьбой уменьшить размер неустойки.
Для этого застройщику нужно доказать явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств по ДДУ.
Как правило, суд удовлетворяет такие иски частично и снижает размер неустойки в среднем до 50-80% от расчетной суммы.
Особенности взыскания застройщика неустойки в различных случаях
Процедура взыскание неустойки может иметь свои нюансы в зависимости от сложившихся обстоятельств.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации.
Риски при самостоятельном взыскании застройщика неустойки
Пытаясь сэкономить на юристах, многие дольщики пытаются самостоятельно взыскивать неустойку в судах. К сожалению, это часто заканчивается неудачей.
Подписание дополнительного соглашения о переносе сроков
Застройщики нередко предлагают дольщикам подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи дома. Если дольщик соглашается, то теряет право в последующем требовать неустойку за данный период.
Поэтому прежде чем подписывать такие соглашения, нужно убедиться, что новые сроки реалистичны и не будут вновь нарушены застройщиком.
Уклонение дольщика от приемки квартиры
Если застройщик в установленный срок приглашает дольщика на приемку квартиры, а дольщик уклоняется от нее, суд может отказать во взыскании неустойки за период после назначенной даты приемки.
Поэтому важно не игнорировать сообщения от застройщика о готовности передать квартиру.
Банкротство застройщика
Если в отношении застройщика открыто конкурсное производство, шансы на получение денег по решению суда о взыскании неустойки существенно снижаются.
В этом случае дольщику имеет смысл обратиться к конкурсному управляющему и встать в реестр кредиторов.
Изменение правил расчета неустойки
С 2022 года для расчета неустойки за просрочку со стороны застройщика и дольщика применяется ключевая ставка ЦБ, ограниченная уровнем 9,5% годовых.
Это может снизить сумму неустойки по сравнению с прежними правилами расчета.
Наиболее распространенными ошибками дольщиков при попытках самостоятельно взыскать неустойку являются:
