Покупка квартиры - ответственный шаг, требующий внимательного изучения всех документов. Незнание законодательных нюансов и невнимательность при проверке бумаг может привести к потере денег или приобретенного жилья. Давайте разберемся, какие документы необходимо изучить покупателю и продавцу для безопасной сделки.
Что означает право собственности на квартиру
Право собственности на недвижимость - это возможность владельца по своему усмотрению пользоваться квартирой и распоряжаться ей.
Собственник может:
- продавать квартиру;
- дарить ее;
- сдавать в аренду;
- оставить в наследство.
От жильцов, зарегистрированных в квартире, собственник отличается наличием права распоряжения недвижимостью. Жильцы могут лишь пользоваться жильем, но не имеют права что-либо с ним делать.
Порядок наступления права собственности закреплен в 219 статье Гражданского Кодекса РФ. Согласно ей, физическое или юридическое лицо может считаться владельцем квартиры только после прохождения процедуры государственной регистрации.
Владеть недвижимостью могут:
- супруги;
- члены одной семьи, включая несовершеннолетних;
- близкие родственники;
- совершенно посторонние люди.
Если владелец не один, квартира может находиться:
- в совместной собственности - общее имущество супругов;
- в долевой собственности - имущество поделено между собственниками в определенной пропорции.
Виды документов на право собственности
Различают правоподтверждающие и правоустанавливающие документы.
Правоподтверждающие документы свидетельствуют, что данный человек действительно является законным владельцем недвижимости. К ним относится выписка из ЕГРН.
Правоустанавливающие документы не только подтверждают права собственника, но и показывают, каким законным путем было получено это право. Это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования и другие.
Как возникает право собственности
Получить недвижимость в собственность можно вследствие:
- Сделки купли-продажи
- Договора дарения
- Получения в наследство
- Приватизации
Правоустанавливающие документы при покупке квартиры
При покупке квартиры на вторичном рынке право собственности подтверждается договором купли-продажи. Такой договор заключается между покупателем и продавцом. После его подписания договор передается в Росреестр для регистрации нового собственника.
При покупке квартиры на первичном рынке заключается договор долевого участия (ДДУ). Он подписывается между покупателем и застройщиком. Платежи дольщика хранятся на эскроу-счете. Доступ к ним застройщик получает после подписания акта приема-передачи квартиры. После этого происходит регистрация дольщика как собственника в Росреестре.
При изучении договоров покупки следует обращать внимание:
- указаны ли реквизиты продавца и покупателя;
- описан ли объект недвижимости, соответствуют ли параметры действительности;
- указана ли стоимость, порядок и сроки оплаты;
- есть ли подписи сторон;
- имеется ли отметка о государственной регистрации.
При наличии всех обязательных условий и реквизитов такие договоры будут считаться правоустанавливающим документом при покупке недвижимости.
Подтверждение права собственности по дарению и наследству
Договор дарения - это документ, по которому текущий владелец квартиры безвозмездно передает право собственности другому лицу при жизни.
В договоре указываются:
- реквизиты дарителя и одаряемого;
- описание объекта недвижимости;
- условие о безвозмездной передаче.
После подписания договор отправляют в Росреестр на регистрацию нового собственника.
При наследовании право собственности на квартиру подтверждает завещание или свидетельство о праве на наследство.
Завещание - это документ, который собственник составляет заранее. В нем он назначает конкретного наследника или нескольких.
Свидетельство оформляется у нотариуса наследниками, принявшими наследство. Это могут быть как родственники собственника, так и не родные ему люди.
При оформлении наследства следует убедиться, что права других наследников не нарушены. Иначе впоследствии законность сделки может быть оспорена в суде.
Правоустанавливающие бумаги при приватизации
Право на приватизацию жилья имеют все лица, зарегистрированные в квартире. Приватизировать квартиру можно:
- один раз - для совершеннолетних граждан;
- два раза - для несовершеннолетних (вместе с родителями и по достижении 18 лет).
При проверке документов важно обращать внимание, все ли зарегистрированные жильцы участвовали в приватизации. Если кто-то отказался, это лицо сохраняет право пожизненного проживания в квартире. В будущем продавец может столкнуться с проблемой выселения таких жильцов.
Какие еще документы проверить
Помимо основных правоустанавливающих бумаг, стоит проверить:
- Наличие нотариально заверенного согласия второго супруга на сделку, если квартира находится в совместной собственности;
- Справку об отсутствии ипотеки из банка;
- Документ о погашении коммунальных долгов по квартире.
Выписка из ЕГРН как основной документ
С 2016 года вместо свидетельства о праве собственности выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Этот документ содержит актуальную информацию:
- адрес и характеристики квартиры;
- данные собственника (собственников);
- дата регистрации;
- обременения.
Существует несколько видов выписок из ЕГРН:
- Обычная выписка - содержит только основные сведения о квартире и владельце;
- Расширенная - содержит историю владения квартиры.
Выписку может получить любой человек, а не только собственник квартиры. Это удобно делать в электронном виде через портал Госуслуг.
Где найти информацию о правоустанавливающих документах
Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. можно найти в выписке из ЕГРН в разделе "Документ-основание". Там будут указаны реквизиты и содержание этого документа.
Только владелец квартиры может получить полную информацию о правоустанавливающих бумагах через личный кабинет на портале Росреестра.
Риски при отсутствии правоустанавливающих документов
Если у продавца нет документов, подтверждающих право собственности, либо есть сомнения в их подлинности, существуют риски:
- Продавец не является законным владельцем, а значит и вы не сможете им стать;
- В дальнейшем законные наследники могут оспорить сделку;
- Вы можете лишиться денег и квартиры.
Поэтому следите за наличием правильно оформленного пакета правоустанавливающих документов!
Требования банков к правоустанавливающим документам
Банки предъявляют особые требования к пакету документов при выдаче ипотечных кредитов под залог недвижимости. Как правило, требуются:
- Паспорт продавца и покупателя;
- Выписка из ЕГРН;
- Правоустанавливающие документы;
- Технический и кадастровый паспорта на квартиру.
Банки тщательно проверяют историю объекта недвижимости во избежание мошенничества. Поэтому важно иметь полный пакет документов, подтверждающих право собственности и законность его приобретения.
Подделка правоустанавливающих документов: как не попасться
К сожалению, случаются ситуации, когда недобросовестные продавцы подделывают документы на квартиру. Чтобы не стать жертвой обмана, обращайте внимание на такие моменты:
- Несоответствия в датах и фактах между документами;
- Подозрительно низкая цена за объект недвижимости;
- Отсутствие четкой информации об истории владения квартирой.
В случае сомнений можно обратиться к юристу или заказать дополнительную правовую экспертизу документов.
Порядок действий покупателя и продавца недвижимости
Чтобы сделка по купле-продаже квартиры прошла максимально безопасно, покупателю и продавцу следует:
- Собрать правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН;
- Проверить документы на подлинность и отсутствие противоречий;
- Подписать договор купли-продажи;
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Соблюдение данного порядка действий поможет избежать типовых ошибок при покупке недвижимости.
Актуальные изменения в законодательстве о недвижимости
В последнее время произошли некоторые изменения в законах, регулирующих операции с недвижимостью:
- Упрощена процедура получения выписки из ЕГРН;
- Сокращены сроки государственной регистрации сделок;
- Введена уголовная ответственность за мошенничество при продаже квартир.
Данные нововведения призваны сделать сделки с недвижимостью более защищенными и безопасными для всех участников.
