Дарственная на квартиру или дом - распространенный способ передачи недвижимости родным и близким. Но иногда появляется необходимость оспорить такую сделку в суде.
В статье мы разберем, при каких условиях можно аннулировать договор дарения недвижимости, кто имеет на это право, какие сроки давности действуют в таких случаях и какие документы нужно подготовить для суда.
Когда можно оспорить дарственную недвижимости
Договор дарения недвижимости, как и любая другая сделка с имуществом, может быть оспорен в судебном порядке при наличии определенных оснований. Существует несколько ситуаций, когда дарственная может быть признана недействительной или ничтожной.
Дарение можно оспорить, если на момент заключения сделки даритель находился в состоянии, не позволяющем ему отдавать отчет своим действиям. Например, если лицо было в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Также сделку можно оспорить, если на дарителя оказывалось психологическое давление или его вводили в заблуждение.
Дарственная может быть признана недействительной, если выясняется, что она носила притворный характер и прикрывала иную сделку, например куплю-продажу. Если даритель является несовершеннолетним или недееспособным.
Дарственная может быть оспорена, если даритель совершил сделку на крайне невыгодных для себя условиях из-за стечения тяжелых обстоятельств. Например, остался без жилья или средств к существованию после дарения.
Родственники дарителя могут оспорить дарственную после его смерти, если докажут, что передача имущества произошла под влиянием насилия или угроз со стороны одаряемого. Также возможно оспаривание дарения, если одаряемый умышленно причинил вред здоровью дарителя.
Сделку могут оспорить заинтересованные лица, доказав, что она заключена с целью прикрыть незаконные действия сторон. Например, уклонение от уплаты налогов или от решения суда об аресте имущества.
Таким образом, дарственная может быть оспорена при наличии серьезных оснований, подтвержденных доказательствами. Процедура оспаривания возможна только в судебном порядке в установленные законом сроки.
Кто может оспаривать договор дарения квартиры или дома
Договор дарения квартиры или дома может быть оспорен как самим дарителем, так и другими заинтересованными лицами. Рассмотрим подробнее, кто именно обладает правом оспаривать такую сделку.
Сам даритель может обратиться в суд с иском об отмене дарения, если при заключении договора он находился в состоянии, не позволяющем понимать значение своих действий. Например, был в алкогольном или наркотическом опьянении. Также если даритель докажет, что подвергался обману, насилию или угрозам со стороны одаряемого.
Одаряемый может отказаться от дара до его передачи, не обращаясь в суд. Если же дар уже был передан, одаряемый может оспорить договор, если обнаружатся обременительные условия, о которых он не знал.
Супруг дарителя вправе оспорить дарение общего имущества, если он не давал на это согласия. Также супруг может оспорить дарение личного имущества, если оно нарушает его права, например на получение содержания.
Правом оспаривания обладают наследники дарителя после его смерти. Они могут доказывать, что даритель был введен в заблуждение относительно одаряемого или подвергался давлению с его стороны.
Другие родственники дарителя, которые могли бы претендовать на наследство, вправе оспорить дарение, если докажут, что сделка была совершена с целью лишить их законной доли наследства.
Кредиторы дарителя могут оспорить договор, если в результате дарения даритель лишился возможности исполнять свои обязательства перед ними.
Органы опеки и попечительства вправе оспорить дарение жилья несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными лицами.
Прокурор может обратиться с иском о признании дарения недействительным, если этого требует защита прав граждан или интересов государства.
Таким образом, круг лиц, обладающих правом оспаривать договор дарения квартиры или дома, достаточно широк. Это связано с тем, что подобные сделки затрагивают интересы многих сторон.
Основания для отмены дарственной в судебном порядке
Существует несколько оснований, по которым в судебном порядке может быть отменена или признана недействительной дарственная на недвижимость.
Это несоблюдение требований закона при заключении договора дарения. Например, отсутствие нотариального удостоверения дарения недвижимости, несоблюдение формы договора, нарушение правил о государственной регистрации перехода права собственности.
Даритель может оспорить договор, сославшись на то, что в момент его заключения не мог понимать значения своих действий или руководить ими. Например, находился в состоянии алкогольного опьянения.
Доказательство того, что волеизъявление дарителя было выражено под влиянием заблуждения относительно природы сделки, ее последствий, личности одаряемого и т.п.
Наличие обмана со стороны одаряемого или третьих лиц. Например, если даритель был введен в заблуждение относительно стоимости даримого имущества.
Совершение дарения под влиянием насилия или угрозы насилия со стороны одаряемого или третьих лиц. При этом даритель должен доказать причинную связь между дарением и давлением.
Совершение дарения без намерения одарить. Например, фиктивное дарение с целью прикрыть другую сделку.
Неисполнение одаряемым обязанности содержать дарителя, если такая обязанность была предусмотрена договором.
Умышленное причинение одаряемым вреда жизни или здоровью дарителя после заключения договора дарения.
Для признания дарственной недействительной требуется доказать юридически значимые обстоятельства, которые позволяют сделать вывод о том, что договор был заключен с нарушениями, не соответствовал действительной воле дарителя или его интересам.
Какие доказательства нужны суду для отмены договора дарения
Чтобы договор дарения недвижимости был признан судом недействительным, необходимо представить определенные доказательства в обоснование иска об оспаривании дарения.
Истцу следует представить сам текст договора дарения, чтобы суд мог оценить его содержание и обстоятельства заключения. Также необходимы документы, подтверждающие права истца на имущество (свидетельство о праве собственности дарителя).
Должны быть представлены доказательства обстоятельств, которые, по мнению истца, свидетельствуют о недействительности дарения. Например, медицинские документы, подтверждающие, что в момент подписания договора даритель находился в больнице.
Письменные доказательства давления на дарителя, если дарение оспаривается по этому основанию. Например, распечатки переписки или аудио-видеозаписи разговоров дарителя и одаряемого.
Заключение эксперта об оценочной стоимости подаренного имущества на момент дарения, если истец заявляет о занижении стоимости в договоре.
Свидетельские показания лиц, которые могут подтвердить обстоятельства, свидетельствующие о нарушении прав истца или дарителя. Например, родственников, знакомых, соседей.
Аудио- или видеозаписи, переписка дарителя и одаряемого, которые могут свидетельствовать о давлении, обмане и других обстоятельствах недействительности дарения.
Документы, подтверждающие причинение вреда жизни или здоровью дарителя одаряемым, если эти действия послужили основанием для оспаривания договора.
Для отмены дарения требуется представить совокупность доказательств, подтверждающих основания для признания сделки недействительной в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Сроки давности для оспаривания дарения недвижимости
Существуют определенные сроки, в течение которых заинтересованные лица могут обратиться в суд с иском об оспаривании дарения недвижимости.
Если сторона договора дарения (даритель или одаряемый) считает, что договор является недействительным, то иск о признании дарения недействительным может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда нарушенное право стало известно этой стороне.
Если даритель умер, а его наследники полагают, что договор дарения нарушает их права, они могут оспорить дарение в течение трех лет со дня открытия наследства или со дня, когда наследники узнали о нарушении своих прав.
Если дарение недвижимости было совершено на основании подложных документов, срок исковой давности для признания дарения недействительным составляет 10 лет со дня совершения сделки.
Если дарение было совершено гражданином, который впоследствии признан недееспособным, срок исковой давности по оспариванию такого дарения составляет три года со дня признания дарителя недееспособным.
Если дарение недвижимости было совершено без надлежащего нотариального удостоверения, оно может быть признано судом недействительным без ограничения сроком исковой давности.
Сроки исковой давности для оспаривания договора дарения недвижимости варьируются от трех до десяти лет в зависимости от оснований для признания дарения недействительным. Поэтому перед подачей иска необходимо убедиться, что срок давности не пропущен.
Особенности оспаривания мнимой и притворной дарственной
Иногда дарение недвижимости носит мнимый или притворный характер. Это означает, что под видом дарения осуществляется другая сделка или вообще не происходит передачи имущества. Оспаривание таких дарственных имеет свои особенности.
Мнимой является дарственная, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, дарение оформлено, но фактически имущество осталось у дарителя. Доказать мнимость можно путем предоставления документов, подтверждающих, что даритель продолжал пользоваться и распоряжаться недвижимостью после дарения.
Притворной считается дарственная, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения осуществлена купля-продажа, мена, аренда. В таком случае необходимо представить доказательства реального характера отношений сторон: договоры, переписку, платежные документы.
Для оспаривания мнимого дарения закон не устанавливает срока исковой давности. Такое дарение может быть признано недействительным в любое время после его совершения.
Для оспаривания притворного дарения действует общий трехлетний срок давности. Он исчисляется со дня, когда лицу стало известно о притворности сделки, скрывающей иную сделку.
Оспаривать мнимую или притворную дарственную вправе стороны сделки, а также третьи лица, чьи права или законные интересы нарушены этой сделкой. Например, обманутый даритель или его наследники, кредиторы дарителя.
Для признания мнимого или притворного дарения недействительным достаточно установить сам факт мнимости или притворности. При этом по общему правилу нет необходимости доказывать недобросовестность участников сделки.
Оспаривание мнимого или притворного дарения имеет свои особенности, связанные со сроками давности и кругом лиц, которые могут его оспорить. При этом ключевую роль играют доказательства реального положения дел.
Аннулирование дарения квартиры по причине ненадлежащего содержания
Одним из оснований для оспаривания договора дарения квартиры является ее ненадлежащее содержание одаряемым. Однако на практике аннулировать дарение квартиры по этой причине бывает непросто.
Согласно закону, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если одаряемый умышленно существенно нарушил обязанность должным образом содержать подаренную вещь, имеющую для дарителя большую неимущественную ценность. Под неимущественной ценностью понимается особая значимость вещи для дарителя в силу привязанности к ней.
Однако на практике оспорить дарение квартиры только на том основании, что новый собственник плохо за ней ухаживает, не уплачивает коммунальные платежи, как правило, не удается. Суды считают, что сам по себе факт продажи или сдачи внаем подаренного жилья не является безвозвратной утратой дара и не может служить основанием для расторжения договора дарения.
Для успешного оспаривания дарения квартиры по причине ненадлежащего содержания нужно доказать несколько важных обстоятельств:
- Квартира представляла особую памятную или иную неимущественную ценность для дарителя. Например, это жилье, в котором он родился и вырос, или квартира его родителей.
- Одаряемый умышленно существенно нарушает обязанность содержать квартиру в надлежащем состоянии. Речь может идти о запущенности жилья, хранении опасных предметов, причинении ущерба и т.п.
- В результате действий одаряемого возникает реальный риск гибели или повреждения подаренного жилья, утраты его неимущественной ценности для дарителя.
Также важно соблюсти срок исковой давности. Согласно Гражданскому кодексу, требование дарителя об отмене дарения по данному основанию не подлежит удовлетворению, если оно заявлено по истечении одного года со дня, когда даритель узнал или должен был узнать о таком нарушении.
Для аннулирования договора дарения квартиры в связи с ее плохим содержанием требуется совокупность условий, подтвержденных надлежащими доказательствами. И даже в таком случае успех не гарантирован, учитывая сложившуюся практику рассмотрения споров судами.
Когда дарственная на недвижимость может быть признана ничтожной
Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор дарения недвижимости может быть признан ничтожным, если при его заключении были допущены существенные нарушения закона.
В частности, основаниями для признания договора ничтожным могут быть: Дарение было мнимым. Например, стороны оформили договор, чтобы создать видимость отчуждения имущества, но на самом деле не планировали передавать право собственности на него.
Такая сделка является притворной и нарушает закон. Дарение было притворным и прикрывало иную сделку. К примеру, дарение квартиры на самом деле скрывало ее продажу. Это делается для уклонения от уплаты налогов.
Подаренная недвижимость на момент дарения находилась под арестом или запретом отчуждения. Передача такого имущества в дар запрещена.
Дарителем выступило физическое лицо, признанное недееспособным. Такой гражданин не может совершать сделки, в том числе дарение.
Одаряемый не имел права принимать такой дар. Например, должностное лицо или госслужащий получили в дар дорогостоящую квартиру. На момент дарения у дарителя-организации уже имелись признаки банкротства, то есть предприятие было неплатежеспособно.
Чтобы оспорить договор дарения недвижимости, нужно доказать, что при его заключении имело место существенное нарушение закона. Например, сделка была мнимой или скрывала иную сделку. Для успешного оспаривания в суде потребуются веские доказательства.
- как оспорить дарственную на квартиру, если она была под арестом
- договор дарения был мнимым и фиктивным
Кроме того, ничтожным может быть признан договор дарения, если на момент его заключения даритель-организация уже была неплатежеспособна и имела признаки банкротства. Передача имущества в дар накануне банкротства может быть квалифицирована как сделка, направленная на причинение вреда кредиторам. Такая сделка также является основанием для признания договора ничтожным.
Таким образом, чтобы оспорить дарственную, необходимо представить убедительные доказательства того, что при заключении договора имели место существенные нарушения закона, делающие сделку недействительной. Это поможет добиться положительного решения суда об аннулировании договора дарения.
Оспаривание договора дарения юридическим лицом после банкротства
Согласно законодательству о банкротстве, сделки должника, совершенные им накануне банкротства, могут быть признаны недействительными. Это относится и к договорам дарения имущества, заключенным организацией-должником в преддверии банкротства.
Такие дарственные могут быть оспорены конкурсным управляющим от имени должника, если будет доказано, что на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества. Целью оспаривания в этом случае является возвращение подаренного имущества в конкурсную массу для последующей продажи и расчетов с кредиторами должника.
Чтобы оспорить такой договор дарения, конкурсному управляющему нужно будет доказать: Факт наличия у должника признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества на момент совершения сделки. Это может подтверждаться бухгалтерской отчетностью должника.
Что другая сторона знала или должна была знать о признаках неплатежеспособности должника, поскольку это свидетельствует о недобросовестности контрагента. Что сделка была совершена в течение определенного периода до возбуждения дела о банкротстве (как правило, от 1 года до 3 лет).
Что сделка повлекла или могла повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований. Таким образом, при соблюдении всех условий и наличии необходимых доказательств, конкурсный управляющий от имени должника вправе оспорить в суде договор дарения имущества, заключенный организацией накануне банкротства. Это позволит вернуть подаренное имущество для расчетов с кредиторами.
