Продажа квартиры может понадобиться по разным причинам, но при этом каждого человека интересует, требуется ли уплачивать налог с продажи квартиры. Фактически после совершения данного процесса гражданин получает определенный доход, с которого должен взиматься сбор. Но при этом имеются определенные условия, при которых отсутствует необходимость для перечисления налога. Каждый продавец должен разобраться, сколько по времени надо владеть квартирой, чтобы после ее продажи не надо было уплачивать сбор. Дополнительно учитывается возможность пользоваться вычетом для снижения налоговой базы.
С какой суммы взимается налог?
Первоначально надо разобраться, какой взимается сбор. Каждый собственник, продавший недвижимость или ее часть, должен знать, каким налогом облагается продажа квартиры, а также требуется ли ему уплачивать этот сбор.
Для расчета используется сумма, указанная в договоре, составленном для продажи объекта. Нередко продавцы просят покупателей, чтобы в этом соглашении была прописана меньшая сумма, что позволит им при использовании вычета уйти от уплаты налога. Это привело к необходимости внесения изменений в закон, поэтому учитывается теперь не только продажная цена, но и кадастровая стоимость объекта. Если она выше того значения, которое имеется в договоре, то именно по кадастровой цене рассчитывается размер налога.
Такие изменения обоснованы тем, что необходимо снизить количество мошеннических сделок, основной целью которых выступает уход от налогообложения. С выявленной суммы взимается далее 13%. Налоговая база может уменьшаться при использовании вычета.
Законодательное регулирование
Требование уплачивать налог с доходов, полученных в результате продажи недвижимости, регулируется разными нормативными актами. К ним относится ст. 117 и ст. 220 НК, а также ФЗ №382.
В документах указывается, нужно ли платить налог с продажи квартиры, как определяется данный сбор, а также при каких обстоятельствах продавцы освобождаются от необходимости выполнять данный процесс.
Когда налог не уплачивается?
Существуют определенные условия, при которых люди, продавшие недвижимость, не должны перечислять налог с полученных доходов. Налог после продажи квартиры не уплачивается (по разным обстоятельствам) только при наличии доказательств наличия этих обстоятельств. Не требуется рассчитывать и уплачивать сбор в ситуациях:
- после покупки квартирой владел продавец больше пяти лет;
- после получения жилья по наследству, в результате составления дарственной или по судебному решению, требуется ждать 3 года, чтобы потом можно было продать объект с освобождением от налогообложения;
- если квартира была продана по более низкой цене, чем ее покупная стоимость, так как надо уплачивать налог именно с дохода, но придется официальным образом доказать, что действительно продавец не получил прибыль, для чего используются контракты на покупку и продажу жилья;
- стоимость недвижимости меньше 1 млн руб., так как каждый продавец объекта может воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб., причем именно на эту сумму уменьшается налоговая база, поэтому при низкой цене жилья не требуется уплачивать сбор.
Необоснованное занижение стоимости жилья уже не может применяться. Это обусловлено тем, что налог с продажи квартиры для физических лиц может рассчитываться на основании кадастровой стоимости, если она выше продажной цены объекта.
Когда надо перечислить средства?
Уплачивается сбор в следующем году. Поэтому если квартира продается в 2017 году, а при этом возникает необходимость рассчитать и перечислить сбор, то он должен переводиться в бюджет до 15 июля 2018 года.
Если будут иметься просрочки, то начисляются штрафы, значительно увеличивающие итоговую сумму, которую надо перечислить в бюджет.
Сколько надо владеть квартирой, чтобы не уплачивать налог после ее реализации?
В 2016 году были внесены значительные изменения, поэтому теперь все люди должны знать, как правильно определять этот срок, чтобы они не привлекались к ответственности за нарушения. К основным правилам относится:
- если недвижимость была куплена после 2016 года, то надо подождать 5 лет, чтобы продать ее без необходимости уплачивать сбор;
- если же объект был получен на основании других сделок, при которых получатель квартиры не тратил какие-либо средства, например, было получено жилье по наследству или подарено на основании правильно составленной дарственной, то продать его без начисления налога можно через три года.
Налог с продажи квартиры, меньше 3 лет находящейся в собственности, уплачивать придется в обязательном порядке. При этом начинается отсчет с того момента, когда получает гражданин документ, подтверждающий его право на недвижимость. Например, если покупается объект на основании паевых взносов, то отсчет надо вести с того момента, когда будет внесен последний платеж.
Нужно ли уплачивать налог с подаренного или полученного по наследству жилья? да, если прошло менее трех лет пользования таким имуществом и вы хотите его продать. Допустим, у вас квартира в собственности 3 года. Налог с продажи в этом случае рассчитывать и перечислять не придется, но при этом необходимо передавать в ФНС доказательства того, что действительно прошло уже больше трех или пяти лет.
Можно ли занизить цену?
Каждый человек, продающий недвижимость, желает уйти от налогообложения. Налог с продажи квартиры многие люди предпочитают не уплачивать на основании того, что они специально занижают продажную цену объекта, поэтому при использовании вычета либо вовсе отсутствует налог, либо он обладает небольшим размером.
Такой способ невозможно использовать с 2016 года. Это обусловлено тем, что перед начислением сбора сравнивается работниками ФНС два показателя, представленные продажной ценой и кадастровой стоимостью объекта. Расчет ведется на основании той суммы, которая будет больше. Поэтому уйти от налогообложения таким способом не получится. Налог с продажи новой квартиры, которая была куплена или получена меньше трех или пяти лет назад, придется уплачивать в любом случае.
Как не платить налог при владении квартирой меньше 5 лет?
Имеются определенные возможности, позволяющие действительно не уплачивать данный сбор даже при условии, что квартира принадлежит человеку меньше пяти лет. Налог с продажи квартиры не уплачиваются при таких условиях и ситуациях:
- куплена недвижимость до 2016 года, поэтому для нее по-прежнему действительно условие, при котором надо подождать три, а не пять лет, чтобы иметь возможность продать ее без уплаты сбора;
- квартира была получена в дар или наследство, поэтому за нее не уплачивались средства гражданином, что приводит к тому, что достаточно владеть объектом только 3 года, чтобы потом продать его и не уплачивать налог;
- продавец может доказать, что в результате совершение двух сделок в течение трех лет им не была получена прибыль, поэтому он продал объект за немного меньшую цену, чем изначально он был куплен, но при таких условиях важно, чтобы продажная цена не была ниже кадастровой стоимости квартиры;
- сделки совершаются в отношении недорогого жилья, поэтому его кадастровая и продажная цена ниже 1 млн руб., что приводит к тому, что за счет использования вычета вовсе получается отрицательное значение налоговой базы.
Все вышеуказанные условия должны доказываться гражданином с помощью официальных бумаг, поэтому требуется передать в ФНС соответствующую документацию.
Нюансы продажи квартиры, полученной по наследству
Если гражданин получает недвижимость по наследству, то у него возникает необходимость оплачивать госпошлину, зависящую от стоимости объекта, а также заниматься долгим оформлением квартиры. Дополнительно за ее регистрацию в собственность нужно оплатить пошлину в размере 2 тыс. руб. Нередко после регистрации у человека возникает желание продать объект. Необходимо учитывать, что при таких условиях налог с продажи квартиры, по наследству доставшейся, уплачивать придется.
Предварительно следует оценить некоторые факторы:
- определяется, каков размер кадастровой стоимости недвижимости, так как именно этот показатель будет использоваться для расчета налога, если квартира будет продана по меньшей цене;
- с полученной суммы вычитается 1 млн руб., представленный вычетом;
- рассчитывается с этого значения 13%, чтобы определить, какую сумму придется уплачивать в бюджет, так как если она будет слишком значительной, то нередко целесообразно подождать три года, чтобы потом продать объект без начисления налога.
Не для всех квартир пока была рассчитана кадастровая стоимость. Это обусловлено тем, что она определяется только специальной комиссией, состоящей из квалифицированных работников БТИ, поэтому нередко на конкретный объект еще не определен этот показатель. В этом случае придется самостоятельно наследнику заказывать такую оценку, что несет за собой дополнительные траты.
Какой предлагается вычет?
Любой человек, планирующий продажу квартиры или даже комнаты, должен помнить о том, что у него имеется возможность пользоваться налоговым вычетом. Он стандартного для всех квартир равен 1 млн руб. Какая сумма налога с продажи квартиры в этом случае будет уплачиваться?
Например, квартира была продана за 3,4 млн руб., причем эта сумма выше кадастровой стоимости объекта. Сделка была совершена в течение года после того, как недвижимость была куплена. Нужно ли платить налог с продажи квартиры в таком случае? Так как еще не прошло трех или пяти лет после оформления недвижимости, то сбор необходимо грамотно рассчитывать и перечислять.
Первоначально рассчитывается налоговая база, для чего продажная цена уменьшается на размер вычета: 3,4 – 1 = 2,4 млн руб. Далее с этой суммы взимается налог: 2,4 млн х 13% = 312 тыс. руб.
Воспользоваться вычетом, чтобы снизить налог с продажи квартиры, можно только при наличии у продавца доказательств того, что он тратил свои средства на объект изначально. Эти доказательства могут быть представлены документами:
- платежные перечисления, на основании которых средства были перечислены на другой счет, поэтому процедура покупки объекта полностью выполнялась через банк;
- расписка, указывающая на передачу средств;
- акт приема-передачи объекта с указанием цены этой недвижимости;
- фискальные чеки, которые могут подтверждать не только приобретение жилья, но и его отделку.
Только после подготовки доказательств можно воспользоваться вычетом.
Когда целесообразно отказаться от вычета?
Продавец жилья может самостоятельно решать, будет ли уменьшаться продажная цена на размер вычета или покупной цены объекта. Например, в 2016 году была куплена квартира за 2,3 млн руб. В 2017 году она продается за 4,2 млн руб.
Если воспользоваться вычетом, то сумма налога с продажи квартиры будет равна: (4,2 – 1) х 13% = 416 тыс. руб.
Если же воспользоваться способом, предполагающим определение действительно полученной прибыли, то размер сбора будет: (4,2 – 2,3) х 13% = 247 тыс. руб.
Поэтому целесообразно в такой ситуации отказаться от вычета, чтобы снизить налог с продажи квартиры. Новый закон указывает, что если нет возможности подтвердить покупную цену объекта, то в любом случае придется пользоваться вычетом.
Вычет предоставляется только раз в год, поэтому если человек за один год совершает сразу несколько сделок, то применяется возможность уменьшить налоговую базу только в отношении одной квартиры.
Дополнительно при покупке жилья можно рассчитывать на возврат налога. Он рассчитывается на основании трат:
- сумма, за которую была куплена квартира;
- траты на строительство объекта;
- покупка земли, на которой был построен дом;
- погашение кредитных процентов, если для покупки жилья был оформлен ипотечный кредит.
Максимально имущественный вычет предоставляется в размере 260 руб. с цены покупки или строительства, а также за ипотечные проценты можно вернуть до 390 тыс. руб.
Как ведется расчет по кадастровой цене объекта?
Многие люди не знают о нововведениях в законодательство, поэтому пытаются снизить налоговую базу путем продажи недвижимости по низкой стоимости. Они договариваются с покупателями, чтобы в договоре была указана сумма, не превышающая 1 млн. руб. При использовании вычета получается, что налоговая база представлена отрицательным значением.
Но теперь налоговики в такой ситуации пользуется не только тем показателем, который указывается в договоре купли-продажи, но и кадастровой ценой, чтобы определить налог с продажи квартиры. Закон указывает, что если кадастровая стоимость превышает значение, имеющееся в документе, то именно по ней ведется расчет сбора.
Например, гражданин приобрел квартиру за 1,5 млн руб. Ее кадастровая цена равна 1,3 млн руб. После года владения человек принимает решение продать объект за 1,6 млн руб. Он договаривается с покупателем, чтобы в договоре была указана сумма в 900 тыс. руб. Во время расчета налога работники ФНС учитывают именно кадастровую цену объекта, так как она выше продажной цены. В этом случае при использовании вычета размер налога будет равен: (1,3 – 1) х 13% = 39 тыс. руб.
Нюансы составления декларации
Если владеет человек недвижимостью меньше положенного срока, то ему надо не только рассчитать и уплатить сбор, но и составить и сдать в ФНС декларацию. Не требуется формировать этот документ в ситуациях:
- квартира не продается, а обменивается или дарится другому лицу, так как передается объект безвозмездно или без получения доплаты, поэтому у гражданина просто отсутствует доход, с которого мог бы рассчитываться налог;
- продаваемый объект принадлежал человеку больше трех или пяти лет в зависимости от того, как именно он был получен в собственность.
В других ситуациях важно не только уплатить налог, но и сдать декларацию. Это необходимо исключительно при положительном значении налоговой базы.
Важно разобраться не только в том, платят ли налог с продажи квартиры граждане, но и как формируется декларация. К правилам ее составления относится:
- указывается период, за который формируется документ;
- прописываются личные сведения о налогоплательщике;
- вносятся данные о том, как была получена квартира, сколько по времени она находилась в распоряжении гражданина, за какую цену была куплена и продана;
- вводятся сведения о применяемом вычете;
- приводятся правила расчета налога.
На основании сведений из декларации производится уплата сбора.
Как подается декларация?
Представляется документ в ФНС разными способами:
- посещение отделения ФНС для сдачи документа специалисту, после чего предоставляется уведомление и квитанция на уплату налога;
- отправка документации почтой;
- использование интернета;
- применение помощи посредника, у которого должна иметься нотариально заверенная доверенность.
Не требуется составлять документ, если в результате расчета получается, что не нужно платить налог. Сюда относятся случаи, когда после использования вычета получается отрицательное значение налоговой базы, так как данный факт не должен доказываться налогоплательщиком на основании ст. 229 НК. В ней указывается, что если доходы не подлежат налогообложению, то они могут не указываться налогоплательщиками.
Ответственность за неуплату сбора
Если ошибается налогоплательщик или просто целенаправленно не уплачивает НДФЛ после продажи квартиры, то это приводит к тому, что гражданин привлекается к административной или уголовной ответственности.
Мера ответственности зависит от тяжести преступления и размера налога. Поэтому может назначаться штраф до 100 тыс. руб. или вовсе лишение свободы до трех лет. Поэтому надо своевременно подавать декларацию до 30 апреля, а также уплачивать сбор до 15 июля. Если 16 числа нет средств, то начисляется 5% штрафа за каждый месяц просрочки, поэтому через полгода придется уплатить не только налог, но и 30% от него. Минимальный уровень такого штрафа равен 1 тыс. руб.
Таким образом, каждый человек должен знать, какие нужно платить налоги при продаже/покупке квартиры, чтобы своевременно вносить средства в бюджет. Это позволит избежать значительной меры ответственности за серьезные нарушения. При этом следует разобраться в сроках владения, возможности использования вычета и других нюансах расчета.
