Переуступка квартиры допускается при любом типе сделки: по договору инвестирования либо соинвестирования, а также предварительно заключенному договору купли-продажи и прочим. Переуступка прав на квартиру возможна даже при ипотечном кредитовании. Покупателями по такому виду сделки могут выступать любые физические лица или организации.
Данная сделка на юридическом языке носит название цессия. Лицо, которое является продавцом, называется цедентом, а покупатель – цессионарием.
Кто в этом заинтересован?
Чаще всего в заключении таких договоров заинтересованы рядовые покупатели, так как иногда продажа квартир в интересующем их доме уже закончена. А другого пути приобретения ее в конкретном месте попросту нет.
Почему продавцы готовы переуступить свои права? Как правило, мотивы бывают разными, коснемся лишь нескольких.
Почему происходит продажа квартиры по переуступке прав?
Но многие продавцы таких недостроенных жилых объектов стремятся заключить договор цессии в связи с определенными жизненными обстоятельствами. В частности, продавец может получить наследство и уже не нуждается в жилье или получил более выгодное финансовое предложение.
Основные виды
В настоящий момент наиболее частыми видами переуступки прав являются:
- переуступка на основе договора о долевом участии;
- переуступка прав, основывающаяся на предварительном договоре купли-продажи.
Некоторые юридические тонкости
Важный нюанс: основной договор и договор переуступки обязательно должны быть зарегистрированы.
При заключении договора по второму варианту покупатель получает законное право предъявлять требования о заключении с ним основной сделки купли-продажи жилого объекта в будущем. А также требовать соблюдения условий и установленных сроков, но не имеет права требовать передачи в собственность самой квартиры.
Это обусловлено правовыми тонкостями предварительного договора. Согласно ему продавец и покупатель не совершают сделку купли, а лишь принимают на себя обязанности совершить ее в будущем. В ситуации, если заключенная предварительная купля-продажа будет расторгнута, покупатель по сделке переуступки прав не вправе будет рассчитывать на получение квартиры, даже в том случае, если им была выплачена полная сумма ее стоимости. Возврат потраченных денежных средств станет возможным лишь в судебном процессе.
Переуступка прав возможна с даты, когда произошло подписание предварительного договора купли-продажи, и до даты подписания сторонами основного договора.
Переуступка прав при ипотеке
Но, решив заключить такую сделку, следует помнить, что переуступка прав не может быть произведена без согласования с банком, который выступает в качестве кредитора. При этом условия договора переуступки выдвигаются самим банком и могут быть изменены. Очень часто кредитор не сохраняет условий кредитования для нового владельца квартиры.
Приобретение квартиры по договору переуступки
Помните, что если приемочный акт квартиры подписан, то договор переуступки права на квартиру заключить уже нельзя. Смена собственника в этом случае может быть осуществлена лишь путем заключения сделки о купле-продаже жилого объекта либо иными, предусмотренными действующим законодательством, способами.
Но до тех пор, пока акт не подписан, дольщик имеет полное право заключать цессию. Очень важный момент: продавец может заключать договоры о переуступке прав одновременно с несколькими потенциальными покупателями. Это возможно в том случае, если квартира имеет более двух комнат. Такие действия продавца настоящим законом не запрещены.
Основные моменты заключения договора
Все основные положения регулируются Гражданским кодексом РФ.
1. Договор не может быть заключен в устной форме и всегда оформляется в письменном виде. Продавец вправе заключить такую сделку лишь в том случае, если это не противоречит основному договору, заключенному ранее с застройщиком.
2. В связи с тем, что договор о долевом участии проходит обязательную регистрацию, то и договор переуступки должен пройти такую же процедуру. В случае если договор о долевом участии не прошел государственной регистрации, то в дальнейшем застройщик имеет полное основание отказать цессионарию в его требованиях.
3. После того как договор прошел процедуру государственной регистрации, покупатель принимает все права и обязанности, перечень которых находится в основном договоре. И несет все возможные риски.
4. При заключении сделки переуступки на этапе расчетов между сторонами практикуется использование банковских ячеек, и продавец сможет забрать денежные средства лишь после переоформления всех необходимых документов.
5.Помимо подписей обеих сторон, документы подписывает и застройщик. Бумаги всегда заверяются печатью синего цвета, свидетельствующей о том, что сделка проводится с согласия застройщика.
Пакет документов по сделке
После подписания договора о переуступке прав покупатель должен иметь на руках следующий пакет документов:
- основной договор либо его нотариально заверенная копия, по которому и была произведена переуступка;
- документы, подтверждающие расчеты между первоначальными сторонами договора;
- акт передачи перечисленных выше документов;
- согласие на уступку от второй стороны;
- оригинал договора.
Переуступка прав на квартиру: налог, подлежащий уплате
Довольно часто возникает ситуация, когда финансовые обязательства перед государством первоначальный покупатель перекладывает на плечи человека, которому и была произведена переуступка прав собственности на квартиру. Обычно стороны договариваются разделить поровну эти финансовые затраты.
Сделка по переуступке права требования имеет множество тонкостей. Поэтому, прежде чем подписывать какие-либо документы, настоятельно рекомендуем вам проконсультироваться у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.
