Если вы решились досрочно выплатить займ, нужно ознакомиться со всеми деталями договора. Банкам невыгодно досрочное погашение ипотеки. Поэтому они в документах прописывают ограничивающие условия.
Суть
Досрочное погашение кредита означает, что займ выплачивается с опережением графика. Оно называется полным, если клиент вносит всю сумму сразу. Частично досрочное погашение ипотеки подразумевает увеличение ежемесячных платежей в 2-3 раза (в зависимости от условий договора). Во втором случае вместе с уменьшением задолженности меняется график проплат.
Схемы
Возможность погасить долг преждевременно зависит от системы кредитования: существуют аннуитетные или дифференцированные платежи. Если задолженность выплачивается все время равными суммами, то первые несколько лет практически все средства направляются на погашение процентов. Так банк максимизирует свою прибыль и минимизирует риски.
Более выгодной для клиента является схема с дифференцированными платежами. Первые выплаты будут очень большими, поскольку они состоят из тела кредита и процентов, которые начисляются на остаток. По мере погашения долга сумма будет постепенно снижаться.
Выгода должника
Самой привлекательной для клиента является дифференцированная схема. Тело и проценты по займу уплачиваются равномерными частями. Не суть важно, через сколько лет (3, 5 или 10) должник захочет закрыть кредит. Ему нужно будет просто внести остаток суммы.
У аннуитетной схемы меньше преимуществ. Первые несколько лет практически все средства направляются на погашение процентов. К тому моменту, как клиент надумает закрыть задолженность, он уже выплатит такую комиссию, что внесение остатка суммы сразу семейный бюджет не спасет.
Если должник все-таки решится на досрочное погашение ипотеки (в Сбербанке, например), кредитная организация осуществит перерасчет. Далее возможны два варианта:
- за клиентом сохранится первоначальный срок ипотеки, но уменьшатся ежемесячные платежи;
- сократится срок действия договора, а сумма платежей останется прежней.
Калькулятор погашения ипотеки можно найти на сайте любого кредитного учреждения. С его помощью можно рассчитать приблизительную сумму платежа и сравнить две схемы кредитования. Но калькуляцию можно провести и самостоятельно.
Пример
Клиент хочет оформить ипотеку на 1 млн руб. сроком на 20 лет (240 мес.) под 12 % годовых. Сначала определим размер ежемесячного платежа и процентов.
По дифференцированной схеме:
1000 : 240 = 4, 166 тыс. руб. – тело кредита.
Расчет процентов осуществляется путем умножения остатка на годовую ставку и деления значения на 12 месяцев:
1000 х 0,12 : 12 = 10 тыс. руб. – сумма процента.
Таким образом, сумма стандартного ежемесячного платежа к составит:
4 166 + 10 000 = 14,166 тыс. руб.
По аннуитетной схеме:
1000 х (0,01 + (0,01 : (1 + 0,01)240 -1)) = 11 011 тыс. руб. - сумма аннуитетного платежа, где:
- 0,01 = 1:12;
- 240 – количество месяцев кредитования.
Для сравнения рассчитаем процентную составляющую на первый платеж:
1000 х 0,12 : 12 = 10 тыс. руб.
Т. е. из 11 011 тыс. руб. в первом месяце только 1 011 руб. будет направлено на погашение тела кредита, а остальное – на проценты.
Через 10 лет клиент выплатит банку: 11 011 х 120 = 1321, 32 тыс. руб.
Через такой же срок по дифференцированной схеме клиент будет платить в месяц:
4,166 + (1000 – (4,166 х 120)) х 0,12 : 12 = 9,167 тыс. руб.
Досрочное погашение ипотеки, в которой использовалась схема с дифференцированными платежами, выгодна только в первой половине действия договора. С течением лет сумма платежа уменьшается, большая часть процентов будет уже погашена.
Нюансы
Как показывает практика, если заемщик рассчитывает на досрочное погашение ипотеки, ему следует не только сразу выбирать более выгодную программу, но и вносить большую сумму в месяц.
Выгода отсутствует, только если деньги, которые заемщик планирует использовать для кредита, на данный момент могут принести больший доход при инвестировании, например, в депозиты или другую недвижимость. Вклад может стать более выгодным, если срок кредитования составляет 25 и более лет, так как ежемесячный платеж будет уменьшаться медленно.
Порядок внесения средств
После того как заемщик решится на досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, ему нужно определиться со способом внесения средств. Лучше платить ежемесячные транши в большем объеме, чем периодически вносить двух-трехкратную сумму. Но, во-первых, клиент не всегда может вносить средства в таком объеме. Во-вторых, сами банки предусмотрели ограничения. Например, принимают досрочное погашение только в день списания средств, требуют предварительно подавать заявление на изменение схемы. Если заемщик потом передумает, ему придется заплатить штраф. Поэтому решение данного вопроса зависит от того, хочет ли клиент ежемесячно писать заявление, ездить в банк за новым графиком, волноваться по поводу непредвиденных расходов и т. д.
Погашение ипотеки материнским капиталом
Законом предусмотрено использование маткапитала на приобретение или строительство недвижимости. Средства можно потратить на оплату первоначального взноса, основной суммы долга или процентов. Для заемщика самой невыгодной является первая схема. Во-первых, не каждый банк принимает маткапитал в качестве аванса, а во-вторых, по таким программам увеличиваются процентные ставки. Раньше считалось, что если клиент не может самостоятельно внести первый платеж, значит, он неплатежеспособен или ненадежен. Сегодня банки идут на уступки, но дополнительно страхуют свои риски.
Чаще всего государственными средствами выплачивается основная сумма долга. Перечислять деньги в счет процентов имеет смысл, если плательщик не планирует досрочно погашать кредит. В этом случае он за счет средств маткапитала уплатит комиссию, уменьшив ежемесячный транш.
В банк нужно предоставить такие документы для погашения ипотеки:
- паспорт;
- сертификат на получение маткапитала;
- заявление о погашении займа.
Сотрудник банка выдаст справку, в которой содержится информация об оставшейся сумме долга и процентов, свидетельство о праве собственности.
Пенсионный фонд должен дать свое одобрение на погашение ипотеки материнским капиталом. Для этого необходимо собрать и предоставить такой пакет документов:
- паспорт лица, имеющего право на получение госсредств;
- сертификат;
- документы, подтверждающие обязательства по выплате займа: ипотечный договор и справку из банка;
- свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи;
- заявление в ПФ о желании заемщика перечислить средства в счет уплаты кредита;
- иные документы по требованию.
Сотрудник ПФ должен выдать расписку о получении документов и указать в ней дату приема. В течение месяца будет принято решение о выплате банку средств либо об отказе.
Страхование
Обязательным условием ипотечной программы является страхование долга либо имущества, а иногда и того и другого. После закрытия кредита раньше срока клиент имеет право требовать компенсацию части стоимости услуг. Договор страхования квартиры можно расторгнуть и досрочно (если это не противоречит условиям кредитования), выплатив большую неустойку. Тогда ежемесячный платеж сократится на сумму страхового.
Рефинансирование
Клиент может обратиться в другой банк, чтобы переоформить ипотеку: сменить способ расчетов, срок действия программы, ставку и другие условия. Изменение кредитора не означает снятие обременения. Квартира все равно останется в залоге, но уже у другого учреждения. Несмотря на очевидные минусы (сбор нового пакета документов, переоформление договора, дополнительные комиссии), такой способ уместен, если клиент желает поменять схему погашения займа на более привлекательную.
