Облигации (ипотечные) занимают более 80% от всех сделок с недвижимостью в США, в России – менее 10 %. Перспективность ценных бумаг очевидна. Однако многим неизвестно не только о том, что такое облигации с ипотечным покрытием, но и базовые понятия.
Основы
Облигации – это ценные бумаги, которые дают право на получение фиксированной гарантированной прибыли.
- При предъявлении – купил дешевле, продал дороже.
- Фиксированный процент – предполагает для инвестора доход (купон) через определенное время.
Облигации – это долговые ценные бумаги. Возврат гарантируется рейтингом компании. Чем предприятие стабильнее, тем больше шансов получить обещанные доходы.
Что такое облигации (ипотечные)?
Ипотечная облигация – это долговая бумага, рефинансирующая вложения в кредиты на недвижимость.
Например, банк «ААА» выдает займы на приобретения жилья. Капитал у него, естественно, ограничен. Имея 1 млрд рублей, банк может выдать, например, 1000 займов. Естественно, рынок недвижимости остановится, когда у кредитной организации закончатся финансовые средства.
Кому выгодно?
Выпуск ипотечных облигаций выгоден всем участникам рынка:
- Банку – увеличивает объем выданных займов по ипотеке.
- Инвестору – вкладывает деньги в актив, который в зависимости от цен на жилье должен расти.
- Заемщику – заоблачные ставки по ипотеке снижаются на 1.5-2%. Конечно, цифры небольшие, но в условиях крупной суммы займа выгода очевидна.
- Застройщикам – строительные компании не «замораживают» свои объекты, а продолжают работу.
- Государству – поступают налоги от застройки и продажи.
- Рабочим – их не сокращают от недостатка работы.
Как обеспечиваются долговые обязательства?
Теперь о том, как работает этот рынок. Банк «ААА» выдает заем на приобретение имущества на сумму в 5 млн руб. На них он выпускает облигации (ипотечные) и продает их на бирже. Деньги от инвесторов идут на новые займы. Обеспечиваются ценные бумаги платежами граждан по ипотеке.
Альтернативы
Облигации (ипотечные) – не единственный инструмент для инвесторов на этом рынке. Существуют альтернативы:
- Ипотечный сертификат участия – доля суммы кредита на приобретение актива. Инвестор получает право на прибыль от недвижимости.
- Закладная – ценная бумага, которая подтверждает право на получение денег от заемщика. Отличие от облигации (ипотечной) в том, что обеспечение по закладной – приобретаемое имущество.
Особенности ценных бумаг в России
Конечно, идея, пришедшая из США, может принести положительные моменты на нашем рынке. Однако ипотечные облигации в России вызывают много вопросов как у инвесторов, так и у специалистов. Термин «стабильность» не применим к развитию экономики нашей страны, особенно это касается рынка недвижимости. За последние 1,5-2 года он не только остановился в росте, но и значительно упал. Облигации (ипотечные) не могут приносить доход от рынка недвижимости, если он не будет расти.
Вторая проблема – дороговизна ценных бумаг. Частные коммерческие компании и простые граждане не смогут по этой причине стать инвесторами. Все надежды возлагаются на негосударственные пенсионные фонды, банки, имеющие свободные средства, которые якобы не знают, куда их вложить.
Третья проблема – отсутствие продуманной законодательной базы.
Можно подвести итоги: высокая стоимость ценных бумаг, нестабильность ипотечного рынка, а также непродуманная юридическая база вряд ли позволят развиться этому виду ценных бумаг в России.
Почему ипотечные облигации привели к краху системы в 2008 году?
Кризис в 2008 году начался именно с ипотечных облигаций (CDO). Дело в том, что многие инвесторы начали приобретать ценные бумаги, зная, что рынок недвижимости постоянно растет. Это повлияло на стратегию банков, которым была безразлична платежеспособность своих клиентов. Главное – чтобы они были. Наблюдались случаи, когда выдавалась ипотека на 500 тыс. долларов людям, которые не имели постоянного дохода. Для банка риски минимальные – они эти деньги получали на фондовых биржах от продажи ипотечных облигаций.
Также банки выпускали кредитные свопы, то есть страховки, если не будет выплачен долг.
Но пирамида закрутилась настолько, что под них начали выпускать облигации (синтетические CDO). Так как аналитические компании не знали, что это такое, они опирались на данные инвестиционных компаний, их выпускавших. Некоторые знали, но боялись потерять крупных клиентов. Из облигаций рискованного уровня ВВВ сделали еще более проблемный актив, но его степень угрозы уже равнялся ААА (как гособлигации федерального займа США), то есть абсолютно безопасный. Это позволило инвесторам, владеющим миллионами долларов, вкладывать в ничем не обеспеченные бумаги плюс привлекать средства пенсионных фондов, которым запрещено вкладывать в активы менее этого рейтинга. Естественно, такая пирамида рано или поздно должна была рухнуть, когда цены на жилье начнут понижаться. Это и произошло. Разорились крупные инвестиционные компании, инвесторы и страховые агенты.
Заработали на этом инвесторы, сделавшие ставку на ипотечные свопы, то есть страховки обеспечения залоговой недвижимости, которые продавали по низким ценам. То есть, вложив миллион долларов в них тогда, можно было получить несколько сотен миллионов, так как никто просто не верил в дефолт.
