К отношениям, которые касаются аренды, применяются правила гл. 34 ГК, если иное не предусматривается специальными нормами. В соответствии с общим порядком, субъекты заключают соглашение, по которому одна сторона передает, а вторая принимает имущество на установленный срок в пользование и владение. При этом последняя выплачивает за это определенную сумму. Она устанавливается соглашением сторон. Правила прекращения правоотношений, связанных с возмездным использованием вещи, определены в ст. 619,620 ГК РФ.
Особенности сделки
Арендатор в процессе эксплуатации объекта, переданного ему, может получать доход, плоды или создавать продукцию. Они являются его собственностью. Предметом арендного договора выступает индивидуально-определенная вещь, которая не теряет своих свойств в процессе использования по назначению. Одним из обязательных требований при заключении соглашения выступает точное описание передаваемого имущества.
Субъектный состав
В качестве сторон сделки выступают собственник или иной законный владелец (арендодатель) и пользователь (арендатор). Участниками отношений могут быть физические или юрлица, а также государство, реализующее свои права через уполномоченные органы. Арендодатель – собственник/законный владелец или лицо, управомоченное им/законом. Субъект, у которого в хозяйственном ведении находится движимая вещь, может передавать ее в пользование иным лицам без согласия титульного обладателя. Арендатором, по общему правилу, может являться любой субъект. Однако в ряде случаев законодательство может предусматривать ограничения. Например, в договоре аренды организации или лизинговом соглашении оба участника должны быть предпринимателями (юрлицами). Если вещь предоставляется в прокат, одна сторона должна быть физлицом.
Ст. 619 ГК РФ: расторжение договора аренды
Законодательство предусматривает ряд случаев, в которых отношения между субъектами могут быть прекращены досрочно. Некоторые из них приведены в ст. 619 ГК РФ. Расторжение договоров допускается по требованию собственника (законного владельца), если пользователь:
- Эксплуатирует имущество с существенными нарушениями условий соглашения либо неоднократным их допущением.
- В значительной степени ухудшает состояние вещи.
- Допустил неуплату суммы, установленной за эксплуатацию объекта, более двух раз подряд по истечении предусмотренного соглашением срока.
- Не осуществляет капремонт имущества в установленный договором период. Если сроки в соглашении не прописаны, то этот пункт нормы 619 ГК РФ действует в случаях, когда законодательство, иной нормативный акт, условия сделки предусматривают необходимость проведения ремонтных работ в разумные временные промежутки.
Стороны могут предусмотреть и иные основания для прекращения правоотношений досрочно. Арендодатель может требовать расторжения договора до окончания установленного в нем периода только после направления пользователю письменного уведомления о необходимости выполнения последним принятых обязательств. В извещении должны устанавливаться разумные сроки.
Ст. 619 ГК РФ с комментариями
Прекращение правоотношений, связанных с использованием имущества за плату, допускается в случаях, установленных законодательством, прочими нормами или соглашением. Статья 619 ГК РФ предусматривает 4 основания. Первым является эксплуатация имущества с допущением нарушений. Они могут быть неоднократными или существенными. Последними считаются такие нарушения, которые влекут для другого участника такой ущерб, что при его возникновении субъект в значительной мере лишается того, на что он мог рассчитывать при совершении сделки. Ст. 619 ГК РФ действует, например, в случае, когда пользователь передал объект в перенаем без согласия собственника.
Ухудшение состояния вещи
По смыслу нормы 619 ГК РФ, под таким действием следует понимать поведенческий акт, вследствие которого объект становится неисправным. Другими словами, его состояние ухудшено до степени, превышающей нормальный износ. Это, как правило, обуславливается невыполнением пользователем обязанности по поддержанию вещи в исправном состоянии, выполнению текущего ремонта, несению расходов на ее содержание. Предъявляя требования в рамках нормы 619 ГК РФ, собственник/законный владелец должен доказать, что степень полезности свойств объекта в ходе его эксплуатации настолько снизилась, что это повлекло ущерб, при котором он лишается того, на что рассчитывал при совершении сделки.
Уклонение от внесения платы
По смыслу нормы 619 ГК РФ, нарушением условий соглашения будет выступать просрочка погашения денежного обязательства не менее трех раз подряд. В такой ситуации собственник может потребовать досрочного внесения платы. При этом он сам устанавливает срок для этого, если иное не определено в соглашении. Собственник не может требовать внесения платы больше чем за 2 раза подряд. Если пользователь продолжает уклоняться от исполнения обязательства, кредитор вправе расторгнуть договор.
Нюанс
Собственник может требовать досрочного расторжения соглашения и в том случае, если задолженность по оплате была погашена арендатором. Между тем законодательство ограничивает данное право. Если собственник не предъявит требование о расторжении соглашения в разумный срок после погашения арендатором возникшей задолженности, он теряет данную возможность. Данное положение подтверждается Постановлением Пленума ВАС № 73 от 17.11.2011 г. (п. 23, абзац 2).
Обязательства по проведению капремонта
Они могут предусматриваться непосредственно в арендном соглашении или в законодательстве. Кроме этого, стороны вправе установить срок, в который пользователь должен провести капремонт. Если он не определен, то в расчет принимается разумный период. Им считается срок, который необходим для поддержания вещи в нормальном, пригодном к использованию состоянии.
Дополнительно
В соответствии с п. 25 Обзора Президиума ВАС № 66, в перечень оснований могут включаться и иные случаи. При этом список не может быть сокращен по договоренности сторон. Законодательство допускает включение в соглашение оснований, не связанных с нарушениями обязательств. Например, в судебной практике имеют место случаи расторжения договора по требованию собственника в связи с отнесением эксплуатируемого имущества в перечень реконструируемых объектов, производственной необходимостью использовать его самим законным владельцем и так далее.
Важный момент
Расторжение договора может осуществляться в судебном порядке по основаниям, не указанным в ст. 619, если инстанция признает их существенными. Так, Президиум ВАС указывает, что в качестве таких обстоятельств могут выступать невнесение платы однократно или неполная выплата установленной суммы. В данном случае суд оценивает существенность нарушений.
Процедура
Расторжение договора включает в себя 2 этапа. На первом этапе заинтересованное лицо обязано соблюсти досудебный порядок. Такая необходимость прямо устанавливается в норме 619 ГК РФ. Досудебный порядок предполагает направление уведомления пользователю с сообщением о необходимости исполнить принятое обязательство в разумные сроки. Если арендатор не предпринял соответствующих мер для удовлетворения претензий, арендодатель направляет письменное уведомление о расторжении договора. Срок для получения ответа по общему правилу составляет 30 дней.
Заключение
Важно помнить, что период для исполнения обязательства пользователем должен быть разумным. Иначе ответчик имеет шансы доказать невозможность выполнения требований. Если на первой стадии претензии собственника не удовлетворены, он направляет заявление в суд. Разбирательство возможно только в случае соблюдения досудебного порядка, поскольку истцу необходимы основания для расторжения договора и документальное подтверждение уведомления пользователя.
