Многие граждане приобретают земельные участки для строительства собственного дома. Однако далеко не все знают, что для возведения сооружения необходимо получить разрешение. Без этого документа нельзя ввести дом в эксплуатацию, подключить коммуникации, а сама постройка может быть признана самовольной. Это, в свою очередь, влечет крайне негативные последствия для владельца, в числе которых обязательный снос объекта за свой счет. Рассмотрим далее особенности выдачи разрешения на строительство.
Актуальность вопроса
Сегодня все чаще люди делают выбор в пользу индивидуальной застройки. Граждане покупают землю подальше от городской суеты. Однако незнание законодательных норм приводит к разным проблемам.
В первую очередь, необходимо правильно выбрать участок. Дело в том, что некоторые категории земель не предназначены для строительства. Соответственно, даже если владелец соберет нужные документы, органы откажут ему в оформлении разрешения.
Легче всего тем, кто купил землю под ИЖС. В таком случае оформить разрешение на строительство дома на участке не составит особого труда.
Документы
Перед тем как получить разрешение на строительство, необходимо собрать пакет обязательных бумаг. С ними нужно обратиться в местную администрацию или иной орган, уполномоченный оформлять такие документы.
Оформить разрешение на строительство может собственник или иной законный владелец земли. К заявлению прикладываются:
- Правоустанавливающий документ на участок.
- Паспорт владельца.
- Градостроительный план.
- Планировочная схема с указанием конкретного места, на котором будет строиться объект.
- Проект сооружения.
Заявление вместе с приложениями передаются в уполномоченный орган на рассмотрение. Изучение документации осуществляется специальной комиссией. Она принимает решение об оформлении разрешения на строительство или отказе в этом коллегиально.
Выдача этого документа свидетельствует о соответствии проекта положениям законодательства, соблюдении санитарных и технических норм.
Проект
Самым сложным этапом считается сбор пакета архитектурно-строительной и инженерно-технической документации. В ее состав входят планы:
- Генеральный (на участок или местность, в границах которой он расположен).
- Ситуационный.
- Этажей (в т. ч. цоколя или подвала).
- Перекрытий.
- Стропильной системы.
- Фундамента.
- Кровли.
В составе документации должны присутствовать схемы электро-, газо-, водоснабжения, вентиляции, канализации, отопления.
Кроме того, потребуются:
- Топосъемка участка.
- Чертеж дома в разрезе.
- Паспорт проекта.
- Смета с технико-экономическим обоснованием.
Где заказать проект?
Техническая документация разрабатывается специализированными организациями, имеющими лицензию на осуществление такой деятельности. Эксперты рекомендуют доверять эту работу профессионалам. Сотрудники специализированных организаций знают все действующие нормы и правила, поэтому с утверждением проекта проблем возникнуть не должно. Разумеется, за это придется заплатить. Экономить в данном случае нецелесообразно. Если проект не будет утвержден, в оформлении разрешения на строительство будет отказано.
Решить проблему можно разными способами. Некоторые владельцы участков заказывают индивидуальный проект и закрепляют за ним авторское право. Работа по его составлению обойдется достаточно дорого. Но в этом случае проектировщики учтут все особенности местности и пожелания заказчика.
Второй вариант – сразу найти подрядчика, у которого есть несколько разных типовых проектов. Из них можно выбрать наиболее подходящий. В этом случае можно существенно сэкономить средства и время. Как правило, проекты, которые может предложить подрядчик, уже проходили утверждение, соответственно, с оформлением разрешения на строительство проблем не возникнет.
Важный момент
Разрешение на строительство дома на собственном участке действительно 10 лет. Если за этот срок работы не будут начаты или их объем составит менее 95 %, придется снова писать заявление в уполномоченный орган и собирать весь пакет документации.
Дача
Нужно ли разрешение на строительство такого объекта? Этот вопрос граждане задают достаточно часто. Как правило, разрешение на строительство дома на участке под ИЖС не требуется. Если сооружение не предполагается использовать для постоянного проживания, то документ также получать не нужно. Не требуется разрешение и для постройки гаража, сарая, бани.
Между тем указанные правила действуют далеко не во всех регионах. Так, если участок располагается в Московской области, целесообразнее обратиться в местную структуру власти и узнать подробнее о действующем порядке застройки. Дело в том, что столичный регион развивается быстрее остальных. В связи с этим в той местности, где сегодня разрешение на строительство дома на участке, предназначенном для дачного хозяйства, не требовалось, завтра оно может понадобиться. Документ необходим, если рядом с сооружением будет проходить магистральный трубопровод. Возведение постройки в таком случае может создавать угрозу безопасности.
Последствия отсутствия разрешения
Законодательство четко регламентирует ответственность лиц за самовольное возведение объектов. Строительство без разрешения на строительство является противоправным и влечет административную ответственность. При этом контролирующие органы или лица, чьи интересы нарушаются, могут подать в суд. На основании принятого инстанцией решения на владельца возлагается обязанность снести самовольную постройку за свой счет.
Так, известны случаи, когда разрушались целые коттеджные поселки, занимавшие большую площадь. Одним из ярких примеров можно считать ситуацию в с. Бачурино Московской обл. В строительство были вложены огромные деньги, но по решению суда все постройки были снесены.
Признавались незаконно возведенными и небольшие поселки, в которых жили пенсионеры-рыбаки, получившие в свое время земельные участки за заслуги перед организациями, в которых когда-то работали. На своих наделах они построили небольшие домики, но разрешения на них не получили.
Во избежание проблем перед началом работ необходимо обратиться в местный исполнительный орган, контролирующий застройку и землепользование, и узнать, требуется разрешение на строительство объекта или нет. Если оно необходимо, а гражданин проигнорировал требования или не знал о них и возвел сооружение, он будет привлечен к ответственности со всеми вытекающими последствиями. Если владелец откажется сносить постройку, она все равно будет разрушена силами муниципалитета. А собственнику будет выставлен счет на оплату понесенных местными органами расходов.
Введение в эксплуатацию
Оно осуществляется, если объект готов хотя бы на 95 %. При этом он должен быть пригоден для проживания. Для сдачи в эксплуатацию потребуется разрешение на строительство дома, заявление и заключение о соответствии объекта действующим нормам. Для его составления формируется специальная комиссия. В ее составе должны присутствовать:
- Специалист Комитета по градостроительству и архитектуре.
- Представители санэпиднадзора и противопожарной службы.
- Подрядчик.
- Застройщик.
Если по результатам осмотра у членов комиссии не возникло замечаний, составляется акт о приеме объекта. К нему необходимо приложить техпаспорт на дом (выдается в БТИ) и св-во о праве собственности. С этими документами следует обратиться в орган, оформивший разрешение на строительство дома. В нем будет выдан акт о введении сооружения в эксплуатацию.
Основания для отказа
Акт приемки сооружения, на основании которого осуществляется ввод в эксплуатацию, выступает в качестве подтверждения выполнения работ, указанных в утвержденном проекте. В некоторых случаях возникает необходимость перепланировки здания или изменения проекта. Все эти мероприятия должны согласовываться со структурой, оформившей разрешение на строительство. На собственном участке субъект может делать все, что хочет, но только в пределах действующего законодательства.
Если перепланировка произведена владельцем самовольно, то, вероятнее всего, акт о приемке здания подписан не будет. В таком случае нужно согласовать сделанные изменения и повторно составить заявление в комиссию.
Многие граждане считают мелочью небольшие расхождения в расстоянии от объекта до соседнего дома, дороги. Иногда владельцы по собственному усмотрению изменяют размер жилой площади, переносят кухню в другое помещение и пр. Как правило, комиссия, проверяющая соответствие объекта утвержденному проекту, отказывает в выдаче акта. А в некоторых случаях владельцы привлекаются к ответственности, и на них возлагается обязанность снести постройку.
Отказ можно получить и в случае, когда сдача в эксплуатацию осуществляется по истечении срока, на который оформлено разрешение на строительство частного дома. Дело в том, что за такой период условия на местности могут кардинально измениться. Соответственно, потребуется корректировка проекта.
Сдача в эксплуатацию дачи
Дачным домом признается постройка, не предназначенная для постоянного проживания. Пакет документов может различаться в зависимости от площади объекта. Рассмотрим некоторые примеры:
- Дача до 200 кв. м, до 2-х эт. с хозяйственной постройкой до 100 кв. м. Для сдачи ее в эксплуатацию необходимо представить: техпаспорт из БТИ, заключение комиссии, правоустанавливающий документ на участок.
- Дача до 350 кв. м, до 2-х эт. с хозпостройками общ. площадью менее 150 кв. м. Чтобы сдать такой объект в эксплуатацию, нужны правоустанавливающий документ на участок, акт комиссии, техпаспорт, заключение санэпидемслужбы и противопожарной службы.
- Дача более 350 кв. м. с хозпостройками. Сдать в эксплуатацию такой объект можно при наличии техпаспорта, правоустанавливающего документа на участок, акта, составленного комиссией, заключения противопожарной службы и санэпидназора.
Хозблоки на участке под ИЖС
Хозяйственным блоком признается небольшой объект любой формы, не предназначенный для проживания. Такие сооружения, как сарай, баня, склад, возведенные из бруса или по каркасной технологии, считаются хозблоками. Они вполне могут иметь отдельный вход и окна.
В отличие от жилого дома, разрешение на строительство для хозяйственных блоков не требуется. Нет необходимости получать и акт о сдаче в эксплуатацию. Между тем есть ряд случаев, когда оформление указанных документов является обязательным. Это могут быть следующие ситуации:
- Новый объект возводится на месте старого, который был снесен. В этом случае выходом из ситуации является оформление документов на снос, тогда разрешение не потребуется.
- Осуществляется пристройка хозблока к существующему жилому дому. В данном случае имеет место реконструкция объекта. На ее осуществление необходимо разрешение. Без него пристройка будет признана самовольной.
Гараж
Ввести в эксплуатацию этот объект можно при наличии:
- Заявления с данными о возведенном объекте. В нем должно присутствовать указание на реквизиты акта комиссии.
- Правоустанавливающий документ на участок (св-во о праве на собственность, договор аренды).
- Кадастровый план, схема размещения объекта на местности.
- Заключения уполномоченных органов о соответствии постройки действующим санитарным и техническим нормам.
Оспаривание отказа
Если уполномоченный орган не удовлетворил заявление о выдаче разрешения на возведение объекта или сдачу его в эксплуатацию, в ответе должны указываться основания для принятия такого решения. К примеру, на практике достаточно часто акты не подписываются представителями противопожарной службы, несмотря на отсутствие нарушений требований законодательства или при наличии допустимых отклонений от норм. В таких ситуациях владелец недвижимости может обжаловать отказ.
Оспаривание решения осуществляется в суде. Необходимо написать исковое заявление, в котором изложить суть проблемы и выдвинуть требования. Оформление претензии осуществляется по правилам ГПК. Обязательными реквизитами иска являются:
- Название суда.
- Сведения об истце и ответчике (Ф. И. О., контактные данные, адреса).
- Наименование документа.
- Перечень приложений.
- Дата, подпись истца.
К заявлению следует приложить все документы, подтверждающие соблюдение владельцем установленных требований. Следует сказать, что число копий иска и приложений должно равняться количеству участников спора плюс одна для суда.
Целесообразно в таких случаях заручиться поддержкой квалифицированного юриста. Он поможет отстоять позицию в суде. Если иск будет удовлетворен, на ответчика можно возложить обязанность компенсировать расходы, понесенные в связи с судопроизводством. В их состав входят и затраты на оплату услуг юриста.
Особые случаи
Если отказ был получен устно, скорее всего, представитель уполномоченного органа хочет получить вознаграждение за согласование. В таких ситуациях следует обращаться в полицию с заявлением о принуждении к даче взятки. Не следует идти на поводу у коррумпированных представителей госорганов. Следует сказать, что за принуждение к даче взятки в УК предусмотрена ответственность.
Заключение
Как видно, на практике могут возникнуть самые разные сложности у владельцев участков, желающих построить дом. При этом проблемы часто появляются уже на этапе приобретения надела. При покупке необходимо узнать назначение земли. Следует помнить, что некоторые участки нельзя перевести из одной категории в другую. Соответственно, строительство на том или ином участке будет невозможно в силу законодательства.
Перед началом работ обязательно нужно узнать, требуется разрешение на строительство или нет. Если оно необходимо, следует собрать пакет документов и обратиться в уполномоченную структуру. Необходимо быть готовым к тому, что у владельца участка могут запросить и дополнительные бумаги. Как правило, на их представление отводится 10-15 дней. Если по окончании этого периода нужные сведения предоставлены не будут, все собранные документы возвращаются заявителю.
