Понятие "ипотека" появилось в русском языке не так давно. Однако мало кто знает, что услуги по предоставлению жителям страны денежных займов на покупку жилплощади существовали еще с 1917 года. Стоит сказать, что в те времена подобные операции пользовались огромной популярностью, так как такие сделки строго регламентировались. Однако когда жилье начали распределять, эта практика была утрачена, и возобновилась она только относительно недавно.
Сегодня, к сожалению, такие сделки ассоциируются у граждан с самыми неприятными вещами. Это неудивительно, ведь сейчас довольно остро стоят вопросы проблем ипотечного кредитования в России и перспектив развития услуг этого типа. Что же происходит с займами. Почему они сейчас пользуются меньшей популярностью и вызывают так много критики?
Собственная недвижимость граждан и субсидии
Прежде всего, проблемы ипотечного кредитования начинаются с того, что на сегодняшний день лишь у 10% граждан имеется собственная жилплощадь, которая по общему метражу превышает 18 м² из расчета на одного человека. Исходя из этого, только 1% людей может купить недвижимость на заработанные деньги.
В конечном счете граждане не видят другого выхода, как оформить ипотеку, пусть и по самым невыгодным условиям. При этом, исходя из экономического положения, большая часть заемщиков должна получать господдержку. Однако это не всегда возможно ввиду огромного количества жителей страны, которые желают получить государственные субсидии. На сегодняшний день более 20 млн граждан РФ хотят оформить ипотеку. Исходя из этих сумасшедших цифр, становится очевидно, что застройщикам нужно постоянно строить дома, что также практически невозможно сделать за такие короткие сроки.
Главная проблема ипотечного кредитования в России заключается в том, что при таком положении вещей государство сможет обеспечить всех нуждающихся жильем по социальным программам только на протяжении 26 лет.
Также стоит учитывать, что законодательные основы, касающиеся ипотечного кредитования в стране, еще довольно сырые. Отсюда и возникают дополнительные проблемы как с жилищным кредитованием, так и с предоставлением субсидий.
Инфляция
Казалось бы, какая взаимосвязь может быть между улучшившейся экономической обстановкой в стране и проблемами развития ипотечного кредитования? Да, на самом деле, порядка 15 лет назад ситуация в государстве была очень сложной, и уровень инфляции в прямом смысле слова зашкаливал. Сегодня ситуация выглядит намного позитивнее, однако до полной стабильности еще далеко. В первую очередь это касается кредитной системы.
Из-за нестабильной ситуации граждане элементарно не хотят хранить свои деньги в банках. Соответственно государственным кредитным организациям просто неоткуда брать денежные средства на предоставление займов населению. Это также приводит к более высоким годовым ставкам и другим невыгодным условиям кредитования.
В конечном итоге ипотека становится не массовым продуктом, а услугой, которую могут позволить себе далеко не все.
Общеэкономическая ситуация
Каждый знает, что ипотека представляет собой заем, который окупается через довольно долгий период времени. Как правило, подобный кредит предоставляется сроком до 20-30 лет. Отсюда и возникают проблемы ипотечного кредитования в РФ.
Дело в том, что банки, предоставляющие подобные долгосрочные займы, должны иметь хоть какие-то гарантии выплат, чтобы не потерять свою экономическую стабильность. В свою очередь, сами заемщики тоже хотят быть уверенными, что они будут в состоянии расплатиться за жилплощадь, за которую они уже внесли довольно внушительный первоначальный взнос. Но как можно получить какие-либо гарантии, если доход населения периодически меняется? Это приводит к финансовым скачкам и падениям, которые, в свою очередь, тесно связаны с общеэкономической ситуацией во всем мире.
Исходя из этого кредитные организации вынуждены учитывать риски и, в случае неоплаты кредита, взимать с заемщика штрафы. Именно поэтому получить ипотеку сегодня может далеко не каждый, так как в случае просрочки или невозможности выплатить взятый кредит человек должен предоставить другие ресурсы, которые банк может принять в счет невыплаченного долга.
Низкая платежеспособность граждан
Если говорить о проблемах и перспективах развития ипотечного кредитования, то нужно понимать, что данная отрасль напрямую зависит от самих жителей страны, а точнее, от уровня их заработка. На сегодняшний день более 60% населения нуждается в улучшении условий жилья. Казалось бы, ипотека может стать настоящим спасением для этих людей. Но, к сожалению, далеко не все могут предоставить банку необходимые документы, подтверждающие уровень заработка.
Согласно условиям ипотечного кредитования, предоставляется заем человеку, если размер ежемесячного платежа будет составлять не больше 40% от официального дохода гражданина и его родных. Таким образом, если каждый месяц заемщик будет платить порядка 30 тыс. рублей, то он должен зарабатывать не меньше 75 тыс. рублей.
К сожалению, сегодня средняя заработная плата не дотягивает до этого уровня. Это приводит к дополнительным проблемам жилищного ипотечного кредитования. Многие граждане в стремлении получить заветный кредит указывают в справках завышенные оклады и затем не справляются с кредитными обязательствами.
Монополизация рынка
Первичный рынок жилья в России пока еще остается "непрозрачным". Фирм, которые занимаются строительством домов, не так уж и много, в связи с чем между компаниями практически отсутствует конкуренция. Из-за этого застройщики могут позволить себе удерживать цены на недвижимость на довольно высоком уровне, что и приводит к фактической монополизации и повышению ставок по первоначальным и последующим взносам по кредитам.
Соответственно единственным решением проблем ипотечного кредитования становится снижение цен на новостройки. Чтобы это произошло, необходимо развитие строительного рынка. Если в стране будут появляться новые компании-застройщики, то это позволит не только понизить стоимость жилья, но и предоставить населению льготы. Только тогда ипотека превратится в общедоступный продукт.
Способы вложения средств
Продолжая рассматривать проблемы ипотечного кредитования, стоит учесть, что деньги, поступающие в банки от физических лиц, обычно хранятся там не больше 1 года.
В государственном бюджете и финансовых организациях элементарно не хватает денежных средств на предоставление льготного субсидирования. Чтобы наладить государственные программы поддержки населения по ипотеке, необходимо добиться стабилизации фондовых рынков. Это означает, что частично проблемы ипотечного кредитования в России разрешатся после того, как ценные акции и бумаги начнут активно продаваться и покупаться.
Это может стать хорошей "подпиткой" для финансовых организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья. Так как в этом случае в банки будут поступать деньги не от физических, а от юридических лиц, то и храниться (соответственно и оборачиваться) денежные средства смогут более долгий срок.
Миграционная политика
Всем известно, что в столице и крупных городах России жизнь значительно лучше, чем в регионах. Поэтому неудивительно, что люди предпочитают переезжать в места с более благополучной и стабильной ситуацией. Ежегодно в Москву, Санкт-Петербург и прочие мегаполисы устремляется огромное количество мигрантов со всех уголков страны. В связи с этим увеличивается и спрос на жилье, что приводит к еще большему удорожанию квартир. Соответственно повышаются и ставки по займам, а население сталкивается с новыми проблемами ипотечного кредитования.
Для их решения должны предприниматься комплексные меры, которые будут затрагивать не только строительные и кредитные организации, но и направляться на улучшение микроэкономики страны. Разумеется, подобные глобальные вопросы невозможно решить за день.
Количество социальных программ
Жилищные займы являются одним из инструментов, которые призваны решить проблемы ипотечного кредитования. На сегодняшний день существует целый ряд мероприятий, направленных на улучшение условий для молодых семей, учителей, военнослужащих и прочих слоев населения. Однако, согласно статистике, большая часть этих программ нуждается в довольно серьезных доработках.
Уже разрабатываются дополнительные субсидии для молодых врачей и многодетных семей. Но плохая новость заключается в том, что большая часть финансовых организаций просто не заинтересованы в подобных программах, так как в этом случае их доход будет уменьшаться. Единственная ситуация, когда банк идет на социальное ипотечное кредитование, - когда финансовые потери компенсируются самим государством.
Таким образом, проблемы развития ипотечного кредитования в России действительно носят глобальный характер, и решить их сиюминутно просто невозможно. Тем не менее государством предпринимаются активные меры по снижению ставок по жилищным кредитам.
За последние несколько лет огромное количество банков вошло в список тех, кто предоставляет подобные услуги населению. Многие из них предлагают более выгодные условия, и у людей появляется выбор. Это говорит о том, что государство оценило все существующие проблемы ипотечного кредитования, и пути их решения уже намечены. Поэтому в скором времени жилье будет доступнее для граждан России. С развитием социальных программ и появлением новых строительных фирм, ситуация с покупкой недвижимости постепенно стабилизируется.
Перспективы развития ипотеки
Если говорить о будущем жилищного кредитования, то все напрямую зависит от спроса. Так как на сегодняшний день не существует альтернативы, которая могла бы заменить ипотеку, несложно сделать вывод, что со временем популярность этого направления будет только расти.
Говоря о проблемах и перспективах развития ипотечного кредитования, большинство экспертов делают довольно оптимистичные прогнозы. Однако пока что ставка делается в основном на менеджеров среднего звена, зарплаты которых отличаются большей стабильностью.
Если говорить о колебании ставок, то на сегодняшний день они на 5% выше уровня инфляции. При их резком понижении у банков возникнут финансовые проблемы, которые могут привести к дефициту ипотечных программ.
Также стоит учитывать, что сейчас при ипотечном кредитовании финансовые организации страхуются от возможных рисков путем имущественных залогов. Однако это не защищает их от возможного банкротства заемщика. Если произойдет дефолт, то сумма страховки человека, взявшего кредит, покроет лишь часть от основного займа. Исходя из этого, финансовая структура рискует больше, чем сам гражданин. Поэтому важно учесть все кредитные риски и разработать соответствующие программы.
Пути решения проблем
Если банки будут уверены в 100-процентной компенсации возможных потерь, то заемщикам не будут предъявляться такие строгие требования на получение ипотеки, а первоначальный взнос может быть значительно снижен.
На сегодняшний день, чтобы обезопасить свои активы, финансовые организации требуют от заемщиков частичный взнос за жилье, который выплачивается при оформлении кредита и составляет порядка 30% от стоимости всей квартиры. Разумеется, единовременно внести такую сумму может далеко не каждый. Это вынуждает граждан снимать квартиры вместо того, чтобы оформить долгосрочные кредитные отношения в банке.
В США данная проблема уже решена, и сегодня американские банки выдают займы без первоначальных взносов, то есть 100% стоимости квартир. Это стало возможным как раз после разработки системы ипотечных рисков. Если подобная практика начнет работать в России, то через некоторое время отечественные банки также начнут выдавать более крупные займы.
Тем не менее не все так просто. Говоря про ипотечное кредитование, проблемы и перспективы их решения, не стоит забывать о рыночных рисках. Дело в том, что есть вероятность резкого снижения стоимости жилья. Такая ситуация негативно скажется как на самом заемщике, так и на кредитной организации.
Покупая жилплощадь, каждый человек хочет быть уверенным, что со временем ее стоимость не только не упадет, но и заметно возрастет. Благодаря этому уже через 10 лет можно совершить довольно выгодную сделку, продав квартиру. Банку также невыгодна такая ситуация, так как в этом случае он будет вынужден снизить годовую процентную ставку. Поэтому пока на рынке недвижимости не будет стабильности, добиться оптимальных условий кредитования в этой сфере будет затруднительно.
К тому же стоит обратить внимание на такое понятие, как риск ликвидности. Оно означает вероятность того, что банк не сможет выполнить свои обязательства в указанный срок ввиду несбалансированности действующих активов. В этом случае пассивов будет недостаточно для необходимых выплат.
Подобные ситуации случаются потому, что ипотечные кредиты формируются за счет краткосрочных займов и депозитов. А их, в свою очередь, неохотно оформляют граждане.
Таким образом, добиться стабильности в сфере ипотечного кредитования можно будет только тогда, когда этот вопрос будет решаться во всех описанных выше направлениях. Чем больше граждан будут оформлять ипотеки, депозиты и мелкие займы, тем больше будет ресурсов у финансовых организаций. То же самое касается и строительных фирм, а также государственных программ, которые постепенно начинают развиваться.
