С переходом к рыночной экономической модели возникла необходимость переоценки недвижимости. Любой объект имеет кадастровую и инвентаризационную стоимость. Далее рассмотрим их особенности.
Терминология
Кадастровой называют установленную в ходе государственной оценки рыночную стоимость недвижимого объекта. Она определяется с помощью методов массовой оценки. Если их использовать невозможно, рыночная стоимость устанавливается конкретно для каждого объекта на основании положений законодательства об оценочной деятельности. Этот показатель применяют для расчета налога с имущества физлиц.
При совершении сделок с объектом недвижимости приоритетное значение имеет инвентаризационная стоимость. Определение этого показателя осуществляется с учетом износа объекта, изменения цен на стройматериалы, строительные услуги и работы. Проще говоря, инвентаризационной называют восстановительную стоимость сооружения.
Указывается инвентаризационная стоимость имущества в техпаспорте.
Учетные факторы
В РФ БТИ уполномочено определять инвентаризационную стоимость. Этот показатель рассчитывается в соответствии с Порядком оценки недвижимых объектов, утвержденным в 1992 г.
Восстановительная стоимость определяется по уровню цен, действовавших на 1991 г. При этом используются коэффициенты и индексы, введенные Госстроем в 1983 г.
Нюансы
При необходимости владелец объекта может получить в БТИ справку об инвентаризационной стоимости. Этот документ имеет ограниченный срок действия.
Ежегодно БТИ направляет в ФНС сведения об инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января.
Рекомендации
Для получения справки следует обратиться в районное БТИ. В Бюро следует предоставить документ, подтверждающий личность, а также бумагу, удостоверяющую право на недвижимый объект, в отношении которого запрашивается инвентаризационная стоимость. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор соцнайма и так далее.
К указанным документам прилагается заявление.
Заинтересованное лицо должно оплатить пошлину за предоставление справки.
Подать заявление и документы субъект может лично либо доверить это представителю. В последнем случае дополнительно предъявляется документ, подтверждающий полномочия гражданина, выступающего от имени заявителя.
Пересмотр оценки: основания
Существует две причины, по которым можно оспорить инвентаризационную стоимость. Это:
- Предоставление неверных сведений об объекте.
- Слишком высокая инвентаризационная стоимость. Как правило, она должна быть меньше рыночной цены объекта. Исключение составляют лишь объекты в новостройках. Это и понятно, дома новые, соответственно, инвентаризационная и рыночная стоимость могут быть одинаковыми.
Порядок оспаривания
Для пересмотра суммы необходимо направить заявление в арбитражную инстанцию. Ответчиком, соответственно, будет выступать БТИ.
К иску прилагаются:
- Техпаспорт на объект.
- Копия документа, подтверждающего право истца на недвижимость. Она должна быть заверена нотариально.
В иске ставится дата составления и подпись заявителя.
Изменения в законодательстве
В 2014 г. был принят ФЗ №284, в соответствии с которым были отменены положения Закона "О налогах на имущество физлиц". Нормативным актом был введен расчет ставок на основании кадастровой стоимости. Если вычисления осуществляются исходя из инвентаризационной стоимости, то должен применяться коэффициент-дефлятор.
По замыслу законодателя, все уполномоченные структуры перейдут на расчет налога с недвижимого имущества на основании кадастровой цены объекта. При этом планируется полная отмена инвентаризационной стоимости объектов с 2020 г.
Пояснения ФНС
Для прояснения ситуации и предупреждения вероятных спорных моментов Налоговая служба привела некоторые разъяснения в Письме от 27.07.2016.
Контрольный орган в частности указал следующее. Действующее законодательство с последними изменениями и дополнениями ввело обязательный кадастровый учет на всей территории России. Органом, ответственным за его ведение, выступает Росреестр. Эта организация обязана создать информационную базу по объектам недвижимости и правам на них. По мере поступления сведений Росреестр вносит их в информационную систему.
Инвентаризационная стоимость недвижимых объектов может рассчитываться только в целях, не связанных с налогообложением граждан. На территориях регионов РФ, не перешедших на расчет налога с имущества физлиц по кадастровой стоимости, обложение осуществляется исходя из инвентаризационной стоимости. При этом она определяется на основании информации, предоставленной в контрольные органы до 01.03.2013 г.
Применение налоговыми инспекциями инвентаризационной стоимости, предоставленной после указанной даты, в целях налогообложения является неправомерным. В случае нарушения установленных предписаний виновные могут быть привлечены к ответственности, в соответствии с законодательством.
В заключение
Отказ от использования в расчетах инвентаризационной стоимости влечет повышение суммы налога. Представляется, что отказ от этого показателя приведет и к исключению из обязанностей БТИ деятельности по оценке недвижимых объектов.
Между тем ряд экспертов довольно скептически относится к этим нововведениям. Специалисты указывают, что, вполне вероятно, инвентаризационная стоимость будет сохранена и после 2020 г. Другие эксперты полагают, что практической ценности в этом показателе нет. Гораздо большее значение имеет кадастровая стоимость. Она важна не только для контрольных органов, но и для граждан, продающих и приобретающих объекты.
