БТИ: согласование перепланировки жилых помещений. Порядок согласования перепланировки помещения

Под перепланировкой следует понимать любое несоответствие фактического состояния помещения сведениям, представленным в техпаспорте. Ее осуществляют, как правило, для улучшения условий проживания. Однако самовольное изменение технических параметров помещения не допускается. Рассмотрим далее, как проводится согласование перепланировки для БТИ.

Общие сведения

Согласование перепланировки жилых помещений для БТИ – обязательная процедура. Без разрешительных документов она будет признана незаконной.

Согласование перепланировки необходимо для обеспечения безопасности как самих владельцев помещения, так и их соседей. Дело в том, что многие собственники начинают перестройку, не зная технических особенностей сооружения. Зачастую перепланировка предполагает снос стен, некоторые из которых могут быть несущими. Их устранение может привести к плачевным последствиям, в том числе и к обрушению верхних перекрытий.

Особенности процесса

Перед тем как провести согласование перепланировки квартиры, в БТИ необходимо запросить актуальную техническую документацию на сооружение. К примеру, если перекрытия в здании выполнены из дерева, то внутриквартирные перегородки предотвращают их провисание.

Проект перепланировки целесообразно доверить профессионалам. Компания, которая будет его разрабатывать, должна иметь лицензию на проектную деятельность. В настоящее время многие фирмы оказывают комплекс услуг, включающих разработку плана перепланировки, согласование для БТИ с контрольными структурами.

Исключения из правил

Не требуется согласование с надзорными структурами, если владелец осуществляет:

• Косметический ремонт.
• Монтаж или демонтаж встроенной мебели.
• Замену инженерно-технического оборудования на аналогичное без изменения его местоположения.

Ограничения

Далеко не во всех случаях перепланировку удается согласовать. К примеру, собственник не получит разрешения, если планирует обустройство санузла над кухней или жилой комнатой квартиры, находящейся этажом ниже. Не будет согласована перепланировка, если в помещении, где предполагается разместить газовое оборудование или туалет с ванной, будут отсутствовать вентиляционные каналы.

Важные моменты

Следует учесть, что некоторые виды работ не запрещены официально, однако согласование перепланировки для БТИ все равно будет невозможно.

К примеру, запрет на объединение кухни и комнаты не установлен в нормативных документах. Однако в актах не определен и порядок перепланировки помещений. Согласование в таких случаях невозможно – Межведомственная комиссия просто не примет такой вариант.

Возможные проблемы

Без согласования перепланировки в БТИ не выдадут актуальный техпаспорт на объект. Это, в свою очередь, существенно затруднит продажу помещения. В Росреестре сделка зарегистрирована не будет.

Если покупатель недвижимости планирует использовать заемные средства, банк, оценив состояние помещения, может ему отказать. В таких вопросах кредитные структуры занимают принципиальную позицию.

Еще одно неприятное последствие – возможная административная ответственность собственника, осуществившего незаконную перепланировку. При этом вменение санкции не освободит его от обязанности согласовать изменения.

Подготовительная стадия

Как правило, собственники помещений не разрабатывают проект перепланировки самостоятельно, а доверяют эту процедуру квалифицированным специалистам. После согласования деталей сделки заключается договор. Собственнику необходимо предоставить:

• Правоустанавливающие документы на объект (св-во о госрегистрации).
• Кадастровый и техпаспорт. Год выполнения последнего значения не имеет – после согласования перепланировки владелец недвижимости получит новый документ.

Чтобы представитель компании мог беспрепятственно работать, ему необходима доверенность. В ней можно прописать конкретные полномочия сотрудника. Только при ее наличии он сможет законно представлять интересы собственника.

Имея доверенность, специалист получит:

• Копии поэтажных планов квартир, расположенных этажом выше и ниже. Если предполагается перепланировка помещения на первом этаже, запрашивается план подвала, на последнем – чердака.
• Акт обследования дома, вентиляционных каналов, дымоходов.
• Справки по формам № 7 и № 9.
• Согласия жильцов квартир, находящихся выше и ниже этажом, на выполнение работ.

После этого разрабатывается проект перепланировки.

Контролирующие инстанции

Согласование перепланировки необходимо:

• с ТСЖ;
• Госпожнадзором;
• архитектором (если такое требование предъявит МВК);
• СЭС.

Также может потребоваться справка о статусе сооружения. После получения всех документов для согласования перепланировки следует обратиться в МВК. Наименование этого органа может быть и другим. К примеру, для согласования перепланировки для БТИ в Москве нужно обратиться в Мосжилинспекцию.

Завершающая стадия

После согласования перепланировки со всеми контролирующими инстанциями необходимо получить:

• Допуск СРО (строительной организации) на выполнение работ в помещении.
• Справку о согласовании мероприятий в Технадзоре.

После завершения перепланировки строительная организация составляет акт. Его необходимо заверить во всех инстанциях, с которыми согласовывался проект. На основании акта выдается план помещения и техпаспорт.

Сроки

Если собственник решает обратиться в специализированную компанию, то весь процесс согласования может занять 2,5-3 месяца. Если владелец будет делать все сам, срок существенно увеличивается. В некоторых случаях процедура может затянуться на полгода и больше.

Можно ли узаконить перепланировку?

Достаточно часто собственники сначала перестраивают помещение, а только потом задумываются о согласовании. При этом во многих случаях владельцы не спешат узаконивать перепланировку, пока не сталкиваются с проблемами при продаже.

Провести согласование после перестройки можно, если помещение соответствует нормам СНиП.

Особенности увеличения площадей внутри квартиры

Многие владельцы для обеспечения более комфортного проживания расширяют отдельные помещения. К примеру, собственники увеличивают размер коридора за счет площади жилой комнаты. Нормами такие действия допускаются. Но при этом следует учитывать, что жилые помещения должны иметь площадь не менее 9 м². Минимальная ширина коридора, в свою очередь, должна быть не менее 90 см.

Не допускается увеличивать площадь комнаты за счет балкона. В данном случае можно демонтировать подоконную зону, а вместо нее установить раздвижную стеклянную дверь. При этом, безусловно, нужно учитывать конструктивные особенности сооружения. В панельном доме, к примеру, такая перепланировка невозможна.

Нормами не запрещено объединение туалета и ванной в один санузел. Кроме этого, допускается расширение уже существующего совмещенного с/у за счет коридора, кладовой или иного подсобного помещения.

Нормативные предписания

После перепланировки помещение должно соответствовать положениям СНиП. Не допускается переоборудование, в результате которого:

• Нарушается прочность или разрушаются несущие элементы здания, ухудшается его внешний вид.
• Затрудняется доступ к инженерно-техническим коммуникациям и отключающим приспособлениям.
• Ухудшаются условия проживания соседей.
• Создается комната без отопительных приборов и естественного освещения, площадью меньше 9 м² или шириной менее 2,25 м.

Кроме этого, запрещена перепланировка:

• При отсутствии письменного согласия всех совершеннолетних жильцов и собственников.
• Помещений в строениях, поставленных в очередь на снос. Исключение составляют случаи, когда перепланировка необходима для обеспечения безопасного проживания.

В сооружениях, находящихся на учете штаба по ГО и чрезвычайным ситуациям, переоборудование осуществляется при наличии разрешения начальника.