Недвижимое имущество может носить статус жилого или нежилого. Нежилой фонд - это отдельные помещения, не предназначенные для проживания.
Чтобы понять, что такое помещение, отнесенное к данной категории, нужно рассмотреть его юридическое определение. Оно содержится в Федеральном законе № 122, в соответствии с которым помещением признавался объект, входящий в состав зданий, сооружений. Кроме того, здание может состоять из одного помещения. Выделяют также пристройки к сооружениям, имеющие собственное хозяйственное значение.
Характеристика нежилых помещений
Основной характеристикой является отсутствие возможности проживания в нем, не получится прописаться в таком помещении на постоянной или временной основе. Не стоит путать общее имущество жилых домов: лестничные пролеты, подвальные и чердачные помещения, с нежилым фондом. Последний характеризуется действительным выделом в натуру, а также тем, что на такой объект оформлено право собственности. Выдел в натуру означает присвоение в ГКН собственного номера и адреса.
Причина популярности
Нежилые помещения пользуются большим коммерческим спросом. Нередко предприниматели покупают на первом этаже квартиры с целью перевести их в нежилой фонд. Такие меры позволяют организовать парикмахерскую, магазин или мастерскую в оживленном районе с гарантированной высокой проходимостью, не прибегая к строительству отдельного сооружения.
Назначение
В квартире нежилого фонда можно вести практически любой бизнес. Исключение составляют лишь виды деятельности, нарушающие противопожарные требования и нормативы Санэпидемстанции. Запрещено организовывать промышленное производство в жилом доме.
Важно отметить, что ведение своей деятельности индивидуальными предпринимателями возможно без смены статуса жилого помещения. Это допустимо при отсутствии создания дискомфорта или ущемления прав соседей, а также если граждане, осуществляющие деятельность, проживают или прописаны в квартире. Важно также, чтобы помещение не было признано ветхим или носило статус аварийного. Исключение составляют гостиницы, апартаменты и хостелы, при организации которых помещение остается частью жилого фонда.
Если осуществляется смена статуса квартиры, расположенной на втором этаже, нужно, чтобы помещения на нижнем этаже также были нежилыми.
Особенности перевода жилых помещений в нежилые
Перевод, как любая административная процедура, носит заявительный характер. Обращаться нужно в многофункциональный центр, при себе иметь:
- Заявление на перевод.
- Подтверждение права на объект недвижимости.
- Технический план помещения.
- Проект перепланировки, если он необходим.
- Поэтажный план дома (если осуществляется перевод квартиры).
Заявление пишется в свободной форме. В МФЦ клиенту предложат фирменный бланк с определенными полями для заполнения.
В каком случае понадобится проект перепланировки?
Перепланировка помещения – это его конструктивное изменение, которое характеризуется изменением его габаритов. Согласно проекту, изменяться могут технические параметры помещения: интеграция нескольких комнат в одну, изменение их площади. Возможно изменение качественных параметров: обшивка помещения звуко-, тепло- или гидроизоляционными материалами, установление или замена внутренних сводов. В проект перепланировки нежилого помещения в жилом фонде включается информация о замене или переносе инженерных коммуникаций: санитарных узлов, проводки электричества, радиаторов и батарей.
Требование наличия отдельного входа
Наличие отдельного входа– это обязательное требование при переводе квартиры в нежилой фонд. Кроме того, если общая площадь помещения больше или равна 100 кв. м., то в проект перепланировки включается требование об оборудовании еще одного выхода.
Разрешение на обустройство отдельного входа выдается местной администрацией. Прежде чем подать такое заявление, нужно согласовать проект перепланировки с такими службами, как СЭС, пожарная инспекция. Специалисты проверят соответствие противопожарным и строительным стандартам и поставят отметку о согласовании в соответствующей части проекта.
В местную администрацию необходимо предоставить:
- Заявление о выдаче разрешения на обустройство отдельного входа.
- Свидетельство на право собственности.
- Технический план помещения.
- Проект перепланировки помещения с согласованием пожарной инспекции и СЭС.
- Протокол общего собрания жильцов дома с отраженным в нем положительным решением.
Отдел архитектуры администрации рассматривает поступившие документы и в установленный местным регламентом срок (который составляет, как правило, 30 дней) дает заявителю согласие на оформление отдельного входа либо мотивированный отказ.
В случае отказа заявитель вправе исправить замечания и обратиться с аналогичным заявлением повторно. В случае получения положительного согласования он осуществляет строительно-монтажные работы и обращается в администрацию за актом о проведенной перепланировке. Акт составляется с участием представителей Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуры, строительного отдела и комитета по ЖКХ.
После получения акта о перепланировке нужно обратиться в БТИ или иную специализированную организацию за внесением изменений в технический план, затем внести изменения в ГКН и изменить сведения в свидетельстве на право собственности.
Необходимо ли согласовывать перевод квартиры с соседями?
В законе отсутствует основание для отказа в переводе жилого помещения в нежилое на основании несогласия соседей. Однако, если в проекте перепланировки затрагивается общее имущество собственников многоквартирного дома, например, часть лестничного пролета или земельного участка, на котором расположен дом, такое согласие все же потребуется.
Перед тем как подавать заявление на перевод, желательно организовать общее собрание собственников квартир в жилом доме. В ходе проведения собрания нужно быть готовыми работать с возражениями. Возможной причиной недовольства соседей может стать снижение рыночной стоимости их квартир в случае продажи – мало кому понравится соседство с магазином. В случае протечки водопроводных труб ущерб, нанесенный юридическому лицу, будет значительно выше – и это тоже немаловажно.
Перепланировка квартиры в офис сопровождается шумом и строительной пылью. Нагрузка на инженерные сети также возрастет, а как правило, многоквартирные дома имеют большой процент физического износа. Перевести нежилой фонд обратно в жилой затруднительно, такое редко встречается на практике.
На общем собрании собственников дома жильцы имеют право выдвинуть ряд условий, при обязательном выполнении которых они дают свое согласие на осуществление перевода. Соответственно, эти условия должны быть отображены в протоколе и впоследствии соблюдены, иначе жильцы вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию или в суд за защитой своих прав.
Если на собрании жильцов присутствовало более 50% граждан и они дали свое согласие на проведение ремонта помещения, такой протокол имеет юридическую силу и подтверждает согласование вносимых изменений с собственниками помещений в жилом доме.
Переводить нельзя оставить жилым
Многим кажется, что купить квартиру, присвоить ей статус нежилого помещения и сдавать в аренду, получая стабильный доход – это простой и не затратный способ получения прибыли. Так ли все просто на самом деле?
Становясь собственником помещения в многоквартирном доме, нужно быть готовым к разделу с собственниками квартир в этом доме всех обязанностей по управлению нежилым фондом. Например, оплата коммунальных расходов, участие в собраниях собственников с правом голоса по вопросам содержания общего имущества. При этом на поиск арендатора может потребоваться время, а платить за коммунальные услуги придется постоянно. Стоимость таких услуг для владельцев нежилых помещений в несколько раз выше. Получать доходы от аренды объектов нежилого фонда реально. Но поиск клиента занимает определенное время.
Когда инвестиции в нежилой фонд не принесут желаемого дохода
За последние несколько лет многие желающие получить доход от сдачи в аренду нежилых помещений прогорели на том, что устанавливали большую стоимость за места с небольшой проходимостью. Плюс ко всему, появившиеся в изобилии торговые и офисные центры привлекательны для арендаторов гораздо в большей степени. В них за счет развитой инфраструктуры, наличия кафе и детских комнат предпринимателю обеспечена проходимость.
Многие думают, что нежилые помещения привлекательны для сетевого бизнеса, но продуктовые сети интересуются большими площадями с наличием отдельного выхода, оборудованными пандусами и парковками для грузовой техники. Такой вариант использования нежилого фонда для небольших помещений не подойдет.
Прежде чем сменить статус приобретаемой квартиры, следует просчитать все возможности и риски.
Получение прибыли от использования нежилого фонда в жилых домах напрямую зависит от района, в котором он расположен.
Значение имеет транспортная доступность, самым большим спросом пользуются магазины и офисы, мимо которых пешеходы идут к станции метро или автобусной остановке. В удаленных районах вложения в подобного рода объекты не всегда окупаются. К примеру, в новостройках, где первые этажи отводятся под нежилые помещения, и перевод помещения в нежилой фонд не нужен, в половине случаев остаются невостребованными.
