В жизни каждого человека может возникнуть необходимость продажи какого-либо имущества. И если подержанные вещи, например мебель, бытовую технику или автомобиль, можно без особых проблем реализовать через газеты или доски объявлений, то совсем другое дело - продажа квартиры. С чего начать? Какие документы нужны? Как правильно оформить сделку, чтобы избежать проблем в будущем? К этим и многим другим вопросам нужно подходить очень ответственно. Давайте постараемся разобраться во всех нюансах совершения сделок купли/продажи недвижимости, чтобы вы могли сделать все правильно и не пожалеть об этом в будущем.
Пошаговая инструкция реализации недвижимости
Итак, с чего начинать продажу квартиры? Этим вопросом задаются многие люди, которые впервые столкнулись с подобным. Алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Оценка стоимости жилой площади.
- Подготовка необходимого пакета документов.
- Составление рекламной кампании и продумывание презентации жилой площади.
- Заключение предварительного договора с покупателем.
- Официальное оформление сделки.
- Регистрация прав собственности.
- Передача жилья новому владельцу.
Далее мы остановимся более подробно на каждом из пунктов, чтобы у вас не возникло никаких проблем в процессе поиска покупателя и юридического оформления продажи.
Оценка недвижимости
Итак, что об этом необходимо знать? Если вы не собираетесь привлекать риелторов и хотите заниматься всем самостоятельно, с чего начать продажу квартиры, чтобы заключить сделку на максимально выгодных условиях? Первым и самым важным шагом является оценка жилья. К ней следует подходить со всей серьезностью, поскольку если стоимость будет слишком высокой, то покупателя вы попросту не найдете, а если низкой, то потеряете часть денег. Поэтому перед тем, как установить цену, необходимо провести мониторинг вторичного рынка недвижимости и тщательно изучить основные критерии, влияющие на ценообразование.
Помимо этого, рекомендуется изучить предложения, аналогичные вашему, а также проконсультироваться с юристами, чтобы хоть немного разбираться в действующем законодательстве.
При формировании цены необходимо учитывать следующие факторы:
- площадь жилья — это основной момент, оказывающий наибольшее влияние на стоимость;
- месторасположение — квартиры, расположенные в центре или в непосредственной близости от него, стоят намного дороже, чем те, которые находятся на окраине города;
- состояние квартиры — для многих покупателей наличие качественного ремонта очень важно, поэтому за хорошие условия проживания они готовы платить больше;
- инфраструктура и транспортная развязка — если неподалеку от дома есть детский сад, школа, больница и магазины, то это также может поспособствовать увеличению стоимости жилой площади.
Если вы не имеете совершенно никакого представления о том, с чего начинать продажу квартиры, а также затрудняетесь самостоятельно определить ее стоимость, то в этом случае лучше обратиться в специализированные компании, профессионально занимающиеся оценкой жилой недвижимости. Они обладают большим опытом работы и имеют хорошее понимание рынка, поэтому смогут рассчитать наиболее актуальную цену, полностью соответствующую текущим реалиям. При этом вы сможете немного завысить стоимость, чтобы потом сделать небольшую скидку и подтолкнуть заинтересованных лиц к покупке.
Придание недвижимости товарного вида
Когда вы определитесь со стоимостью, начать куплю/продажу квартиры рекомендуется с выполнения ремонта. Особенно это актуально, если она находится в старом доме или в не самом лучшем состоянии. Внешний вид оказывает очень сильное влияние на принятие решения потенциальными покупателями. Поэтому вам нужно освободить жилую площадь от хлама, выполнить генеральную уборку или даже переклеить обои в некоторых комнатах. Чем менее квартира загромождена, тем более просторной она будет казаться. Особое внимание уделите состоянию всех коммуникаций и сантехнического оборудования. Если на кухне или в ванной комнате будет протекать кран, то его в обязательном порядке следует заменить.
Согласно статистике подавляющее большинство покупателей при выборе жилья первое внимание уделяют состоянию санузла. Поэтому унитаз должен быть в идеальном состоянии и не источать зловония. Именно из-за плохой ванной комнаты чаще всего срывается продажа жилья.
Оформление документов
Давайте на этом аспекте остановимся подробнее. Если вы хотите, чтобы сделка прошла нормально, то очень важно оформить ее в соответствии со всеми нормами действующего законодательства. С чего начинать продажу квартиры? Оформление документов — это один из важных этапов, которому большинство людей не уделяет должного внимания. Вам потребуется собрать следующее:
- документы, подтверждающие законность владения недвижимостью;
- технический паспорт;
- правоустанавливающий документ, получаемый в ЕГРП;
- выписка из государственного кадастра недвижимости;
- справка по форме № 9;
- выписка о том, что у продавца нет долгов перед коммунальными службами;
- согласие мужа или жены на продажу жилья в письменном виде, заверенное у нотариуса;
- если у вас есть дети в возрасте до 18 лет, то также будет необходимо разрешение от органов опеки.
Если вы не знаете, с чего начать продажу квартиры, документы — это как раз то, на чем стоит сосредоточить свое внимание. Все дело в том, что если с ними все будет в порядке, то вы со 100-процентной уверенностью сможете найти покупателя и заключить сделку. В случае когда с недвижимостью не все чисто в плане юридических аспектов, то это отпугнет потенциальных покупателей. Поэтому пакет документов должен быть собран в полном объеме.
Как ускорить процесс?
Этому аспекту стоит уделить особое внимание. Если вы будете иметь подробное представление о том, с чего надо начинать продажу квартиры, то сможете значительно сократить время, необходимое для заключения сделки. Собрав все документы, приведя жилье в надлежащий вид и урегулировав все споры, вам останется только рассказать о своем предложении как можно большему количеству людей. Помимо этого следует дать объявления в газеты и разместить их на тематических интернет-ресурсах.
При этом важно выделить основные преимущества, которыми обладает жилая площадь. Например, стоит упомянуть о том, что у квартиры хорошая планировка, большая зона приготовления и приема пищи, утепленный балкон, рабочий лифт, чистый подъезд, а поблизости находится супермаркет и остановка общественного транспорта.
Демонстрируя жилье заинтересованным в покупке лицам, будьте максимально вежливы и приветливы. С приятными в общении людьми покупатели идут на контакт намного охотнее. Оставьте несколько контактных номеров и всегда отвечайте на звонки. Если вы сделаете все правильно, то сможете совершить сделку на выгодных условиях, независимо от того, знаете вы, с чего начинать продажу квартиры или нет.
Советы по размещению объявлений
Итак, что об этом необходимо знать? Составляя любое коммерческое предложение, необходимо придерживаться некоторых советов и рекомендаций. Компенсировать незнание того, с чего начать оформление продажи квартиры, поможет качественное объявление.
При его размещении придерживайтесь следующих правил:
- Фотографии должны быть качественными. Старайтесь делать их так, чтобы покупатель сразу мог понять, что собой представляет жилая площадь.
- Выбор интернет-площадок для размещения объявлений. Они должны пользоваться большой популярностью и обладать хорошей посещаемостью. В наши дни есть множество распространенных тематических онлайн-ресурсов, поэтому с поиском никаких проблем не возникнет.
- Хорошо продумывайте тест описания. Он должен быть простым, понятным и информативным. Покупатели должны понять, чем ваше предложение выгоднее остальных, чтобы сразу захотеть прийти посмотреть жилье.
- Если вы ограничены по времени, то размещайте платные объявления. Они всегда размещаются вверху списка, поэтому сразу акцентируют на себе внимание.
Если начало продажи квартиры положено правильно, то покупатели не заставят себя долго ждать.
Оформление сделки
Как оно происходит и в чем особенность данного процесса? Если вы хотите реализовать недвижимость в доме, еще не введенном в эксплуатацию, то здесь есть множество нюансов, которые следует учитывать. Как утверждают специалисты, начало продаж квартир в новостройках, после того как оформлены документы и найден покупатель, — это оформление предварительного договора. Это необходимо для того, чтобы заинтересованное лицо подтвердило свои намерения на совершение сделки. Данный документ страхует продавца на случай того, что покупатель по каким-либо причинам может передумать. При этом вносится аванс, размер которого оговаривается в индивидуальном порядке.
Далее уже можно будет приступать к официальному оформлению купли/продажи недвижимости. Здесь главное - правильно составить договор. Чтобы не допустить ошибок, можно взять готовую форму из справочно-правовой базы или обратиться за помощью к квалифицированным юристам. В документе в мельчайших подробностях должны быть прописаны все условия сделки, полное описание признаков, указывающих на предмет сделки, а также его стоимость. Договор заполняется в двух экземплярах — для покупателя и продавца.
На завершающем этапе происходит регистрация прав нового владельца и передача ему квартиры. Для этого нужно подать в Росреестр заявление установленного образца, прикрепив к нему следующее:
- договор купли/продажи;
- копии паспортов всех участников сделки;
- выписка из государственного реестра о праве владения недвижимостью;
- чеки, подтверждающие уплату всех пошлин и сборов.
Только после этого подписывается акт о передаче жилья и новый владелец может въехать в свою квартиру. Продажа жилья на вторичном и первичном рынке полностью аналогична, поэтому вы можете смело руководствоваться описанной выше инструкцией.
Что делать, если по недвижимости есть обременения?
С чего начинать куплю/продажу квартиры, если она находится в залоге у финансовой организации, под арестом или в аренде с пожизненным содержанием? Сразу стоит отметить, что шансы на то, чтобы найти покупателей, в этом случае очень сильно снижаются, а также получить выгодную цену вы не сможете. Любая жилая или коммерческая недвижимость, на которой есть какие-либо обременения, продается с огромной скидкой. Но даже в этом случае подавляющее большинство покупателей предпочитает держаться от нее подальше.
Как правило, чаще всего жилье находится в качестве залога по кредиту. В этом случае не все так страшно, поскольку всегда можно договориться с другой стороной на взаимовыгодных условиях. Однако полученные от продажи деньги пойдут на выполнение своих обязательств перед финансовой организацией. Если за хозяином недвижимости ухаживают соседи, то заключить сделку купли/продажи не получится, поскольку она запрещена законодательством.
Но вот с чего начать продажу квартиры самостоятельно, если на нее наложен арест? Данный случай является самым проблематичным, поскольку требует урегулирования споров с организацией, наложившей его. Как правило, будет достаточно погашения всех долгов, но это не всегда возможно. В некоторых случаях их размер может быть настолько высок, что продажа жилья становится просто невыгодной.
Отчуждение собственности
Если вы владеете жилой собственностью совместно с другим лицом, то для ее реализации вам будет нужно пройти четыре этапа. С чего начинать продажу доли в квартире? Прежде всего вам нужно определиться с ценой и согласовать все условия сделки с лицом, заинтересованным в покупке. При этом вам необязательно согласовывать что-либо с другим собственником недвижимости. Однако уведомить его о своих намерениях на продажу согласно действующему законодательству вы обязаны. Делается это посредством отправки письменного уведомления, в котором указывается цена и условия продажи. С момента его получения у содольщиков есть 30 календарных дней на принятие решения о выкупе вашей части. Если никаких действий с их стороны не последует, то это автоматически приравнивается к согласию.
Если всех все устраивает, то можно приступать к оформлению нотариального заверения. Для этого будут необходимы следующие документы:
- письменный отказ собственников от выкупа доли или доказательства отсутствия их реакции;
- выписка ЕГРП;
- технический паспорт на объект недвижимости;
- соглашение на приобретение жилья;
- оригиналы паспортов покупателя и продавца.
После урегулирования всех юридических формальностей можно приступать к государственной регистрации. Для этого вам нужно обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр, написать заявление установленного образца и уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.
Риелторские компании
Если вы не уверены, что сможете со всем справиться или самостоятельно не хотите ничем заниматься, то можно воспользоваться услугами организаций, специализирующихся на работе с недвижимостью. С чего начать продажу квартиры через риэлтора? Все очень просто. Вам необходимо всего лишь позвонить в офис компании и договориться о встрече с ее представителем. Далее он приезжает на объект и производит расчет его стоимости, проверяет полномочия клиента на владение недвижимостью и подлинность всех необходимых документов.
Если все будет в порядке, то между обеими сторонами заключается соглашение. Для этого владелец жилья должен приехать в офис компании. При подписании договора очень важно внимательно его прочитать и ознакомиться с условиями сотрудничества. В нем должны быть четко прописаны все условия, на которых осуществляется продажа, размер комиссионных и ответственность за несоблюдение обязательств. После этого вы передаете документы на недвижимость и ключи и можете быть свободны. Риелтор будет сам искать покупателей и проводить для них экскурсию по квартире. У большинства организаций есть собственный сайт, поэтому оформление сделки, как правило, происходит очень быстро.
Такой вариант хорош тем, что вам совершенно не нужно знать, с чего начинать продажу квартиры. За вас все делают квалифицированные специалисты, обладающие большим опытом работы. Они сами размещают объявления и проводят рекламную кампанию, а когда покупатель будет найден, то оформляют необходимые документы и заключают сделку с соблюдением всех юридических формальностей. Вам будет нужно только явиться для подписания документов и затем получить свои деньги.
Советы риелторов
Продажа квартиры (с чего начать, какие документы нужно подготовить и как оформить сделку, было подробно описано в этой статье) — это довольно сложный процесс с юридической стороны, поскольку нужно не только подготовить огромное количество бумаг, но и правильно составить договор. Поэтому специалисты по вопросам работы с недвижимостью рекомендуют обращаться в риелторские компании. С их помощью вы сможете:
- сэкономить немало времени на поиске покупателей;
- продать квартиру по наиболее выгодной цене;
- избежать множества проблем при оформлении документов.
Но если трудности вас не пугают, то вы можете заниматься всем самостоятельно. Придерживайтесь инструкции, описанной в этой статье, и у вас непременно все получится.
