Вопрос, связанный с правом собственности на землю, — вчера, сегодня и завтра — дискуссионный. Это отражается и на формирующихся экономических отношениях собственности, и на его правовом регулировании. В некоторой мере ситуация, которую можно охарактеризовать недостаточной проработкой отношений собственности на участки в плане законодательства, сохраняется. В то же время именно от регулирования отношений землепользования и землевладения зависит не только социальная, но и экономическая общественная стабильность. Так, проблемы владения землей актуальны и сегодня. В нашей статье речь пойдет о принципах и особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения. Помимо этого, рассмотрим правовое регулирование и ограничения, существующие в настоящее время.
Общие положения
Следует отметить, что особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения с течением времени претерпевали значительные изменения. Именно поэтому целесообразно затронуть исторический аспект. Такие участки формируют самостоятельную категорию на территории РФ. Ее приоритетная роль обусловлена значимостью земель в социально-экономическом плане.
Преобразования, которые начались в процессе аграрной, земельной реформ и коснулись в первую очередь сельскохозяйственных отношений, по сей день оказывают практически определяющее влияние на правовой режим в данной сфере. Прежде всего, это подтверждается демонополизацией гос. собственности и установлением многообразия форм владения земельными участками, возникновением новых субъектов сельскохозяйственного дела, индивидуальным порядком приватизации угодий сельскохозяйственного назначения, особым правовым регулированием оборота земель сельскохозяйственного назначения, которое выведено за рамки нового ЗК РФ от 25 октября 2001 г.
Нужно иметь в виду, что участки сельскохозяйственного назначения представляют собой в том числе предмет исследования, объект различного рода правоотношений. Так, отдельно можно рассмотреть правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения, порядок и условия использования этих участков, охрану земель, правовое регулирование управления со стороны государства в лице его определенных структур.
Особенности регулирования
Проведем исторический анализ законодательства касательно оборота земель в отрасли сельского хозяйства. Далее разберем актуальные особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. На территории РФ земля достаточно долгий период времени была выведена из оборота. Так, государство не допускало никаких сделок гражданско-правового значения с ней. Существовали лишь административно-командные методы и формы распределения и, соответственно, перераспределения участков, предоставления их в пользование. Тем не менее переустройство правовой и политической систем в России обусловило необходимость реализации земельной реформы. В результате ее ликвидировали исключительную гос. собственность на землю, признали возможность покупать участки как частные площади.
Однако вплоть до сегодняшнего дня то, как регулируется оборот земель сельскохозяйственного назначения, оставляет лишь желать лучшего. Важно подчеркнуть, что законодательство в данной сфере противоречиво и отрывочно. Таким образом, основная задача в этой части — дальнейшее определение особенностей оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также их учет в законах, связанных с землей. О недостаточности конкретики в регулировании оборота участков можно дискуссировать хотя бы по той причине, что вопросам аренды и купли-продаже земли в действующем на территории РФ законодательстве посвящены только отдельные статьи. Стоит дополнить, что речь идет о Земельном кодексе РФ и ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В странах же с достаточно развитым рыночным оборотом земли одной сельскохозяйственной аренде посвящаются целые нормативные акты. Например, в правовой системе Франции есть множество специальных законов, которые регулируют вопросы аренды земли сельскохозяйственного типа.
Реформирование
Чтобы полноценным образом вникнуть в тему, связанную с особенностями оборота земель сельскохозяйственного назначения, целесообразно разобрать земельную реформу в России, которая началась примерно в XX - XXI вв. непосредственно с принятия ЗК РФ. Стоит заметить, что она предполагала адекватное реформирование всей совокупности действующих тогда нормативно-правовых актов, которые регулировали земельные отношения. Столь детальный подход связан в первую очередь с переходным периодом в экономике и, соответственно, с развитием института частного вида собственности. Вторым фактором является значительный объем противоречий в прошлом действовавших нормативных актах и новом Законе РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Одним из самых дискуссионных вопросов, относящихся к реформированию земельного законодательства, считается вопрос принятия закона, который устанавливает статус земель сельхоз. типа, так как эта категория земельных участков традиционно выступает как одна из наиболее ценных. Только после длительных дебатов приняли Федеральный Закон № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Земельный кодекс и ФЗ
Действующий на территории РФ ЗК дает лишь общую классификацию и определение участков сельскохозяйственного типа. Он устанавливает общие правила применения таких земель. Максимально подробным образом особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения регулирует рассмотренный выше Федеральный законодательный акт. Необходимо отметить, что он вступил в законную силу 27.01.2003, то есть спустя полгода после его официальной публикации, которая датируется 27 июля 2002 г.
ФЗ регулирует отношения, которые связаны с владением, распоряжением, пользованием землей сельскохозяйственного назначения. Помимо этого, он устанавливает актуальные правила, а также ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения. Закон определяет долю в праве общего типа собственности на землю сельскохозяйственного характера, то есть регулирует сделки, результатом осуществления которых выступает появление или прекращение прав на участки земли. ФЗ определяет условия, связанные с предоставлением земель для целей сельского хозяйства, которые находятся в муниципальной или гос. собственности, а также с изъятием их в эту собственность.
Следует иметь в виду, что существуют некоторые ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения. Так, действие Закона не распространяется на землю, предоставленную из сельскохозяйственных земельных участков физическим лицам для индивидуального гаражного или жилищного строительства, садоводства, развития личного дачного и подсобного хозяйства, огородничества и животноводства, а также на землю, занятую строениями, зданиями и различного рода сооружениями. Оборот названных участков земли регулируется Земельным кодексом, действующим на территории страны.
Актуальные вопросы правового регулирования
В соответствии с нормами Закона № 101 «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты РФ реализуют правовое регулирование согласно следующим вопросам:
- Выявление момента, запускающего приватизацию участков сельскохозяйственного типа (п.4 ст.1).
- Определение случаев безвозмездного предоставления физическим лицам в общую собственность угодий сельскохозяйственного типа, которые находятся в бессрочном (постоянном) пользовании сельскохозяйственных структур. Формирование списка ФЛ, которые вправе получить определенные доли территории, то есть регулирование оборота долей земель сельскохозяйственного назначения (п.4 ст10).
- Порядок выявления размера доли земли (п.4 ст. 10).
- Определение минимальных размеров участков из всех территорий сельскохозяйственного типа, которые считаются вновь образованными. Сюда целесообразно отнести и выделяемые в счет долей в праве общей собственности (п. 1 ст. 4).
- Выявление пределов минимальных размеров участков земли для орошаемых искусственным образом сельхоз. угодий, а также других осушаемых территорий (п. 1 ст.4).
- Определение максимальной площади угодий, расположенных в одном муниципальном районе. Стоит отметить, что они могут быть собственностью одного юридического или физического лица. Однако общий размер не может быть меньше 10 % от всей площади угодий, которые расположены в одном муниципальном районе на время получения или предоставления участка земли (п. 2 ст. 4).
- Установление менее значимого периода аренды участка из земельных территорий сельскохозяйственного значения (п. 3 ст.9).
Комментарии
Содержание изложенных в ФЗ (ст. 8) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» полномочий субъектов предполагает вывод о том, что правовое регулирование передачи земельных участков сельхоз. типа в общее долевое владение как бы переместилось на уровень регионов. Очевидно, что после принятия ФЗ субъекты РФ в фактическом смысле были наделены правом решать, кому и при каких обстоятельствах предоставлять землю сельскохозяйственного типа, когда именно начинать приватизацию угодий на собственной территории. Необходимо отметить, что предоставленные полномочия подразумевают полноценное обеспечение реализации положений ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на территории самостоятельных субъектов страны. При этом в обязательном порядке учитываются социально-экономические и природно-климатических условия субъектов, а также традиции местного общества.
Понятие оборота земель сельскохозяйственного назначения в РФ
Оборот участков сельхоз. типа – не что иное, как совокупность сделок, итогом осуществления которых служит появление или прекращение прав на землю, а также на ее доли в праве общей собственности. Стоит отметить, что понятие оборота в данном случае предполагает переход прав на землю сельхох. типа или на отдельные доли в праве общей собственности, которые именуются земельными долями, от субъекта к другому субъекту. Основания при этом могут быть следующими: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, содержания с иждивением на пожизненных условиях; в порядке наследования, отказа от прав на землю в добровольном порядке, передачи в устав. капитал. Необходимо иметь в виду, что сегодня существуют и другие способы, установленные земельным законодательством. Оборот земель сельхоз. типа также можно рассматривать как предоставление (в частности, приватизацию) юридическим и физическим лицам сельскохозяйственных участков земли структурами самоуправления местного типа, а также органами государственной власти.
Цели правового регулирования
Среди актуальных целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения важно отметить следующие:
- Обеспечение рационального применения сельскохозяйственных участков согласно их целевому назначению.
- Охрана земель, занятых под сельское хозяйство.
- Сохранение, а также улучшение качества территорий.
Принципы и особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения
ФЗ, который не раз упоминался выше, закреплено 5 принципов регулирования оборота сельскохозяйственных земельных участков. Важно отметить, что возникли они в процессе рассмотрения одного из законопроектов в Государственной думе РФ по итогам деятельности трехсторонней рабочей группировки, занимающейся разработкой статей «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Целесообразно дополнить, что в данном проекте принципов не было вовсе.
Итак, первый принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения предусматривает сохранение целевого применения участков земли. Это своеобразная интерпретация общеотраслевого правила для земельного законодательства. Следует отметить, что положение закреплено в первой статье Земельного кодекса: классификация земельных участков в строгом соответствии с назначением по цели использования на определенные категории, согласно которому их режим в сфере права устанавливается исходя из принадлежности к определенным категориям, а также из разрешенного применения по зонированию территорий и требований действующего законодательства.
Дополнительным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения в данном случае выступает правило приоритета сохранения особо ценных земельных территорий, а также охраняемых площадей, в соответствии с которым изъятие ценных сельскохозяйственных участков земли, территорий лесного фонда (сюда относятся лишь леса первой группы), особо охраняемых природных площадей и объектов, а также земель, которые заняты объектами культурного наследия, запрещается или ограничивается в порядке, определенном федеральными законодательными актами.
Сохранение целевого применения участков земли осуществляется посредством системы мер гос. регулирования, которые устанавливают ограничения, связанные с изменением целевого назначения сельскохозяйственных земель. Помимо этого, применяются меры юридической ответственности, как правило, за нарушения законодательства, действующего на территории страны. Необходимо заметить, что в совокупность факторов изменения назначения по цели использования земли входит возложение обязанностей на физических и юридических лиц, которые получают сельскохозяйственные участки в качестве территорий для использования в собственных целях, не относящихся к ведению с/х (ст.58 ЗК РФ).
Второе правило: ограничение площади
Второй особенностью оборота земель сельскохозяйственного назначения (по «Гарант», специальной системе для совершения сделок) является ограничение общей площади земли, занятой под сельскохозяйственные угодья. Стоит дополнить, что тот или иной участок может быть собственностью физического лица, а также лиц, зависимых от него. Иными словами, речь идет о воспрепятствовании формированию латифундий там, где находится одно административно-территориальное образование субъекта РФ. Согласно названному принципу, меры, связанные с ограничением размера общей площади земли, должны устанавливаться исключительно в отношении угодий сельскохозяйственного типа, то есть относительно самой ценной составляющей земель сельскохозяйственного типа, а не всех земельных участков данной категории.
Необходимо заметить, что эти ограничения зачастую актуальны лишь в пределах единственного административно-территориального формирования субъекта РФ, допустим, административного района. Определенные нормы права, реализующие второй принцип, есть в ст. 4, 5 и 11 Федерального закона.
Принципы № 3 и 4
Следующие особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения (3 и 4) направлены на установление преимущественного права, принадлежащего субъекту РФ, на приобретение участка земли или его продажу. Сюда целесообразно отнести и долю в праве общ. собственности в случае возмездного отчуждения земли. Важно отметить, что соответствующие положения раскрыты в ст.8 и 12 ФЗ.
С точки зрения регулирования оборота земельных участков сельхоз. типа, со стороны государства представленные принципы в полной мере обеспечивают преодоление целого ряда важнейших задач:
- Они позволяют государству в лице определенных субъектов РФ или муниципальным образованиям (в установленных действующим законодательством случаях) принимать пассивное или активное участие на рынке земли и тем самым контролировать данный рынок.
- Участие на рынке земли позволяет максимально быстро и оперативно получать необходимые сведения, другими словами, вести мониторинг рынка.
- Механизм осуществления преимущественного права приобретения препятствует скрытию, а также занижению формирующихся в действительности цен на землю.
Однако интересно отметить, что представленный в заключительном пункте механизм несколько затрудняет реализацию сделок с землей. Дело в том, что он существенно увеличивает период их совершения. В первую очередь это относится к обороту долей в праве общ. собственности в случае возмездного ее отчуждения территории.
Пятый принцип
Пятая особенность оборота земель сельскохозяйственного назначения выражается в ограничении прав граждан иностранных государств, иностранных ЮЛ. В эту категорию целесообразно отнести также лиц, не имеющих гражданства, и юридических лиц, зависимых от них. Данный принцип продиктован ст.2 и 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Характеристика договора купли-продажи
В процессе анализа характеристик регулирования сделок, осуществляемых с землей сельскохозяйственного типа, целесообразно исходить из того, что актуальные особенности предопределены в первую очередь спецификой самого участка земли как значимого в социальном плане объекта. Отметим наиболее значимые пункты:
- Общенациональное значение земельных участков сельхоз. типа.
- Значимость особенно качественных (например, плодородие почвы) и количественных характеристик земли.
- Необходимость надлежащего поддержания состояния участка земли в плане качества.
- Полноценное обеспечение стабильности отношений в соответствующей сфере.
- Необходимость рационального применения участков.
Если учесть представленные особенности, можно сформулировать определенные частные выводы. Таким образом, обращая внимание на значимость качественных характеристик земли сельскохозяйственного типа и на необходимость в плане обеспечения стабильности, можно прийти к выводу о надобности расширения списка актуальных условий рассматриваемого договора, к примеру, за счет определения качественных характеристик реализуемого объекта.
Особенности аренды
Далее рассмотрим особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения кратко касательно вопроса аренды. В процессе изучения Федерального закона можно заметить, что во II чтении в нем появилась новая ст. 9 под названием «Аренда участков из земель сельхоз. назначения». Стоит заметить, что в ней законодатель определил: период аренды не может быть больше 49 лет, а минимальный срок выявляется посредством закона субъекта РФ. Важно дополнить, что площадь арендуемых участков одним арендатором никак не может быть ограничена. Кроме того, арендатор имеет право выкупить арендуемую территорию в собственность. Сегодня допустима аренда земли, находящейся в общем долевом владении при условии множественности лиц со стороны арендодателей, а также иные нестандартные особенности аренды.
Изучая специфику аренды земли сельхоз. типа, можно заметить, что важнейшим условием соответствующего контракта является срок. С целью стимулирования арендодателя к оформлению долгосрочных контрактов (это нужно для большей стабильности производства сельского хозяйства) предлагается распределение обязанностей, связанных с обеспечением плодородия земельных участков определенным образом. Так, при заключении договора на период, превышающий 5 лет, на арендатора в законодательном порядке нужно возложить обязанность, относящуюся к комплексной реализации мероприятий по улучшению плодородия земли. Если срок контракта меньше 5 лет, эта обязанность возлагается на арендодателя.
Регулирование оборота долей земли
В процессе земельной реформы, о которой изложена подробная информация в начале статьи, бывшим членам советских (коллективных) хозяйств передавалось право частного вида собственности на участки сельхоз. типа, которые находились в обработке данных хозяйств. Физические лица получили в ходе осуществления реформы не частную собственность на территории в достаточно узком понимании, а право на покупку права собственности. Стоит отметить, что подобные операции оформлялись соответствующими свидетельствами, которые выдавались комитетами по землеустройству и земельным ресурсам. При этом общая площадь участка земли, полагающегося тому или иному гражданину, не указывалась. В свидетельствах отображались общие качественные характеристики земли.
Федеральный закон (а именно, статьи 12-18) четко установил, что сделки с долями земли реализуются согласно правилам ГК РФ, однако с учетом конкретных особенностей, установленных данным законом. К ним целесообразно отнести следующие пункты:
- Отсутствие необходимости в извещении иных участников долевого вида собственности касательно предстоящей реализации земельной доли.
- Ограничение круга покупателей доли (ими могут быть другие участники собственности, крестьянские хозяйства и сельскохозяйственные организации, если они тем или иным образом применяют конкретную долю земли).
- Принятие решений касательно порядка владения, использования, а также распоряжения землей, находящейся в долевой собственности, исключительно собранием всех участников, однако не по их соглашению. Здесь важно отметить, что общее собрание является правомочным, если в нем принимает участие не меньше 20 % участников долевого типа собственности. Сюда относятся и лица, которые владеют более чем 50% долей земли (независимо от количества физических лиц).
- Актуальность заявительной процедуры выдела участка земли в счет доли.
- Признание правовой силы ранее выданной документации, удостоверяющей права на долю земли.
- Наличие изменений в отношениях, связанных с договором аренды долей, например, при несоответствии их действующему на территории страны законодательству. Так, они становятся отношениями по договорам доверительного управления (данное правило стало актуальным в практической деятельности с 27 января 2007 года).
Если обратить внимание на специфику такой категории, как земельная доля, можно сделать умозаключение: обладание ей – это не владение той или иной частью земли. При этом не существует обладания ни идеальной, ни действительной долей территории, принадлежащей конкретному субъекту на праве общего типа собственности. Стоит иметь в виду, что идеальная доля может быть определена исключительно в общем праве собственности на землю, однако не в имуществе.
Заключительная часть
Итак, мы рассмотрели особенности оборота территорий сельскохозяйственного типа, их правовое регулирование, а также ограничения и принципы, актуальные в настоящее время. Как выяснилось, в целом данное регулирование осуществляется посредством ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Следует иметь в виду, что ключевой его целью выступает максимальное распространение на применение и оборот территорий сельскохозяйственного типа общих правил гражданского и земельного законодательства, действующего на территории Российской Федерации. После того как законодательный акт федерального уровня вступил в силу, снялся ранее актуальный запрет, связанный с приватизацией земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства. Нужно дополнить, что запрет был установлен статьей 8 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».
Использование механизмов регулирования государством в лице его определенных структур, установленных основным по данной теме Федеральным законом, позволяет в полной мере обеспечить формирование необходимых условий реформирования отношений земельного характера в агропромышленном комплексе, а также предполагает введение в легитимные рамки оборота земель из участков сельхоз. типа и долей в праве общего типа собственности. Ключевой федеральный закон – это и есть основной фактор обеспечения эффективного применения земель сельскохозяйственного значения и, конечно же, привлечения инвестиций в сельскохозяйственную отрасль, которая, важно отметить, на территории России с каждым годом развивается все больше.
