Сдача квартиры в аренду - распространенный способ получения дополнительного дохода. Но нужно ли платить налоги с этого дохода? Этот вопрос волнует многих арендодателей. Давайте разберемся в тонкостях налогообложения аренды квартир и узнаем, как минимизировать налоговые риски.
Обязанность платить налоги при сдаче квартиры в аренду
Согласно действующему законодательству, физические лица, сдающие квартиры в аренду, обязаны платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученного дохода. Эта норма прописана в статье 228 Налогового кодекса РФ.
Граждане Российской Федерации, получающие доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества, обязаны вести учет полученных доходов и уплачивать налог в соответствии с настоящей главой.
То есть если вы сдаете свою квартиру и получаете от арендаторов деньги - вы обязаны заплатить 13% от этой суммы в качестве НДФЛ. Даже если договор аренды не зарегистрирован или заключен на короткий срок.
Конкретно процедура выглядит так:
- Вы заполняете налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным.
- В декларации указываете сумму полученного дохода от сдачи квартиры в аренду за прошедший год.
- Рассчитываете 13% от этой суммы - это и есть сумма НДФЛ к уплате.
- Оплачиваете налог не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.
Если не заплатить НДФЛ вовремя и в полном объеме, предусмотрен штраф в размере 5-30% от неуплаченной суммы налога.
Такая обязанность по уплате НДФЛ с аренды квартиры существует в целях справедливого перераспределения доходов между гражданами и наполнения бюджета для реализации социальных программ.
Способы минимизации налоговой нагрузки
Хотя обязанность платить налоги с доходов от сдачи квартиры в аренду прописана в законе, существуют легальные способы минимизировать налоговую нагрузку для арендодателей.
Стать самозанятым
Этот режим позволяет платить всего 4-6% с дохода вместо полных 13% НДФЛ. Чтобы стать самозанятым, нужно зарегистрироваться в приложении "Мой налог" или на сайте ФНС. После этого можно платить налог по льготной ставке.
Например, если доход от аренды квартиры составил 600 000 рублей в год, то:
- по ставке НДФЛ 13% налог будет 78 000 рублей;
- по ставке для самозанятых 6% - всего 36 000 рублей.
Экономия получается существенная.
Оформить ИП и УСН
"как не платить налог за сдачу квартиры в аренду" Еще один законный способ снизить налоги - зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). В этом случае можно платить всего 6% с доходов.
Правда, есть ограничение по выручке - не более 150 млн рублей за год. Но для тех, кто сдает в аренду одну-две квартиры, это вполне реально.
Использовать имущественные налоговые вычеты
Если вы приобрели квартиру в ипотеку или потратились на дорогостоящий ремонт, можно получить налоговые вычеты на эту сумму и уменьшить базу для расчета НДФЛ.
Например, если доход от аренды составил 500 000 рублей, а вы в этом году потратили 300 000 на ремонт, то налоговая база составит только 200 000 рублей. Соответственно, и налог будет меньше.
"как не платить налог за сдачу квартиры в аренду" Вычет можно получить в размере до 2 000 000 рублей за покупку жилья и до 3 000 000 рублей на ремонт.
Разделить собственность с родственниками
Еще один способ оптимизации - оформить квартиру в совместную собственность с родственниками. Тогда доход от аренды можно делить поровну, и налоговая нагрузка на каждого будет меньше из-за прогрессивной шкалы НДФЛ.
Например, если квартира принадлежит мужу и жене, то вместо 13% с полного дохода в 1 млн рублей они будут платить по 13% только с 500 000 на каждого, экономя 65 000 рублей налога.
Для тех, то думает, как не платить налог за сдачу квартиры в аренду: риски уклонения от уплаты
Несмотря на желание сэкономить, полностью уклоняться от уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду крайне рискованно. Это грозит серьезными штрафными санкциями.
Штрафы от налоговой
Согласно Налоговому кодексу, за неуплату НДФЛ может быть начислен штраф:
- в размере 5% от неуплаченной суммы налога, если нарушение выявлено самим налогоплательщиком;
- 20% от неуплаченной суммы - если нарушение выявлено налоговой проверкой;
- 40% от неуплаченной суммы - если нарушение носит непреднамеренный характер.
То есть скрывать доходы от аренды выгоды не добавит.
Уголовное наказание
Если сумма неуплаченного налога за три года превысит 2,5 млн рублей, возможно возбуждение уголовного дела по статье 198 УК РФ и даже тюремное заключение на срок до 2 лет.
Поэтому полностью игнорировать обязанность платить налоги с арендного бизнеса крайне опрометчиво.
Невозможность защиты в суде
Если арендная деятельность не оформлена должным образом, в случае конфликта с арендатором в суде доказать свою правоту будет сложно. Например, если арендатор отказывается платить или выселяться, но при этом договор аренды не зарегистрирован.
Риск доноса
О факте сдачи квартиры может стать известно из-за жалобы соседей, управляющей компании или других недоброжелателей. После чего очень вероятна проверка и доначисление налогов за прошлые периоды.
Так что полностью избежать уплаты налогов получится только ценой потери защиты своих интересов и риска крупных штрафов. Лучше придерживаться законных способов оптимизации налоговой нагрузки.
Как сдавать квартиру, не регистрируя договор аренды
"как не платить налог за сдачу квартиры в аренду" Многие арендодатели предпочитают сдавать квартиру без официального оформления договора аренды. Это позволяет им не платить налоги и скрыть арендный доход.
Согласно закону, регистрировать договор в Росреестре нужно, только если срок аренды превышает 1 год. Если сдать на 11 месяцев, можно обойтись без регистрации.
Однако такая схема несет риски:
- Нет гарантий возврата квартиры в случае отказа арендатора выселяться;
- Невозможно доказать условия аренды при конфликте с арендатором;
- Арендатор может пересдать квартиру третьим лицам без ведома собственника.
Чтобы минимизировать риски, рекомендуется:
- Заключить типовой договор аренды в письменном виде;
- Взять с арендатора залог в размере 1-2 месячных арендных платежей;
- Проверить арендатора через базу "Контур.Фокус";
- Периодически проверять квартиру и состояние имущества.
Аренда через посредников
"как не платить налог за сдачу квартиры в аренду" Вариантом упростить процесс сдачи квартиры и снизить риски является привлечение посредников - агентств недвижимости.
Как правило, агентства берут комиссию в размере 50-100% месячной арендной платы. Взамен они предоставляют такие услуги:
- Поиск надежных арендаторов;
- Проверка документов и платежеспособности;
- Заключение и сопровождение договора аренды;
- Сбор арендной платы и перечисление собственнику;
- Контроль за состоянием квартиры.
Плюсы работы через агентство:
- Экономия времени для поиска арендаторов;
- Гарантия своевременной оплаты;
- Больше возможностей по юридической защите.
Минусы:
- Высокая комиссия агентств;
- Риск недобросовестных агентов.
Оптимальная ценовая политика
Чтобы сдача квартиры приносила максимальный доход, нужно правильно определить ставку арендной платы.
Ориентиры для ценообразования:
- Средняя арендная плата в этом районе за квартиры такой площади и состояния;
- Запрашиваемая плата за похожие объявления;
- Платежеспособность целевой аудитории арендаторов.
Нужно избегать сильного занижения или завышения цены. Оптимально установить ставку на 10-15% ниже средней по району.
Выбор надежного арендатора
Чтобы избежать проблем в будущем, важно тщательно подойти к выбору арендатора.
Ключевые критерии отбора:
- Проверка документов и контактов;
- Наличие официального трудоустройства и дохода;
- Отсутствие негативной кредитной истории;
- Взятие рекомендаций с предыдущих мест аренды.
Не стоит ориентироваться только на размер залога, важны другие факторы.
Особенности долгосрочной аренды
При сдаче квартиры на длительный срок - от 1 года - есть ряд особенностей и нюансов.
Плюсы долгосрочных договоров для арендодателя:
- Гарантия стабильного дохода на продолжительный период;
- Нет нужды часто искать новых арендаторов;
- Возможность установить более тесные взаимоотношения и доверие с арендатором.
При этом стоит тщательно подойти к оформлению договора и учесть возможные риски при выборе надежного арендатора на длительный срок.
Взаимоотношения с арендатором
После заключения договора аренды очень важно выстроить правильные взаимоотношения с арендатором. Это позволит избежать конфликтов в будущем.
Рекомендации по общению с арендаторами:
- Быть вежливым, но твердым при обсуждении условий аренды;
- Четко обозначить границы ответственности каждой стороны;
- Не допускать фамильярности, общаться строго по делу;
- Своевременно и корректно решать возникающие вопросы;
- Избегать частого присутствия и проверок без предупреждения.
Ремонт и обслуживание сдаваемого жилья
Важный момент при сдаче квартиры - определение обязанностей по ремонту и обслуживанию жилья во время аренды.
Рекомендуется:
- Провести косметический ремонт перед сдачей квартиры;
- Указать в договоре условия по текущему ремонту;
- Согласовать график регулярных проверок квартиры;
- Фиксировать все повреждения при передаче квартиры.
Такой подход позволит избежать споров по поводу ремонта и сохранности имущества.
Налогообложение при аренде комнат/койко-мест
При сдаче не всей квартиры, а отдельных комнат или койко-мест есть особенности в налогообложении.
В этом случае необходимо:
- Заключить отдельный договор с каждым арендатором;
- Рассчитать доход от сдачи пропорционально занимаемой площади;
- Учитывать доход от каждого договора при налогообложении.
Главный риск - нарушение правил регистрации арендаторов, если их несколько в одной квартире.
Выгодная сдача жилья иностранцам и туристам
Перспективным вариантом может быть сдача квартиры иностранцам или туристам.
Преимущества:
- Возможность сдавать по более высоким ставкам;
- Короткий срок аренды снижает риски;
- Потенциал валютной выручки.
При этом стоит учесть тонкости миграционного законодательства и налогообложения.
Аренда на длительный срок
При сдаче квартиры на длительный срок - от 1 года - есть ряд особенностей и нюансов.
Плюсы долгосрочных договоров для арендодателя:
- Гарантия стабильного дохода на продолжительный период;
- Нет нужды часто искать новых арендаторов;
- Возможность установить более тесные взаимоотношения и доверие с арендатором.
При этом стоит тщательно подойти к оформлению договора и учесть возможные риски при выборе надежного арендатора на длительный срок.
