Аренда земли становится все более востребованной в России в последние годы. Предприниматели арендуют участки под строительство объектов бизнеса, а простые граждане - для ведения личного подсобного хозяйства или отдыха на природе. При этом многих интересует, как определяется размер платы за аренду.
Как закон регулирует арендную плату
Основные принципы определения арендной платы за землю устанавливает Правительство РФ. Конкретный порядок расчетов зависит от формы собственности на участок:
- Федеральные земли - размер утверждает Правительство;
- Региональные и муниципальные - региональные и местные власти.
Общий подход таков: чем выгоднее использовать участок по местоположению и характеристикам, тем выше арендная плата. Например, ставка за 1 га пашни выше, чем за 1 га болота.
Когда плату определяют на торгах
Если аренда оформляется по результатам аукциона, размер платы устанавливается по его итогам. Это может быть либо фиксированная ежегодная арендная плата, либо размер первого арендного платежа. Первый платеж - это взнос за право арендовать участок, дальше ежегодные платежи рассчитывают отдельно.
Если на торги подана одна заявка, договор заключают с этим участником по начальной цене, объявленной перед аукционом.
Порядок расчетов вне торгов
При прямом предоставлении земли без аукциона используют несколько подходов к определению платы:
- Процент от кадастровой стоимости участка (от 0,01% до 2% в зависимости от назначения);
- Фиксированные ставки за 1 га или 1 кв.м для определенных целей использования;
- Рыночная оценка земли исходя из полезности.
Например, для размещения линейных объектов (дорог, трубопроводов, линий электропередач и связи) Правительство устанавливает фиксированную ставку за 1 кв.м в конкретном регионе.
Для объектов госзначения (школ, больниц, воинских частей) плата не может быть выше соответствующих ставок по федеральным землям в этом регионе.
Арендная плата за землю с льготой
Для некоторых категорий граждан и организаций предусмотрены послабления. Например, участникам программы "Дальневосточный гектар" плата устанавливается в размере земельного налога в первые 5 лет.
Льготные ставки полагаются и тем, кто строит наемные дома или развивает застроенные территории по госконтрактам. То есть государство компенсирует часть арендных расходов.
Аренда зданий и сооружений на земле
Арендная плата за землю. Встречаются ситуации, когда предприниматель берет в аренду готовый объект - магазин, склад, АЗС или что-то еще. В этом случае арендодатель уже заплатил за пользование землей под этим объектом, поэтому отдельную плату за землю с арендатора объекта не взимают.
Размещение промышленных и иных объектов
Для организаций, реализующих крупные проекты, могут предусматриваться индивидуальные ставки арендной платы, стимулирующие такую деятельность. Речь идет об объектах электроэнергетики, транспортной инфраструктуры, IT-парках.
Размер платы устанавливается из расчета окупаемости проектов в течение определенного периода.
Часто применяются понижающие коэффициенты 0,3-0,7 к ставкам арендной платы на на 18-30 лет окупаемости проектов.
Изменение условий договора по инициативе арендодателя
Если региональные или местные власти принимают решение изменить методику расчета арендной платы, новые условия автоматически распространяются и на ранее заключенные договоры аренды.
Это может быть как повышение, так и понижение ставок. Главное, чтобы орган власти соблюдал установленную законом процедуру.
| 2008 г. | 15 руб./кв.м |
| 2023 г. | 38 руб./кв.м |
Пример: В регионе повысили коэффициент индексации с 1,15 до 2,3 для всех видов угодий. Это привело к удвоению платы за период с 2008 по 2023 год.
Спорные ситуации при определении арендной платы
На практике бывают случаи, когда арендатор или арендодатель не согласны с условиями договора в части размера платы. Это происходит, например, при резком скачке цен на рынке недвижимости.
Чаще всего не устраивает внезапное увеличение платы. Хотя закон и разрешает индексацию по инициативе арендодателя, некоторые арендаторы обращаются в суд.
Позиция судов сложилась следующим образом. Если при повышении арендодатель соблюдал все нормы законодательства и своевременно уведомил арендатора, то новая плата правомерна.
Исключения составляют сильное отклонение ставки от рынка и игнорирование индивидуальных особенностей объекта аренды.
Риски при определении арендной платы
Основной риск для арендатора - неожиданный рост платежей, который поставит под угрозу рентабельность проекта на арендованном участке.
Арендодателю грозит потеря потенциального дохода из-за завышения ставки, которую арендаторы не готовы платить в данной местности.
Чтобы его минимизировать, эксперты советуют при заключении договоров на длительный срок (10-50 лет) ограничивать возможности повышения платы условиями соглашения.
Рекомендации по определению арендной платы
Перед сдачей или арендой участка рекомендуется получить несколько оценок его рыночной стоимости. Это нужно для понимания собственной позиции при обсуждении условий сделки.
Особенно полезно иметь данные об уровне платы за сравниваемые аналоги этого участка по:
- площади;
- местоположению;
- видам разрешенного использования (ВРИ);
- наличию подведенных коммуникаций.
Прогноз на 2024 год по уровню арендной платы за землю
В 2024 году ожидается сохранение тенденции по повышению ставок арендной платы за пользование землей в России.
Основные факторы роста:
- Инфляция по итогам 2023 г. на уровне 7-8%
- Рост затрат строительных компаний
- Увеличение спроса на аренду со стороны новых отраслей
По оценкам Института экономики города, стоимость прав аренды вырастет в среднем на 10-15%.
Пути снижения арендной платы для бизнеса
Даже при неблагоприятном прогнозе на 2024 год, у компаний есть несколько вариантов снизить расходы на аренду земли:
- Договориться об оплате части инвестиций в инфраструктуру в счет арендной платы;
- Провести компенсационное озеленение на сопоставимой площади;
- Заключить соглашение о социально-экономическом партнерстве с регионом.
Эти меры позволят получить от госорганов распоряжение о применении понижающего коэффициента для конкретного арендатора.
Сервитут как альтернатива аренде: преимущества и недостатки
Земельный сервитут - это право ограниченного пользования чужим участком. Например, прокладки трубопровода или проезда.
По сравнению с арендой, у сервитута есть свои плюсы и минусы:
- + Плата существенно ниже
- + Нет арендных рисков
- - Доступ может быть ограничен
- - Нет самостоятельного контроля территории
Особенно этот инструмент удобен для линейных сооружений, не требующих постоянного доступа к участку целиком.
Аренда с возможностью выкупа: расчет рисков
Перспективный формат для бизнеса - аренда участка с постепенным выкупом по мере развития проекта. Однако здесь есть и свои подводные камни.
К примеру, даже после выплаты полной выкупной цены участка, предприниматель до оформления перехода права собственности обязан платить земельный налог и нести другие расходы.
Чтобы обезопасить себя, эксперты предлагают в договоре аренды прописывать условие о перерасчете платежей и компенсации затрат в переходный период.
Аренда земли фермерскими хозяйствами
Для крестьянско-фермерских хозяйств и индивидуальных предпринимателей, работающих в сельском хозяйстве, предусмотрен особый подход.
Им положена максимальная скидка на аренду – плата устанавливается в размере 0,3% кадастровой стоимости участков сельхозназначения.
Эта льгота позволяет обеспечить доступность земли для небольших хозяйств и стимулировать аграрный сектор экономики.
Требования к порядку извещения арендаторов
Если арендодатель намерен повысить размер арендной платы, закон устанавливает четкий порядок уведомления арендаторов.
Извещение должно быть направлено заказным письмом или передано под расписку. При этом арендодатель обязан указать расчет нового размера платы.
Если эти требования нарушены, арендатор вправе отказаться от изменения условий или оспорить новую сумму в суде.
Влияние кризиса 2023 года на арендный рынок
Скачок инфляции и курсов валют, рост стоимости кредитов - эти факторы в 2023 году не могли не сказаться на ситуации с арендой земли.
Основные эффекты:
- Снижение предложения участков со стороны собственников
- Замедление темпов вовлечения новых площадей
- Повышенный спрос на наиболее ликвидные земли
Перспективы совершенствования законодательства по аренде земли
В экспертном сообществе обсуждаются направления модернизации правового регулирования рынка аренды земли в России. Цели – повысить инвестиционную привлекательность отрасли, устранить барьеры для бизнеса, сделать расчеты платы более прозрачными.
Основные идеи реформирования включают:
- Введение налога на недвижимость вместо земельного налога и арендных платежей
- Утверждение типовых форм долгосрочных договоров аренды
- Создание государственного реестра ставок и коэффициентов
- Обязательный независимый аудит значений платы
Реализация этих предложений в законотворческой плоскости ожидается в ближайшие 2-3 года.
Влияние экологического фактора на арендные ставки
Россия, как и многие страны мира, ставит сейчас во главу угла вопросы охраны окружающей среды и бережного отношения к природным ресурсам.
В связи с этим предполагается дифференцировать размер арендной платы в зависимости от воздействия на экологию той или иной хозяйственной деятельности.
Такой механизм должен стимулировать предпринимателей выбирать наиболее щадящие подходы к использованию земли.
