Одним из законных способов передачи недвижимого имущества является договор дарения. Лишь в 10 % случаев удается оспорить такие сделки. Несмотря на такой низкий показатель, юристы настаивают, что перед тем как приобрести подаренное недвижимое имущество, его необходимо тщательно проверить.
Аннулирование сделки
В ст. 578 ГК прописан ряд условий, при которых договор дарения квартиры может быть аннулирован.
Прежде всего, сам даритель может доказать, что его заставили подписать документы. То есть на него психологически или/и физически давили. Если вследствие давления даритель погиб, то право требовать аннулирования договора возникает у наследников дарителя.
Второй случай – если с подаренным имуществом одариваемый обходится ненадлежащим образом, а для дарителя оно представляет определенную неимущественную ценность. В этом случае даритель вправе требовать аннулирования сделки.
Третий вариант - если договор дарения был заключен юридическим лицом или ИП в течение 6 месяцев перед вступлением в процедуру банкротства. Право требовать аннулирования возникает у заинтересованных лиц.
Четвертый случай – в самом договоре дарения прописано условие о возврате предмета сделки.
Помимо аннулирования договора дарения, законодательством предусмотрено несколько оснований для признания сделки недействительной.
Недееспособность
Заинтересованные лица вправе доказать через суд, что даритель во время составления договора дарения был недееспособным. В случае если удастся доказать, что получатель дара знал о состоянии дарителя, то первому придется не только вернуть объект недвижимого имущества, но и возместить все затраты на оформление сделки.
По соглашению сторон дар можно не возвращать, а вернуть его стоимость. Отсюда вывод: хоть закон и не обязывает обращаться к нотариусу, но лучше это сделать, так как он будет являться гарантом того, что обе стороны являются дееспособными.
Притворная сделка
Еще один вариант, когда покупку придется вернуть, – установление факта мнимой сделки. Проще говоря, если получится доказать, что под договором дарения скрывается обыкновенная сделка по купле-продаже, то такая договоренность считается притворной.
Аналогичная ситуация с мнимой сделкой, то есть договоренностью, в сути которой не лежат определенные правовые последствия. Если это будет доказано в суде, то сделку признают ничтожной.
Налоговые риски
После совершения купли-продажи подаренного недвижимого имущества продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от кадастровой стоимости. Однако из этого правила есть исключения, если квартира была получена от близкого родственника - матери, отца, детей и так далее. В случае если продавец не оплатит налог, это придется сделать покупателю.
Отсюда вывод, чтобы не рисковать, покупателю рекомендуется проверять все документы на квартиру перед заключением договора купли-продажи. Если собственник уверяет, что объект недвижимого имущества получен в дар от родственника, то он должен предоставить подтверждающие документы. Если квартира получена от постороннего лица, то не лишним будет подстраховаться и попросить квитанцию об оплате налога от продавца после подписания договора.
Важно! Если квартира находится в пользовании продавца 5 и более лет, то он освобождается от уплаты 13 % налога.
Дар получен от юридического лица
Еще один риск для покупателя подаренного жилья – оно получено в дар от ИП или юридического лица. До подписания договора рекомендуется обязательно проверить, не находится ли даритель в процессе банкротства. Если передача имущества произошла в срок 6 месяцев перед объявлением процедуры банкротства, то такое недвижимое имущество может быть возвращено через суд.
Простые советы
Прежде всего, заключайте договор купли-продажи подаренной квартиры в нотариальной форме, хотя законодательством это правило не предусмотрено. Это позволит снизить риск оспаривания договора дарения, нотариус проверит дееспособность обеих сторон сделки.
Аналогичный совет подойдет и для самого договора дарения. Покупателю будет выгоднее приобрести недвижимое имущество, которое подарено, и обязательно договор об этом заключен у нотариуса. Нотариус проверит также ограничения для дарителя, которые могли появиться вследствие судебного разбирательства.
Помните, что в качестве дарителя не может выступать несовершеннолетнее лицо. В крайнем случае, должно быть в наличии согласие попечительского/опекунского совета на такое действие. В дар не имеют право принимать подарки сотрудники социальных, медицинских и образовательных учреждений.
Чем больше прошло времени с момента заключения договора дарения, тем меньше рисков для покупателя такого недвижимого имущества. Юристы советуют отказаться от купли-продажи, если дарение квартиры произошло недавно, а стороны не связаны семейными узами. Обязательно убедитесь в том, что в договоре дарения не прописано обязательство по пожизненному проживанию в нем дарителя.
