Для ипотечных кредитов характерно наличие залога в виде недвижимого имущества. Такой вид сделки требует официального подтверждения при помощи специального документа, ведь кредит на недвижимость – это заем достаточно большой суммы денежных средств. К тому же здесь идет речь об определенном залоге, роль которого играет приобретаемый дом, квартира либо же прочее жилье.
В связи с этим российские банки ввели в практику оформление закладной наряду с договором об ипотеке.
Что такое закладная
Закладная – это ценная бумага, регулирующая взаимоотношения между кредитором и заемщиком.
Благодаря ей владелец становится обладателем сразу двух прав:
- Право исполнять денежные обязательства по ипотечному кредиту, не предоставляя иных доказательств для его существования.
- Право использования имущества, оформленного под ипотеку, в качестве залога.
Точнее определить, что такое закладная и чем она отличается от ипотечного договора, можно по следующей таблице:
Условия | Закладная | Договор по ипотеке |
Статус | Закладная – это ценная бумага, которая может быть участником операций в банке и между банками | Официальный документ, обладающий юридической силой |
Возможность внесения изменений | Возможности нет, для этого необходимо оформлять новую закладную | Возможно, но если обе стороны согласны |
Кто подписывает | Заемщик и залогодатель | Кредитор и заемщик |
Место регистрации | Регистрационная служба | Нотариус |
Информация о залоге | Объект залога детально описывается | Объект залога лишь упоминается |
Содержание | Гарантия исполнения обязанностей сторон | Описание правовых отношений по выдаче и погашению жилищного кредита |
Общие сведения
Закладная – это долговая ценная бумага, действие которой заканчивается только после полного погашения всех обязательств заемщика перед кредитором. Пока срок ее действия не истек, банк-правообладатель может перезаложить или продать закладную другим финансово-кредитным организациям. Конечно, только при наличии личного согласия заемщика. Однако на саму ценную бумагу это никакого существенного влияния не оказывает: условия ипотечного договора, как и условия закладной, неизменны.
Важной особенностью закладной является то, что ее условия по приоритетности превосходят ипотечный договор. Получается, что при несоответствии обязательства будут выполнены по положениям закладной.
Договор ипотечного займа – это основной документ данной сделки, он удостоверяет ипотеку, а закладная – это его гарантия. Оригинал закладной остается на хранении у банка, предоставившего кредит, заемщик же получает заверенную у нотариуса копию.
Закладная – это ценная бумага, именная принадлежность которой не позволяет кредитно-финансовой организации передавать ее третьим лицам без письменного разрешения заемщика.
Суть закладных
Закладная – это связующее звено между рынками недвижимости и ценных бумаг. Суть закладных заключается в рефинансировании, то есть ипотечный долг может быть продан или заложен. Институт закладных был введен совсем недавно, что, несомненно, означает прогресс в развитии рынка долговых ценных бумаг. Таким образом, банки смогут осуществлять продажу долговых обязательств на вторичном рынке, тем самым обеспечивая себе обширную базу денежных ресурсов для долгосрочного кредитования.
В ипотеке самым главным является массовое кредитование банками строящегося и готового жилья. Долгосрочные жилищные кредиты не могут быть основаны только лишь на депозитах и других счетах вкладчиков. Массовое и долгосрочное кредитование строительства и покупка частной недвижимости требуют возможности рефинансирования, на фондовом рынке в том числе. Мировая финансовая история доказала невозможность нормального развития рынка жилищных кредитов без закладных.
Условия выдачи закладной
Данная ценная бумага может быть выдана при соблюдении трех условий:
- основное обязательство – денежное;
- при заключении договора ипотеки указывается сумма долга по нему либо критерии, по которым можно будет ее определить;
- в ипотечном договоре должен присутствовать пункт о выпуске закладной.
Это не означает, что ипотечный или основной договор теряют свою силу. Они оба продолжают быть действительными. Но необходимо помнить, что закладная – это ценная бумага, обязательства по которой обеспечены залогом. Держатель может взыскать предмет ипотечного займа или получить исполнение по основному договору именно по закладной, а не на основании ипотечного либо основного договора. К тому же к одной из особенностей закладной стоит отнести обязательную государственную регистрацию данной ценной бумаги.
Выдает документ ипотекодатель. Закладная – это договор залога, который издается в единственном экземпляре, в письменном виде, на специальном бланке стандартной формы. Государственная регистрация закладной предполагает наличие индивидуального регистрационного номера и печати, без которых данная ценная бумага считается недействительной.
Категории объектов
Закладная – это ценная бумага, залогом по которой может являться один из объектов следующих категорий:
- квартиры, жилые дома и их части;
- недостроенные объекты;
- земельные участки;
- гаражи, садовые дома, дачи и прочие строения потребительского назначения;
- суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда, космические объекты.
Закладная не может быть оформлена, если предметом договора является недвижимый объект со специфическими свойствами, такой как:
- участок земли;
- предприятие как единый и неделимый имущественный комплекс;
- лес и т.д.
В ипотечном договоре в качестве объекта может быть указано право аренды.
Что такое закладная на рынке ценных бумаг
Закладная – это надежно обеспеченное долговое обязательство. Компания, владеющая портфелем таких закладных, для привлечения дополнительных финансов вправе начать выпуск собственных облигаций. Их погашение происходит за счет уплаты процентов по закладным, владельцем которых является компания, выпустившая данные облигации.
Закладная на рынке ценных бумаг – это документ, соответствующий ряду требований. В частности, она должна быть литеральна, то есть на бумаге должны в обязательном порядке присутствовать определенные реквизиты. Наличие не всех из них автоматически аннулирует ее ценность.
Помимо установленных законом пунктов и данных, в закладной может присутствовать информация, обозначенная залогодержателем и залогодателем. К примеру, это могут быть определенные санкции, применимые к заемщику в случае несвоевременного внесения очередного платежа, или некоторые дополнительные возможности, предполагающие сохранение заложенного имущества. Банк имеет право самостоятельно, без участия должника, выставить эти дополнительные условия.
Передача закладной и ее юридические последствия
Передача закладной в юридическом смысле делится на два этапа:
- оформление передаточной надписи в пользу индоссанта (какого-либо третьего лица);
- фактическая передача оригинала.
Однако существует оговорка в Законе «Об ипотеке», предусматривающая обозначение условий об ответственности. Таким образом покупатель закладной повышает собственный комфорт и безопасность своих вложений.
Рефинансирование с помощью закладных
Законом «Об ипотеке» предусмотрено несколько способов, позволяющих осуществить рефинансирование при помощи закладных:
- продажа закладной;
- ее залог;
- продажа данного документа с обязательным условием его обратного выкупа;
- эмиссия ипотечных ценных бумаг.
Очень важным нюансом в данном вопросе является то, что рефинансировать закладную можно только до исполнения должником всех обязательств по кредиту.
Преимущества и недостатки ипотечных ценных бумаг
Преимуществами выпуска ипотечных облигаций и сертификатов являются:
- получение ипотечным рынком финансовых ресурсов, позволяющих расширить масштабы ипотечного кредитования;
- получение инвесторами ценных бумаг с высокими доходами и гарантиями.
Недостатком ипотечных облигаций и сертификатов для владельца является возможность выплаты кредита должником раньше срока. Высок риск возвращения номинальной стоимости сертификата, в результате чего владелец ипотечной ценной бумаги будет лишен долгосрочной прибыли в виде процентов.
