Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов национальной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чувствителен к кризисам, к макроэкономической ситуации. Каким образом данная зависимость прослеживается на разных этапах его развития? Каковы основные периоды формирования и роста рынка недвижимости РФ?
Рынок недвижимости РФ: структура
Рассматривая основные этапы развития и становления рынка недвижимости России, полезно будет исследовать его с точки зрения функционирования 2 довольно разных сегментов — сделок с жилыми объектами и правоотношений, предмет которых — купля-продажа и аренда коммерческой собственности.
Можно отметить, что обе отмеченных сферы выполняют ряд важнейших функций для национального хозяйства РФ:
- стимулирование спроса на рынке кредитования;
- стимулирование предложения на рынке строительства;
- стимулирование роста денежной массы в большом количестве иных хозяйственных сегментов - сфере консалтинга в области недвижимости, производстве стройматериалов, лаков, красок, отделки, обоев;
- решение актуальных социальных задач, связанных с обеспечением граждан жильем;
Таким образом, рынок недвижимости - один из важнейших драйверов роста экономики страны в целом. Рассмотрим теперь то, как формировались и развивались его важнейшие сегменты.
Рынок жилой недвижимости РФ: первые годы развития
В каком году сформировался российский рынок недвижимости в сфере сделок с жилыми объектами? На этот счет есть несколько точек зрения.
Как считают многие исследователи, рынок жилой недвижимости в соответствующем сегменте начал формироваться в 1990 году, — по факту издания Закона «О собственности», утвердившем институт частной собственности в СССР — впервые за долгое время. До этого в Советском Союзе то или иное имущество, включая квартиры, находились в личном владении граждан. Но не в частной собственности — соответствующий институт в СССР ассоциировался главным образом с капиталистическим строем, которому идеологически противостояли социалистические принципы.
Как только Закон «О собственности» был принят, в распоряжении граждан СССР оказались дома и квартиры, которые к тому моменту они приобрели в порядке действующих форматов кредитования. Надо сказать, эти кредиты были довольно далеки от привычных сегодняшнему обывателю ипотечных программ, но в некоторой степени схожих с ними. Владельцы также смогли продавать свою недвижимость на рынке.
Фактор приватизации
В свою очередь, с 1992 года стартовала масштабная приватизация квартир, полученных к тому моменту от государства. Это предопределило формирование на рынке больших объемов предложения, а в связи с тем, что бесплатная выдача жилья от государства была сведена к минимуму (разве что в рамках тех или иных социальных программ), появился также и спрос на недвижимость.
Если говорить о том, когда возник рынок недвижимости России, то можно ориентироваться как раз таки на период начала приватизации государственных квартир. То есть, это 1992 год. Однако, некоторые эксперты считают, что российский рынок недвижимости был сформирован в 1991 году, как раз после того, как Закон «О собственности» в полной мере заработал, и первые коммерческие сделки по купле-продаже жилья стали осуществляться. Но в силу довольно малого объема спроса и предложения те механизмы, что характеризовали рынок до того, не могли рассматриваться как в полной мере рыночные. Только с началом приватизации таковые начали формироваться.
Таким образом, этапы становления рынка недвижимости России, если говорить о жилом сегменте, правомернее отсчитывать с 1992 года. Другое дело, что соответствующая сфера коммерческих отношений предполагала наличие не только института частной собственности, но также и большого количества правовых и финансовых механизмов, посредством которых сделки по купле и продажи квартир могли осуществляться. Рассмотрим данный аспект подробнее.
Когда сформировались правовые механизмы рынка недвижимости РФ?
Итак, в каком году сформировался российский рынок недвижимости, если говорить о жилом его сегменте, мы теперь знаем — в 1992-м. Однако, в первоначальном виде он функционировал в рамках устаревших, во многом ориентированных еще на социалистический период правовых механизмов. Что и говорить — даже Конституция у государства на тот момент отсутствовала. Но в 1993 году она появилась. Позже были приняты и введены в действие законы о государственной регистрации прав на недвижимость — в 1997 году, об ипотеке — в 1998 году.
Правовые и финансовые институты: влияние на развитие рынка
Таким образом, несмотря на то что российский рынок недвижимости сформировался в 1992-м, ему понадобилось время на приобретение соответствующих механизмов легитимации сделок по купле-продаже, а также кредитования.
Собственно, тот факт, что на законодательном уровне были утверждены ипотечные программы, предопределил начало становления нового этапа развития рынка жилья в РФ, характеризующегося устойчивым ростом спроса, и как следствие, цен на недвижимость. Касательно периодизации — он соответствует 2000-м годам до начала кризиса 2008-2009 года.
Рассмотрим его специфику подробнее.
Рынок жилой недвижимости РФ: с начала 2000-х до кризиса 2008-2009 года
Главными факторами развития российского рынка недвижимости в соответствующий период стали, таким образом, ипотечные программы (особенно интенсивным спрос на них стал в середине 2000-х), растущие зарплаты граждан, а также постоянно высокий спрос на жилье. Вследствие этого цены на квартиры в 2000-е годы стремительно росли. Фактором их снижения могли стать кризисные явления в экономике, которые бы предопределили замедление рынка ипотеки, а также снижение спроса на жилье в силу снижения темпов роста зарплат.
Подобные условия возникли осенью 2008 года, когда на фоне негативных финансовых показателей мирового рынка возникли проблемы и в экономике России. Доходы граждан РФ в период примерно до 2010 года перестали расти, по крайней мере, в тех темпах, что наблюдались до кризиса осени 2008 года. Банки стали строже оценивать платежеспособность ипотечных заемщиков, в связи с чем темпы жилищного кредитования снизились.
В результате в период кризиса 2008-2009 года цены на недвижимость в РФ значительно снизились. Но по мере стабилизации макроэкономической ситуации в России вновь начал намечаться рост доходов граждан, банки вновь активизировались в части жилищного кредитования, и рынок недвижимости России, становление которого уже состоялось, вступил в новый этап развития. Изучим его особенности.
Рынок жилой недвижимости РФ: с 2010 года до кризиса 2014 года
На фоне значительного роста интенсивности жилищного кредитования, сохраняющегося высокого спроса в указанный период в РФ вновь начали стремительно расти цены на недвижимость. Однако данный тренд, как отмечают аналитики, был характерен не для всех российских регионов. В частности, в крупнейших городах РФ, прежде всего, в Москве, Санкт-Петербурге, рост цен на жилую недвижимость не был столь заметен в относительном выражении. Это аналитики связывают главным образом с насыщением рынка. Несмотря на то что крупнейшие города РФ оставались привлекательными для переезда, развитие рынка жилищного строительства в Москве и Санкт-Петербурге в определенной степени компенсировало высокий спрос на недвижимость.
Новый кризис и рынок недвижимости
Так или иначе, во многих других городах РФ в связи с недостатком предложения цены на недвижимость уверенно росли. Фактором их замедления, опять же, могли стать кризисные явления в экономике. Таковые в связи с осложнением внешнеполитической обстановки, удешевлением нефти и некоторыми структурными проблемами в национальном хозяйстве РФ возникли в 2014 году.
Доходы населения вновь перерастали расти. Особенно негативным образом новый кризис сказался на банковской сфере — ЦБ был вынужден увеличивать ставку рефинансирования, и коммерческие кредитные учреждения, в свою очередь, ужесточили условия по займам. Вследствие чего ипотечный рынок значительно замедлился. Данные факторы предопределили новую рецессию на рынке жилой недвижимости в РФ.
Какие перспективы ждут эту сферу имущественно-правовых отношений в связи со сложившейся экономической ситуацией?
Рынок жилой недвижимости РФ: перспективы
Рассмотренные нами этапы развития рынка недвижимости России свидетельствуют о том, что кризисные явления для соответствующего сегмента не в новинку. В период рецессии 2008-2009 года наблюдался такой же спад цен на жилье, как и в кризис 2014 года, снижалась динамика ипотечного кредитования. Но как только положение дел в экономике улучшалось — одновременно налаживалась ситуация и в сегменте жилой недвижимости — в связи с постоянно высоким уровнем спроса на жилье.
В ожидании действий правительства
Выйти из кризиса 2008-2009 года российской экономике помогли высокие цены на нефть, начиная с 2011 года, составляющие порядка 100 долларов за баррель. Будет ли возврат к ним сейчас, когда «черное золото» стоит в несколько раз дешевле — большой вопрос. Если это будет так, то, вероятно, сработает уже когда-то актуальный драйвер роста российской экономики. Если нет — вероятно, придется подождать, пока начнут функционировать принятые правительством РФ программы по стабилизации ситуации в национальном хозяйстве, направленные на обеспечение замещения нефтяных доходов.
Следовательно, положение дел на рынке жилой недвижимости, зависит от того, насколько успешной будет государственная политика в области адаптации экономики РФ к новым условиям, сложившимся на мировом рынке.
Рынок коммерческой недвижимости в РФ: становление и развитие
Итак, мы выяснили, в каком году сформировался российский рынок недвижимости и как развивался — в жилом сегменте. Исследуем теперь специфику другой сферы, а именно, коммерческой недвижимости. Сделки по купле-продаже и аренде здесь осуществляются в отношении таких объектов, как офисные здания, торговые центры, гостиницы, склады, гаражи, промышленные объекты, стадионы.
Оказалась ли значимой приватизация в бизнесе?
В начале статьи мы определили, что в жилом сегменте российский рынок недвижимости сформировался в 1992 году — когда началась приватизация. Что касается коммерческих объектов, то подобных рыночных явлений в соответствующей сфере, когда от государства собственность бесплатно переходила частным владельцам, в широких масштабах не наблюдалось. Поэтому приватизация частных коммерческих объектов, хотя и имела место в РФ, не могла стать таким же мощным драйвером роста сегмента, как в случае с жилой недвижимостью.
Поэтому можно сделать вывод о том, что в коммерческом сегменте российский рынок недвижимости сформировался в году как раз-таки 1991-м, после того как Закон «О частной собственности» начал действовать. Дальнейшими драйверами его роста стали, опять же, развитие программ кредитования, но уже адаптированных к коммерческой сфере, а также интенсивное развитие экономики России, особенно, в начале 2000 годов.
Экономический фактор универсален для всех сегментов
Как и в случае с жилым сегментом, рынок коммерческой недвижимости оказался чувствителен к кризису 2008-2009 годов. Также на него негативным образом повлияла рецессия 2014 и 2015 года. Поэтому перспективы дальнейшего развития данной сферы национального хозяйства также зависят от макроэкономических трендов.
Однако в отличие от граждан, являющихся главными продавцами и покупателями на рынке жилой недвижимости, соответствующие субъекты в коммерческом сегменте — предприятия, могут оказывать на экономические процессы в стране более существенное влияние. Так, реализация государственных программ, направленных на модернизацию в экономике, во многом зависит от интенсивности коммерческой активности частных предприятий.
Поэтому в силах бизнеса сделать многое для того, чтобы ситуация в национальном хозяйстве РФ приобрела более позитивную динамику. Как следствие — стимулировать дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости.
Резюме
Итак, мы определили то, в каком году сформировался российский рынок недвижимости в жилом и коммерческом сегментах, выделили основные этапы его развития. Основные факторы, влияющие на положение дел в соответствующей сфере национального хозяйства носят главным образом макроэкономический характер. Если ситуация в экономике страны характеризуется преобладанием позитивных трендов — рынок недвижимости в обоих сегментах активно развивается.
Что касается особенностей его развития в жилой и коммерческой сфере — то можно прежде всего отметить тот факт, что российский рынок недвижимости был сформирован в особых условиях перехода от социалистической модели экономики к капиталистической. Необходимые для его полноценного функционирования правовые и финансовые институты появились не сразу.
Однако в современном виде рынок российской недвижимости развивается по тем же принципам, что характерны для большинства капиталистических государств. Формирование цен на нем происходит в силу объективного соотношения спроса и предложения. Этим и объясняется зависимость его развития от ситуации экономики в целом. Если есть платежеспособный спрос, то и динамика рынка будет позитивной.
