Одна из частых причин отказа в ипотечном кредите – это низкий доход клиента. Как быть, если официальный доход ниже, чем требуется, или его не хватает для получения нужной суммы? Что делать, если работодатель платит заработную плату в конверте? Можно ли взять ипотеку, если официальные доходы отсутствуют вовсе? Как взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой?Рассмотрим варианты исправления ситуации.
Как рассчитать платеж?
У каждого банка собственная система расчета максимально возможного платежа клиента. В одних банковских организациях сумма платежа не может превышать 40% от среднемесячного дохода. В других этот порог составляет 60%. Есть схема расчета, где в основу берется прожиточный минимум в регионе. Из заработной платы вычитается сумма прожиточного минимума и все обязательные расходы клиента: содержание и образование детей, коммунальные услуги и тому подобное. Исходя из оставшейся суммы, рассчитывают максимальный платеж по кредиту. Некоторые банки учитывают несовершеннолетних детей как еще один минимальный прожиточный минимум к расходам заемщика. А другие этой схемой не пользуются и пишут эту статью расходов со слов клиента. Наверняка узнать, как банк рассчитает сумму можно только на практике. Ориентировочно подтвержденный доход клиента не должен составлять меньше 30 000 рублей по Московскому региону. При меньшей сумме заявки обычно уходят в отказ на первом этапе скоринга. Что же делать, если сумма недостаточна для получения кредита или банк предлагает меньше, чем нужно? Как взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой?
Справка по форме банка
Пожалуй, самый простой способ разрешить проблему с низким официальным доходом. У каждого банка существует форма, которую работодатель должен заполнить «от руки», где будет указан полный доход клиента, с учетом «серой» заработной платы. Что нужно указать в такой справке:
1. Доход должен быть стабильным и начисляться не менее трех месяцев, предшествующих подаче заявления на ипотеку. В некоторых банках требуется указать информацию минимум за полгода, уточните это заранее. В идеальном виде в справке указывают доход за год. В специальной таблице прописывается каждый отработанный месяц и сумма выплаты (цифрами). В последней строке пишут слово «ИТОГО» и суммированный доход за указанный период.
2. Заполняются все информационные поля, а именно: полное наименование организации и ее реквизиты, должность и данные сотрудника, для которого выдается справка. Также фигурируют реквизиты организации и городской телефон. Стационарный номер обязателен по требованиям большинства банков, этому нужно уделить отдельное внимание.
3. Сумма заработка указывается полностью: официальная и серая заработная плата.
4. На бланке ставится две подписи: бухгалтера и руководителя. Обе с расшифровкой. И круглая фирменная оригинальная печать организации.
Часто у сотрудников, компания-работодатель которых работает по серой схеме, возникают проблемы с получением справки. Организация боится, что банк передаст данные в налоговую службу и ее накажут штрафом или ликвидируют. Реально ли взять ипотеку с маленькой зарплатой, если справка по форме банка таит угрозу?
На самом деле эти опасения не имеют под собой никакого основания. Во-первых, обнародовать данные, которые несут финансовую тайну, банк не вправе. Это даже не в его интересах, поскольку он потеряет клиента (и не одного, если кто-нибудь еще из фирмы решит обратиться за кредитом). Во-вторых, справка по форме банка создана для того, чтобы подтвердить неофициальный доход. Само создание этого инструмента противоречит идее передачи данных в налоговую.
Иной источник дохода
Как взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой, если это весь доход от работодателя? Существует шанс, если у клиента есть дополнительный источник дохода, например: пенсия, социальные выплаты, вторая работа, стипендия. Это то, что можно подтвердить. Для банка следует предоставить следующие документы:
1. Запросить у работодателя справку 2-НДФЛ.
2. Справка по форме банка.
3. Выписка из Пенсионного фонда о назначении пенсии или справка о сумме, которую клиент получает ежемесячно.
4. Студентам необходимо взять справку из бухгалтерии вуза о начислении стипендии с указанием суммы.
5. Справки о начислении пособий и социальных выплат из социальной службы.
6. При наличии, договор от сдачи имущества в аренду, с указанием суммы уплаты за наем.
Накопления
Есть ли еще способы, позволяющие взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой? Следующий вариант подтверждения платежеспособности клиента – это наличие собственных накоплений. Их появление должно быть зарегистрировано не позже чем за полгода до подачи заявки на ипотечный кредит. Сумма должна быть достаточной, чтобы ее можно было использовать как подушку безопасности. Клиент должен быть вправе воспользоваться депозитом в случае необходимости. Для подтверждения наличия денежных средств на счете в банк требуется предоставить выписку со счета и договор по вкладу.
Созаемщик
Часто крупными банками для обеспечения безопасности выплат используется политика привлечения третьего лица в оформление ипотечного кредита. Обычно им становится супруг клиента или близкий родственник. Как взять ипотеку с маленькой зарплатой, если у супруга доход выше? Рекомендуется, чтобы основным заемщиком выступал тот из пары клиентов, у кого официальный доход больше. Заработная плата основного заемщика и созаемщика суммируется, из них вычитают минимальный прожиточный минимум, после этого остается сумма, исходя из которой рассчитывается сумма кредита. Такая взаимопомощь, в случае невысокого дохода, оказывает неоценимую поддержку. Минус в том, что тогда имущество становится ответственностью для каждого из заемщиков. Если вы являетесь созаемщиком, а основной клиент не может платить ипотеку, то вы несете равную с ним ответственность. Банк вправе требовать штрафных санкций с обоих лиц, участвовавших в договоре. Из плюсов: созаемщик имеет такие же права на ипотечную недвижимость, как и основной заемщик. Лицо, которое станет совладельцем недвижимости, следует подбирать тщательно. Это должен быть человек, которому можно доверить такое важное дело и получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой.
Поручитель
В чем разница между понятиями созаемщик и поручитель в ипотеке? Поручителей в кредитовании недвижимости может быть несколько. Это должны быть люди с достаточным для оформления кредита, подтвержденным доходом. В отличие от созаемщика, поручитель не имеет прав на долю в кредитуемом жилье. Поручитель выполняет исключительно гарантийную функцию возврата долга. Если у клиента недостаточные доходы для получения ипотеки, он вправе привлечь поручителей. Но, как правило, их сложно найти. В случае невыплаты ежемесячных платежей заемщиком, банк может предъявить требования к поручителю. Причем наследники поручителя также попадают под угрозу в случае невозможности выплаты обязательств основным заемщиком, так как долги поручителя переходят по наследству.
Два документа
У банков существуют специальные тарифные планы для ипотечных кредитов, согласно которым возможно существенное упрощение процедуры подачи документов. Как взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой, без подтверждения дохода?
Если клиент в состоянии внести первоначальный взнос 40% и выше – предоставляются специальные условия. Банк не требует справок о доходах, а оформление проходит по двум документам (паспорт, права или СНИЛС). Часто банки в таких кредитах используют повышенную процентную ставку. Поэтому стоит повнимательнее отнестись к графику платежей и переплате. Это самый простой вариант, позволяющий получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой. Заранее просчитайте, сколько денег в месяц будет уходить на платеж и сколько в итоге получится стоимость недвижимости. Стоит ли игра свеч?
Социальная программа
В крупных городах России, и не только, существуют различные социальные программы для граждан, которые относятся к малоимущей и малообеспеченной категории населения. Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой? В частности, в Москве существуют программы «Молодая семья» и «Жилище». Условия по ним отличаются, но есть возможность воспользоваться льготами от государства при оформлении ипотечного кредита. Государство может выделить субсидию, которой заемщик может воспользоваться для увеличения первоначального взноса либо для уплаты основной суммы долга. Сложность при получении льготы в том, что заемщик должен соответствовать многим требованиям. Например, жилая площадь в квартире по метражу на человека, по прописке, не должна превышать минимум по региону. Приобретаемая недвижимость должна находиться в регионе оформления и получения льготы. Плюс на получение субсидии от государства большая очередь, и есть шанс ее не дождаться вовсе, если возраст заемщика близится в 35 годам. Социальные программы рассчитаны в основном на молодежь, возраст не должен превышать 35 лет.
Военная ипотека
Для людей, имеющих отношение к государственной службе и официально оформленных в рядах внутренних войск или органов, имеется чудесная программа - военная ипотека. Единственный минус которой в том, что начать ей пользоваться лучше как можно раньше. Можно ли получить ипотеку при маленькой зарплате? По истечении нескольких лет службы военным и относящимся к ним категориям граждан предлагается оформить жилищный кредит. Предоставляется льготная процентная ставка, от заемщика требуется только внести достаточный первоначальный взнос. Далее, до окончания службы, государство само платит кредит. Ежемесячно на счет заемщика начисляется сумма, которая покрывает платеж. Сумма фиксированная для всех военных граждан, поэтому банк заранее рассчитывает срок кредитования и сумму, которую возможно получить. Таким образом, заемщик полностью избавляется от необходимости платить жилищный кредит.
Специальные программы
В каждом крупном банке есть категория клиентов, которые имеют льготные условия при получении кредита. Если заработная плата выдается через банк, есть смысл поинтересоваться у банковских служащих такими программами. Как правило, к зарплатным клиентам или компаниям-партнерам выдвигается меньше требований, поэтому есть шанс взять ипотеку с маленькой зарплатой и под невысокий процент.
Кредитные брокеры
Существуют организации, которые за определенную плату готовы взять на себя хлопоты по оформлению ипотеки с маленькой официальной зарплатой. Специалисты в таких организациях имеют выход на руководство банков или знают, как обойти проверку. У них есть информация как рассчитывается платеж в каждом банке. Комиссия за услуги кредитных брокеров велика и составляет от 0,5 до 3% от суммы кредита. Зато есть реальный шанс с их помощью стать счастливым владельцем собственной недвижимости. При выборе кредитного брокера следует быть внимательным и осторожным, так как нередки случаи мошенничества. Перед обращением ознакомьтесь с отзывами заемщиков, желательно, чтобы кто-то из знакомых поделился опытом получения кредита при помощи такой организации.
Незаконные действия
Очень часто предлагают помочь получить ипотеку с маленькой зарплатой, фирмы, которые готовы предоставить клиенту за определенную плату фальшивые документы о доходах. Крайне не рекомендуется пользоваться их услугами. За небольшую сумму 5-10 тысяч рублей незадачливому заемщику выдаются поддельные справки о доходах и копия трудовой книжки. Передача этих документов в банк чревата блокировкой клиента за мошенничество, вплоть до передачи дела в полицию. Банки имеют возможность проверять действительность предоставленных документов по государственным реестрам. Даже по внешнему виду бумаги опытный специалист способен отличить подделку от настоящих документов. Плюс ко всему, банковские служащие обучены приемам, позволяющим вычислить достоверность фактов, предоставляемых заемщиком. Во избежание возбуждения уголовного дела не следует потворствовать мошенникам.
Рекомендация
Если после изучения банком документов о доходах оказалось, что заработной платы недостаточно для получения ипотечного кредита, рассмотрите возможность увеличения первоначального взноса. Таким простым путем основное тело кредита уменьшится, а сумма ежемесячного платежа станет меньше. Так есть шанс, что дохода станет достаточно.
В заключение
При подаче заявки на ипотечный кредит рассчитайте свои возможности. Если дохода не хватает на оплату ежемесячных платежей, стоит ли брать кредит? Ведь существует вероятность, что наступит месяц или более длительный период, когда заплатить не получится. Есть риск остаться и без уже выплаченной суммы, и без недвижимости.
