Чистый операционный доход - это доход, получаемый собственником от эксплуатации коммерческой недвижимости за вычетом операционных расходов. Оценка чистого операционного дохода является важным показателем при оценке инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.
Чистый операционный доход - это разница между потенциальным валовым доходом и операционными расходами. Потенциальный валовой доход - это доход, который можно получить при 100% загрузке помещений и своевременной оплате арендаторами. Операционные расходы включают расходы на содержание здания, коммунальные платежи, налоги, страховку, управление объектом.
Чистая прибыль, операционные доходы
Различают несколько видов чистого операционного дохода:
- Фактический чистый операционный доход - реально полученный за определенный период доход с учетом незаполненных площадей и неплатежей.
- Стабилизированный чистый операционный доход - доход с поправкой на неравномерность заполнения площадей и своевременность платежей.
- Потенциальный чистый операционный доход - доход при полной загрузке площадей и отсутствии неплатежей.
При оценке объекта обычно рассчитывают потенциальный или стабилизированный чистый операционный доход, отражающий реальные возможности получения дохода в долгосрочной перспективе.
Порядок расчета чистого операционного дохода
Чистый операционный доход объекта недвижимости тоже можно рассчитать. Для расчета используют следующую формулу:
ЧОД = ПВД - ОР
Где:
ЧОД - чистый операционный доход
ПВД - потенциальный валовый доход ОР - операционные расходы
Рассмотрим подробнее порядок расчета каждой составляющей этой формулы.
Расчет потенциального валового дохода
Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:
ПВД = S x С
Где:
S - полезная площадь объекта С - средняя арендная ставка за 1 кв.м в месяц
Таким образом, чтобы рассчитать ПВД, нужно умножить общую площадь, сдаваемую в аренду, на среднюю ставку арендной платы и на 12 месяцев.
Расчет операционных расходов
К основным статьям операционных расходов относятся:
- Коммунальные платежи
- Налог на имущество
- Расходы на страхование
- Расходы на техническое обслуживание
- Расходы на управление
- Расходы на маркетинг
Рассчитать операционные расходы можно в процентах от ПВД на основе рыночных данных или исходя из фактических затрат за предыдущие периоды.
Пример расчета чистого операционного дохода
Рассмотрим условный пример расчета чистого операционного дохода для офисного здания площадью 1000 кв.м. Допустим, средняя арендная ставка в этом районе составляет 700 руб./кв.м в месяц. Операционные расходы оцениваются в размере 30% от ПВД. Тогда:
ПВД = 1000 кв.м x 700 руб./кв.м x 12 мес. = 8 400 000 руб.
ОР = 8 400 000 руб. x 0,3 = 2 520 000 руб.
ЧОД = 8 400 000 руб. - 2 520 000 руб. = 5 880 000 руб.
Таким образом, чистый операционный доход данного офисного здания составит 5 880 000 руб. в год. Так, имея такие важные показатели, как коэффициент капитализации и ставку дисконтирования, можно определить чистый операционный доход.
Подводя итог, можно сказать, что чистый операционный доход - это ключевой показатель, характеризующий доходность объекта недвижимости. Его величина напрямую зависит от потенциального валового дохода и операционных расходов. Расчет чистого операционного дохода необходим для принятия обоснованных инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости.
Факторы, влияющие на величину чистого операционного дохода
На размер чистого операционного дохода влияет множество факторов. Рассмотрим основные из них.
Во-первых, это местоположение объекта недвижимости. Чем привлекательнее и удобнее расположение, тем выше можно установить арендную ставку, а значит, выше будет потенциальный валовой доход.
Во-вторых, техническое состояние здания. От него зависят расходы на эксплуатацию. Чем лучше состояние, тем ниже операционные расходы.
В-третьих, качество управления объектом. Профессиональный менеджмент позволяет максимизировать загрузку площадей и своевременность поступления арендной платы.
В-четвертых, конъюнктура рынка коммерческой недвижимости. От нее зависят средние ставки арендной платы.
В-пятых, налоговое законодательство. Изменение ставок налогов и правил их расчета влияет на расходную часть.
Учет всех этих факторов необходим при прогнозировании чистого операционного дохода и оценке эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость.
Способы увеличения чистого операционного дохода
Существует несколько основных способов увеличить чистый операционный доход от объекта недвижимости:
- Повышение заполняемости площадей за счет улучшения маркетинга и сервиса для арендаторов.
- Оптимизация операционных расходов без ущерба для качества обслуживания.
- Проведение ремонтных работ для повышения класса здания и увеличения арендной ставки.
- Расширение дополнительных платных услуг для арендаторов.
- Совершенствование процедур по работе с дебиторской задолженностью.
Реализация этих мероприятий требует взвешенного подхода с учетом особенностей конкретного объекта. Но в целом грамотное управление недвижимостью позволяет увеличить чистый операционный доход на 10-20%.
Роль чистого операционного дохода в оценке стоимости недвижимости
Чистый операционный доход играет важную роль в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Он является базовой величиной для расчета таких показателей как:
- Коэффициент капитализации
- Дисконтированный денежный поток
- Внутренняя норма доходности
На основании этих показателей определяется инвестиционная стоимость объекта. Таким образом, чем точнее рассчитан чистый операционный доход, тем достовернее результаты оценки.
Кроме того, величина чистого операционного дохода характеризует прибыльность и надежность объекта как инвестиции. Чем стабильнее и выше этот показатель, тем привлекательнее объект для покупателей.
Прогнозирование чистого операционного дохода
Для оценки эффективности вложений в недвижимость важно не только рассчитать чистый операционный доход, но и спрогнозировать его значения на будущее.
Прогнозирование ЧОД можно осуществить разными методами:
- Экстраполяция исходя из текущих тенденций.
- Корректировка на ожидаемые изменения рыночной конъюнктуры.
- Моделирование сценариев с учетом различных факторов риска.
Точный прогноз чистого операционного дохода позволяет инвестору обоснованно планировать покупку недвижимости и оценивать ее будущую доходность.
Эксперты дают несколько других описаний, что подразумевает собой чистый операционный доход. Это:
- часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов
- разница между операционными доходами и операционными расходами.
Анализ чистого операционного дохода в динамике
Для оценки эффективности управления недвижимостью важно проводить анализ чистого операционного дохода в динамике за ряд периодов. Это позволяет выявить тенденции, оценить влияние принимаемых мер и выработать рекомендации.
При анализе ЧОД в динамике рассматривают:
- Абсолютные и относительные изменения значений ЧОД.
- Динамику составляющих ЧОД - ПВД и операционных расходов.
- Соотношение темпов роста различных статей доходов и расходов.
- Факторы, влияющие на динамику ЧОД.
На основе анализа могут быть определены пути повышения чистого операционного дохода и прибыли от объекта недвижимости в перспективе через оптимизацию затрат, повышение эффективности использования площадей, корректировку арендных ставок.
