Апартаменты в последние годы набирают популярность на рынке недвижимости. Многие покупатели интересуются ими, так как они стоят дешевле, чем полноценные квартиры. Давайте разберемся, в чем причина этой разницы в цене.
Различия в статусе и правовом положении
Почему апартаменты дешевле квартир? - спрашивают потенциальные покупатели. В первую очередь, это связано с тем, что квартиры и апартаменты имеют разный правовой статус.
Квартиры являются объектами жилой недвижимости. В них можно получить постоянную регистрацию по месту жительства, пользоваться инфраструктурой района.
Апартаменты относят к коммерческой недвижимости. Здесь можно оформить только временную регистрацию - на срок до 6 месяцев.
По сути, апартаменты больше похожи на гостиничные номера, чем на жилые помещения.
Из-за разного статуса к апартаментам предъявляют меньше требований при строительстве, они проще в эксплуатации. Это позволяет снизить их стоимость по сравнению с полноценными квартирами.
Почему апартаменты дешевле квартир в Москве?
В Москве разница в цене на апартаменты и квартиры аналогичной площади может составлять 15-20%, а иногда и больше. Причем, апартаменты часто располагаются в самом центре, в престижных и удобных локациях.
Это связано с тем, что в центре города нет свободных участков под жилое строительство. Зато есть много заброшенных промзон, которые можно использовать под коммерческую застройку.
Также в центре высока арендная плата за офисные и торговые помещения. Апарт-комплекс позволяет объединить их с апартаментами, что увеличивает рентабельность.
В итоге застройщики охотно возводят престижные апарт-комплексы в самом центре Москвы. А благодаря более низкой себестоимости апартаментов, их цена тоже получается ниже.
Особенности строительства и эксплуатации
Почему апартаменты дешевле квартир? Еще одна причина кроется в особенностях их строительства и эксплуатации:
- К апартаментам предъявляют меньше требований по площади, планировке, инсоляции
- Нет необходимости строить дополнительную инфраструктуру вокруг дома
- Проще и дешевле проводить коммуникации
- Меньше административных согласований при строительстве
Все эти факторы снижают себестоимость апартаментов для застройщика. А значит, он может установить на них более низкую цену продажи.
Отсутствие взносов на капремонт
Еще одно преимущество апартаментов - отсутствие регулярных взносов на капремонт. Их не нужно делать, так как апартаменты не являются жилыми помещениями.
Экономия на капремонте также позволяет снизить стоимость апартаментов по сравнению с квартирами.
Недостатки и скрытые расходы
Однако у апартаментов есть и существенные минусы по сравнению с квартирами:
- Более высокие налоги на недвижимость
- Отсутствие возможности получить налоговые вычеты
- Невозможность оформления постоянной регистрации и прописки
- Более высокая плата за коммунальные услуги
| Показатель | Апартаменты | Квартиры |
| Налог на имущество | 0,5-2% | 0,1% |
| Тарифы ЖКХ | На 15-30% выше | Регулируются государством |
Таким образом, реальные расходы на содержание апартаментов могут оказаться намного больше, чем квартир. Это стоит учитывать при принятии решения о покупке.
Основная причина
Почему апартаменты дешевле квартир? Главная причина - различие в статусе и правовом положении этих объектов недвижимости. Более низкие требования к строительству и отсутствие расходов на капремонт также влияют на цену.
Однако налоги, тарифы ЖКХ и другие скрытые платежи могут существенно сократить выгоду от покупки более дешевых апартаментов.
Дополнительные расходы при покупке апартаментов
Помимо текущих платежей, существуют и другие скрытые расходы, о которых нужно помнить при покупке апартаментов:
- Комиссия агентству недвижимости или риэлтору
- Нотариальное оформление сделки
- Расходы на оформление ипотеки
- Страхование имущества
Все эти затраты также входят в общую стоимость владения апартаментами. Их нужно учитывать при расчете реальной цены и сравнении с квартирами.
Влияние на ликвидность
Меньшая стоимость апартаментов на момент покупки не гарантирует такую же выгоду при продаже. Из-за отсутствия возможности постоянной регистрации спрос на вторичном рынке на апартаменты ниже.
Это может сказаться на сроках продажи и итоговой цене реализации в случае необходимости срочно освободить помещение.
Альтернативы покупке апартаментов
Часто задают вопрос: если апартаменты слишком дороги в обслуживании, то в чем альтернатива? Рассмотрим несколько вариантов:
- Купить квартиру за чертой города по более низкой цене
- Взять квартиру в ипотеку под госпрограмму со льготной ставкой
- Приобрести комнату в коммунальной квартире
- Снять квартиру и инвестировать разницу в цене
Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Например, ипотека дешевле из-за льготных ставок, но не все могут ее оформить.
Покупка комнаты обходится дешевле, зато придется делить квартиру с соседями. Нужно взвесить все за и против перед принятием решения.
Тренды рынка апартаментов
Несмотря на перечисленные выше недостатки, рынок апартаментов в России продолжает расти. Эксперты прогнозируют сохранение спроса по следующим причинам:
- Развитие сервисов краткосрочной аренды жилья
- Рост внутреннего туризма
- Потребность в жилье для временных работников и студентов
Таким образом, апартаменты сохранят свою инвестиционную привлекательность, несмотря на более высокую стоимость владения.
Особенности ипотеки при покупке апартаментов
Хотя льготные программы ипотеки на апартаменты не распространяются, купить их все же можно в кредит или рассрочку.
Однако есть нюансы по сравнению с ипотекой на квартиры:
- Меньший срок кредитования - до 15 лет вместо 30
- Более высокие ставки по кредиту
- Необходим больший первоначальный взнос
Поэтому реальные проценты и ежемесячные платежи по такой ипотеке могут оказаться довольно велики. Это тоже важный момент при принятии решения.
Апартаменты в ипотеку от застройщика
На этапе строительства сами застройщики иногда предоставляют рассрочку на несколько лет под 0%. Однако после сдачи дома придется рефинансировать кредит в банке уже под рыночные ставки.
Апартаменты за рубежом
В Европе и США апартаменты пользуются не меньшим спросом, чем полноценные квартиры. Это связано с более четким правовым регулированием рынка недвижимости.
Основное отличие зарубежных апартаментов - наличие собственной кухни в отличие от гостиничного номера. В остальном правила проживания и возможности близки к обычным кондоминиумам.
Перспективы рынка апартаментов в России
В России апартаменты до сих пор находятся в правовом вакууме. Ожидается принятие отдельного закона, который урегулирует этот сегмент рынка недвижимости.
Эксперты полагают, что после этого стоимость владения апартаментами сравняется с квартирами. Но пока этого не произошло, разница в цене сохраняется.
Особенности управления апарт-комплексами
В отличие от обычных многоквартирных домов, апарт-комплексы часто находятся в единой собственности у застройщика. Это влияет на процесс управления:
- Застройщик сам назначает обслуживающие организации
- Он же устанавливает тарифы на коммунальные услуги
- Жильцы не могут повлиять на эти решения
Такая ситуация не всегда устраивает собственников апартаментов. Но изменить ее в рамках действующего законодательства сложно.
Передача в управление ТСЖ
Один из вариантов решения проблемы - создание ТСЖ, куда собственники будут перечислять взносы на содержание дома. Но и здесь могут возникнуть сложности с большинством голосов.
Комплексное обслуживание апарт-отелей
В апарт-отелях за дополнительную плату часто предоставляются услуги гостиниц:
- Консьерж и администраторы
- Регулярная уборка номеров
- Постельное белье и полотенца
- Завтрак в кафе отеля
- Тренажерный зал и спа
В итоге жильцы апарт-отелей платят больше за управление, чем в обычных апарт-комплексах. Но зато получают расширенный сервис.
Риски при покупке апартаментов на этапе строительства
Чтобы сэкономить, многие приобретают апартаменты еще до окончания строительства дома. Но здесь есть дополнительные финансовые и юридические риски.
Застройщик может превысить срок сдачи дома, увеличить стоимость на дополнительные работы, в худшем случае - обанкротиться. Придется долго восстанавливать свои права и деньги через суд.
Апартаменты для получения ВНЖ и гражданства
Иностранцы иногда покупают апартаменты для получения вида на жительство в России. Однако здесь не все так просто, есть ряд тонкостей:
- Разрешено для граждан только некоторых стран
- Нужно подтвердить определенный уровень дохода
- Требуется вложить от 2 млн рублей в экономику РФ
Так что апартаменты - не самый простой путь к получению ВНЖ или гражданства в нашей стране.
Оформление апартаментов по договору коммерческого найма
Чтобы сэкономить на налогах и избежать рисков с оформлением, некоторые покупатели заключают договор коммерческого найма апартаментов сроком на 11 месяцев.
В этом случае объект не считается находящимся в собственности гражданина, поэтому взимается меньший налог на имущество.
Однако здесь тоже есть подводные камни: арендная плата может быть выше ежемесячных отчислений по ипотеке, при расторжении договора придется срочно искать новое жилье.
Бронирование апартаментов на длительный срок
Еще один распространенный вариант - забронировать понравившиеся апартаменты в апарт-отеле на полгода или год вперед.
Это гарантирует наличие постоянного места проживания. Но здесь тоже есть финансовые риски - например, внезапное повышение тарифов со стороны отеля.
Строительство апарт-комплексов на землях Минобороны
Чтобы сэкономить на земле под застройку, некоторые девелоперы активно используют участки, высвобождаемые Минобороны в черте городов.
Однако здесь существуют повышенные экологические риски из-за возможного присутствия в почвах вредных веществ, тяжелых металлов, горюче-смазочных материалов.
Поэтому, выбирая апартаменты на таких участках, нужно уделить особое внимание экспертизе почв и экологическому сертификату дома.
Преимущества апартаментов в сфере краткосрочной аренды
Для сдачи на Airbnb и в других сервисах апартаменты имеют два главных преимущества:
- Нет необходимости регистрировать арендаторов
- Проще арендовать иностранцам и гостям других регионов
При этом доходность может быть выше благодаря более высокой стоимости краткосрочного размещения и дополнительным сервисам.
Однако здесь тоже есть риски - бóльшая конкуренция и сезонные колебания спроса, возможное регулирование этого сегмента со стороны государства.
