Цены на недвижимость в России в последние годы растут опережающими темпами. Особенно остро стоит проблема доступности жилья в крупных городах. Почему квартиры у нас такие дорогие и что с этим делать?
Основные причины высоких цен на жилье
Существует несколько ключевых факторов, влияющих на стоимость недвижимости в России:
- Высокий спрос на жилье, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, при ограниченном предложении
- Рост стоимости строительных материалов и рабочей силы
- Высокая стоимость земли и подведения коммуникаций
- Наличие посредников и спекуляций на рынке недвижимости
"Почему недвижимость такая дорогая?" - этот вопрос задают себе многие россияне. Давайте разберемся в причинах подробнее.
Высокий спрос на ограниченное предложение
Основной драйвер цен на недвижимость - соотношение спроса и предложения. Чем больше людей хотят купить квартиру при ограниченном объеме строящегося жилья, тем выше цены. Дефицит предложения особенно заметен в Московском регионе и Санкт-Петербурге. Застройщики не успевают темпами строительства удовлетворить запросы всех нуждающихся в улучшении жилищных условий. Растущий спрос сталкивается с жесткими ограничениями по земле, инфраструктуре, финансированию. В итоге цены на квартиры ползут вверх.
Рост затрат на строительство жилья
Серьезное влияние на конечную цену квадратного метра оказывает удорожание строительства как такового. За последние 5 лет выросли в цене практически все основные статьи расходов:
- Стройматериалы
- Энергоресурсы
- Труд рабочих
- Транспортировка
- Стоимость земли и подведения коммуникаций
Все эти издержки закладываются в конечную цену квартир. Поэтому рост себестоимости строительства напрямую влияет на стоимость жилья на рынке.
Высокие накрутки посредников
Немаловажный фактор роста цен на недвижимость - высокие надбавки посредников. Прежде чем квартира от застройщика попадет к конечному покупателю, в цепочке участвует множество промежуточных звеньев:
- Риэлтерские агентства
- Инвестиционные и девелоперские компании
- Банки (при ипотечных сделках)
- Страховые организации
Каждый из этих участников закладывает в цену свою маржу и комиссию. В итоге накрутки доходят до 40-60% от изначальной стоимости. Это существенно повышает конечную цену квадратного метра для покупателя.
Что делать с высокими ценами на жилье?
"Почему квартиры такие дорогие?" - сетуют многие граждане. К сожалению, в обозримой перспективе маловероятно кардинальное удешевление жилья. Однако есть несколько способов сделать покупку квартиры более доступной:
- Ипотека с государственной поддержкой под 2-3% годовых
- Приобретение жилья не в столицах, а в более дешевых городах
- Покупка на этапе котлована или стройки со скидкой от застройщика
- Воспользоваться специальными программами для отдельных категорий граждан (молодые семьи, военные и т.д.)
Эти меры помогут сэкономить и купить квартиру с меньшей нагрузкой на семейный бюджет.
Государственное регулирование рынка недвижимости
Многие эксперты сходятся во мнении, что для стабилизации цен на жилье необходимо активное государственное регулирование рынка недвижимости. Ключевыми направлениями работы должны стать:
- Увеличение объемов жилищного строительства
- Поддержка ипотечного кредитования
- Развитие арендного жилья
- Повышение прозрачности рынка и борьба с монополизмом крупных застройщиков
"Почему квартиры такие дорогие?" - во многом это результат недостаточных усилий государства по обеспечению граждан доступным жильем.
Стоимость жизни в новостройках
Помимо высокой покупной цены квартиры, немаловажный фактор - это дальнейшие расходы на содержание жилья. Зачастую новые районы не имеют достаточно развитой инфраструктуры, отсутствуют объекты социально-бытового назначения, детские сады и школы. Жители вынуждены тратиться на дорогу в центр города. Это тоже повышает реальную стоимость проживания в таком жилье.
Вторичный рынок жилья
Альтернативой покупке квартир в новостройках может служить вторичный рынок жилья. Хотя здесь цены тоже высоки, но все же ниже, чем у застройщиков. К тому же сделка может включать частичный обмен, рассрочки, использование материнского капитала.
Однако при покупке на вторичном рынке есть свои подводные камни:
- Юридические риски
- Необходимость ремонта
- Высокие коммунальные платежи в старых домах
Поэтому такое решение тоже имеет как плюсы, так и минусы.
Аренда жилья как альтернатива
Учитывая высокие цены на покупку квартир, аренда становится популярной альтернативой. Особенно это актуально для молодых и мобильных граждан, которые не готовы брать ипотеку.
Однако здесь тоже есть подводные камни:
- Высокая арендная плата
- Риск одностороннего расторжения договора арендодателем
- Отсутствие своего угла, приходится приспосабливаться к чужим условиям
Так что однозначного решения в сегодняшних реалиях крайне высоких цен на недвижимость к сожалению нет.
Перспективы цен на недвижимость
Многих интересует вопрос - а будут ли дальше расти цены на недвижимость? По прогнозам аналитиков, в ближайшие 2-3 года следует ожидать замедления темпов роста стоимости жилья. Это связано с насыщением спроса, снижением реальных доходов населения и замедлением экономики.
Однако полного обвала цен вряд ли произойдет - слишком много факторов давит на стоимость квадратного метра. Поэтому относительная доступность жилья вряд ли существенно вырастет.
Зарубежный опыт ценообразования на рынке недвижимости
Интересно посмотреть на опыт других стран в вопросах стоимости жилья. В странах Европы стимулируется строительство бюджетного и социального жилья, развита ипотека. Это позволяет сдерживать рост цен на уровне инфляции.
Цены на жилье в США продолжают расти в сентябре, достигнув нового рекордного уровня и отмечая рост восьмой месяц подряд, согласно данным, опубликованным во вторник.
Даже несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам в сентябре оставались выше 7%, исторически низкие запасы продолжали повышать цены на жилье.
Цены выросли на 0,7% в сентябре по сравнению с предыдущим месяцем, согласно скорректированным с учетом сезонных колебаний данным национального индекса цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller в США.
Частные инвестиции в арендное жилье
В последнее время в России набирает популярность инвестирование частных лиц и компаний в арендное жилье. Это связано с относительной простотой таких вложений и стабильным спросом на долгосрочную аренду.
Однако масштабное развитие рынка арендного жилья невозможно без поддержки со стороны государства. Необходимы налоговые стимулы, упрощение бюрократии, создание специальных фондов для инвесторов.
Новые технологии в строительстве
Перспективным направлением для снижения стоимости жилья является внедрение новых технологий в строительной отрасли. Например, 3D-печать домов, использование легких стальных термопрофилей вместо арматуры, модульное домостроение. Это позволит удешевить и ускорить возведение жилых зданий.
Можно сказать, что в обозримой перспективе кардинального снижения стоимости жилья в России вряд ли произойдет. Цены будут расти умеренными темпами на фоне стагнирующих доходов населения.
Государству необходимо более активно вмешиваться в ситуацию на рынке недвижимости, стимулируя строительство и развивая ипотеку. Это позволит хотя бы отчасти решить острейшую социальную проблему доступности жилья.
Госпрограммы по обеспечению жильем
Для решения проблемы доступности жилья государство реализует целый ряд жилищных программ. Одна из ключевых - "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации". В ее рамках предоставляются субсидии отдельным категориям граждан на приобретение жилья.
Однако охват этих программ пока недостаточно широк. Требуются дополнительные бюджетные ассигнования для расширения льготного кредитования и субсидирования ставок по ипотеке.
Регулирование рынка аренды жилья
Помимо стимулирования покупки квартир, государство могло бы принять меры по развитию рынка арендного жилья. Например, создание специальных агентств и фондов, предоставляющих жилье в аренду по льготным ставкам. Введение налоговых стимулов для частных инвесторов. Упрощение процесса регистрации арендаторов.
Строительство социального жилья
Еще одно перспективное направление - возведение специализированного социального жилья эконом-класса для людей с невысокими доходами. Такие дома могут строиться из дешевых материалов, с минимальными затратами на отделку и инфраструктуру. Это позволит существенно снизить конечную стоимость и создать доступное жилье.
Ипотека для молодых семей
Остро стоит вопрос обеспечения жильем молодых семей, у которых пока невысокие доходы. Для них актуальны специальные программы ипотечного кредитования с низкой ставкой (5-7% годовых). Государство может субсидировать часть процентной ставки, особенно на первые 3-5 лет.
Поддержка отдельных категорий граждан
Необходима адресная помощь в решении жилищного вопроса для социально незащищенных категорий: многодетных семей, пенсионеров, инвалидов. Это могут быть субсидии, социальные выплаты на покупку или аренду жилья, предоставление мест в специализированных домах.
Вместо заключения
Итак, мы разобрали основные причины высоких цен на квартиры в России. Ключевым фактором является высокий спрос при ограниченном предложении на фоне удорожания строительства. Тем не менее, вопрос "Почему квартиры в России такие дорогие?" во многом остается открытым.
Для кардинального улучшения ситуации необходимо решение системных проблем в экономике и на рынке жилья. А пока приходится констатировать, что покупка собственного жилья остается тяжелым бременем для большинства российских семей.
