Покупка недвижимости в рассрочку - распространенная практика для тех, у кого не хватает средств заплатить сразу. Давайте разберемся в тонкостях таких сделок: какие бывают договоры, как оформить, особенности выплат и налогообложения. Эта информация пригодится, если вы планируете приобрести квартиру или дом в кредит.
1. Понятие и виды договоров купли-продажи недвижимости в рассрочку
Договор купли-продажи недвижимости в рассрочку - это соглашение, по которому покупатель приобретает объект (квартиру, дом, земельный участок и т.д.) в собственность, а оплачивает его стоимость частями в течение оговоренного срока.
Такие договоры заключаются в следующих случаях:
- Между физическими лицами
- Между юридическими лицами или ИП
- С участием банка, предоставляющего ипотечный кредит
Рассрочка удобна, когда у покупателя не хватает всей суммы сразу. Но также она выгодна и продавцу, так как позволяет быстрее найти покупателя. При этом обе стороны несут определенные риски.
Рассмотрим на примере конкретной ситуации. Иван решил купить в рассрочку у Сергея двухкомнатную квартиру стоимостью 2 млн рублей. Договорились, что оплата будет равными частями в течение 2 лет. Заключили соответствующее соглашение и зарегистрировали его в Росреестре. Иван получил ключи и заселился в квартиру, но пока Сергей остается собственником.
2. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости в рассрочку
Чтобы грамотно составить договор купли-продажи жилья, дачи, гаража или земли в рассрочку, нужно придерживаться определенного порядка.
Рассмотрим пошаговую инструкцию на примере сделки между физлицами Иваном и Сергеем:
- Провести оценку недвижимости и определить окончательную стоимость
- Согласовать график рассрочки: суммы и даты платежей
- Заключить письменный договор купли-продажи с рассрочкой в 2 экземплярах
- Зарегистрировать договор в Росреестре
- Передать ключи от объекта покупателю
Для юридических лиц и ИП процедура аналогична, но нужно учитывать некоторые особенности оформления документов.
3. Оформление права собственности при покупке недвижимости в рассрочку
После заключения договора купли-продажи недвижимости в рассрочку возникает логичный вопрос - кто является собственником на период выплат?
Согласно Гражданскому кодексу (статья 488, пункт 5), если купля-продажа осуществлена в кредит, то недвижимость считается находящейся в залоге у продавца. Это значит, что право собственности у покупателя возникает только после выплаты всей стоимости объекта.
До этого момента Иван, который купил квартиру у Сергея с рассрочкой на 2 года, не является полноправным хозяином. Хотя фактически живет там и пользуется недвижимостью.
Также в договоре оговариваются условия использования объекта на период рассрочки, чтобы гарантировать сохранность имущества.
Например, Иван не имеет права продавать, дарить, сдавать квартиру в аренду или вносить конструктивные изменения без разрешения Сергея.
Договор купли продажи в рассрочку позволяет покупателю получить желаемую недвижимость при отсутствии всей суммы. Но несет для сторон определенные риски, которые можно минимизировать при грамотном оформлении сделки.
4. Выплаты по договору купли-продажи недвижимости в рассрочку
Рассрочка платежа по договору купли-продажи может быть равномерной или неравномерной. Рассмотрим варианты.
В нашем примере Иван и Сергей договорились об равных ежемесячных выплатах в течение 2 лет. То есть график такой:
- В первый год по 83 333 рубля в месяц
- Во второй год по 83 333 рубля в месяц
Но возможны и другие варианты. К примеру, бо́льшие суммы в начале и меньшие под конец срока. Или наоборот. Главное, чтобы общая стоимость квартиры выплачивалась полностью.
5. Проценты по договору купли-продажи недвижимости в рассрочку
За возможность рассрочки платежа покупатель обычно выплачивает проценты продавцу. Хотя это необязательное условие. Рассмотрим два варианта на примерах.
Без процентов
Иван и Сергей договорились об оплате 2 млн рублей за квартиру без начисления процентов на весь период (2 года). Выгода для Ивана в том, что общая сумма не увеличивается. Но Сергей на это пошел ради быстрой продажи.
С процентами
Если бы в договоре прописали 10% годовых за рассрочку, то выплаты Ивана составили бы 2,2 млн рублей вместо 2 млн изначально. Выгода для Сергея в бóльшей сумме. А для Ивана увеличивается переплата.
6. Досрочное погашение и штрафы при просрочке выплат
Также важные нюансы, которые прописывают в договоре купли-продажи недвижимости в рассрочку:
- Возможность досрочной оплаты всей суммы
- Штрафные санкции за просрочку очередного платежа
Например, Иван имеет право в любой момент полностью погасить долг перед Сергеем. А если просрочит взнос хотя бы на месяц, то заплатит пеню в размере 5% за каждый день.
7. Основания для расторжения договора
Стороны могут отказаться от сделки, если контрагент систематически нарушает условия оплаты или использования недвижимости на период рассрочки.
Например, Сергей расторгает договор, если Иван:
- Просрочил очередной платеж больше чем на 2 месяца
- Без разрешения сдал квартиру в аренду
При этом Иван теряет все внесенные деньги, а также право пользования объектом. А Сергей продает квартиру новому покупателю.
8. Банковское кредитование покупки недвижимости в рассрочку
Еще один распространенный вариант - это покупка жилья или другой недвижимости в рассрочку с привлечением банковского ипотечного кредита.
К примеру, Иван обратился в Сбербанк за кредитом в 2 млн рублей на 2 года под 10% годовых. Банк предоставляет эти деньги Сергею за квартиру, оформляя залог на нее. А Иван ежемесячно гасит кредит.
9. Документы и процедура оформления ипотечного кредита на недвижимость
Чтобы получить кредит на покупку недвижимости в рассрочку в банке, потребуется предоставить:
- Паспорт заемщика
- Справку о доходах 2-НДФЛ
- Договор купли-продажи объекта
- Технические документы на недвижимость
После рассмотрения документов банк принимает решение о выдаче кредита, заключается договор ипотеки. После чего происходит госрегистрация ипотеки в пользу банка в Росреестре.
10. Преимущества и недостатки ипотечного кредитования при покупке недвижимости
С одной стороны, ипотека решает проблему нехватки средств у покупателя. С другой стороны, это дополнительные проценты по кредиту, да и оформление занимает больше времени.
Поэтому, прежде чем брать ипотечный заем, стоит сравнить условия по нескольким банкам и выбрать оптимальный вариант.
11. Риски для продавца и покупателя при сделке в рассрочку
Хотя договор купли-продажи недвижимости в рассрочку надежно защищен законом, риски для обеих сторон присутствуют.
Основные из них:
- Просрочка платежей покупателем
- Ухудшение состояния объекта во время рассрочки
- Финансовые проблемы или банкротство продавца
Поэтому при заключении подобного договора важно максимально обезопасить свои интересы заранее, прописав все возможные сценарии и штрафные санкции за их нарушение. Тогда вероятность проблем будет ниже.
