Все граждане или компании обладают правом оформления в аренду земли у местной администрации каждого региона. Для этого выбирается оптимальный срок, оговариваемый заранее с властями. Оформление может производиться разными способами, а также если предоставляется долгосрочная аренда, то вовсе можно будет в будущем выкупить и оформить в собственность территорию. При этом важно разобраться, как выполняется процедура, какие для этого потребуются документы, а также какова стоимость выкупаемого участка.
Законодательное регулирование
Перед оформлением в аренду земли, принадлежащей муниципалитету, следует определить, как регулируется данный процесс.
Самые важные сведения содержатся в ст. 624 ГК, в которой указывается, что позволяется при долгосрочной аренде выкупить имущество. Для этого требуется, чтобы арендатор внес соответствующую выкупную цену.
В законодательстве устанавливаются ограничения, поэтому аренда земли может осуществляться только в отношении некоторых территорий. Дополнительно определенные участки вовсе не могут быть выкуплены.
В ЗК указывается, что если на территории возводятся разные строения и сооружения, то владельцы данных зданий могут выкупить землю, находящуюся под объектами.
Нюансы процесса
Если человеку или компании требуется получить в пользование определенный участок земли, находящийся в каком-либо регионе, то самым оптимальным решением считается оформление его в аренду. Для этого требуется обращаться к муниципальным властям. К нюансам аренды земли у государства относится:
- арендаторами могут быть физлица или разные компании;
- рассчитывать на получение участка могут даже иностранцы;
- применяться земля должна по ее прямому назначению, поэтому на ней могут возводиться жилые строения, вестись хозяйство или выполняться другие действия;
- компании на территории могут вести хозяйственную деятельность или заниматься сельским хозяйством для получения прибыли;
- перед подачей заявки на определенный участок, надо узнать, какова его категория и целевое назначение;
- процесс оформления заключается в подготовке необходимых документов, передаваемых в администрацию с заявлением.
Для совершения процесса может требоваться разная документация, так как количество бумаг устанавливается каждым регионом отдельно.
Основания для аренды территорий
Все основания, применяемые для оформления земли в аренду, прописываются в ст. 606 ГК. Если аренда муниципальной земли предназначена для возведения частного жилого дома, то действует договор только до окончания строительства. После этого требуется выкупать участок или продлевать срок действия соглашения.
Если планируется пользоваться участком для с/х работ, то не допускается возводить на нем жилое строение.
В качестве основания для оформления такого соглашения выступает наличие на территории построенного объекта или необходимость заниматься какой-либо деятельностью.
Какие устанавливаются ограничения?
В законодательстве указывается, что не может без веских причин администрация отказать в аренде земли какому-либо заявителю. Но имеются определенные ограничения, так как некоторые земли не получится арендовать. К ним относится:
- земля принадлежит заповеднику или парку;
- занимается территория вооруженными силами России или органами госбезопасности;
- участок используется каким-либо образовательным учреждением;
- на земле расположено кладбище;
- территория с захороненными химическими отходами или радиоактивными веществами;
- зона отведена для охраны границ страны.
Если же имеется стандартная свободная земля, не используемая для каких-либо целей, то она может на временной основе предоставляться гражданам или организациями. Для этого достаточно только правильно составить заявку, которая с другими документами передается представителям власти.
Какими способами можно получить в аренду участок?
Первоначально следует определиться с тем, как взять землю в аренду. Для этого применяются два метода:
- Участие в торгах. Они являются открытыми, причем организатором выступают муниципальные власти. На них выявляются все участки, которые могут быть сданы в аренду. На них не должно быть никаких обременений, а также они должны состоять на кадастровом учете. Сначала выбирается орган, который будет заниматься проведением аукциона. Именно эта организация определяет условия проведения торгов, а также устанавливает сроки для реализации процесса. Сведения о том, что будет проводиться аукцион, где граждане и компании могут взять в аренду землю у администрации, должны оповещаться в региональных СМИ за месяц до установленной даты. Во время проведения торгов предоставляется земля тому участнику, который предлагает самую высокую арендную плату.
- Подача заявления в администрацию, где указывается конкретный участок. При таких условиях составляется напрямую договор аренды земли между заявителем и администрацией. После подачи заявки надо подождать, пока работники администрации определят категорию и назначение участка, после чего установят целесообразность его предоставления заявителю.
При использовании второго способа надо ждать достаточно долго, так как исследования работниками администрации могут затянуться на несколько месяцев.
Как только будет заключен договор аренды земли, арендатор должен будет провести кадастровую оценку объекта, а также поставить его на учет в Росреестре.
Процедура получения земли
Процесс может немного отличаться в разных регионах, но имеются стандартные и необходимые этапы. Как взять землю в аренду? Процедура предполагает реализацию действий:
- выбирается подходящий участок для конкретных целей;
- найти сведения обо всех свободных территориях можно на специальных региональных сайтах, а также может применяться публичная кадастровая карта, где имеются как занятые, так и свободные участки с отметкой границ;
- можно даже обратиться к администрации, чтобы получить список земель, которые могут передаваться в аренду;
- далее формируется заявление на получение земли в аренду;
- в заявлении указываются личные данные о заявителе, а именно его Ф. И. О, ИНН, адрес проживания, дата рождения и сведения из паспорта;
- если заявка подается компанией, то указывается ее наименование, сведения о руководстве, юридическом адресе и ИНН;
- в документе обязательно указывается, какой участок был выбран заявителем, а именно его место нахождения и площадь, назначение земли и планируемые работы;
- если оформляется земля на основании участия в торгах, то дополнительно в заявлении указывается номер банковского счета, на котором должно быть достаточно средств для внесения задатка, необходимого для участия в аукционе;
- в заявлении четко указывается, что требуется получить участок в аренду;
- к нему прикладываются другие документы, к которым относится: копия паспорта, квитанция, подтверждающая внесение задатка для участия в торгах, копия ИНН;
- если подает заявку фирма, то от нее нужна копия ИНН, учредительных документов и выписки из ЕГРЮЛ.
Требуются как оригиналы документов, так и копии, причем во втором случае надо предварительно их нотариально заверять.
Правила составления договора аренды
Если заявление с документацией принимается администрацией, то надо подождать вынесения решения. Если разрешается аренда участка, выбранного заявителем, то составляется между двумя сторонами соответствующий договор. Аренда участка земли должна предоставляться официально и на основании условий законодательства, поэтому в этом соглашении обязательно прописываются сведения:
- указываются стороны соглашения, причем в качестве арендодателя выступает муниципалитет, а арендатором может быть ИП, компания или частное лицо;
- вписывается предмет договора, представленный земельным участком;
- прописывается адрес данной недвижимости, ее размер, присвоенная категория, вид разрешенного использования и кадастровый номер;
- прикладывается к документу план выделенной территории;
- приводятся сведения о сроке аренды, причем этот период может варьироваться от 3 месяцев до 49 лет;
- указывается, каков размер арендной платы, а также порядок ее внесения;
- вписываются обязанности и права, а также ответственность каждой стороны, участвующей в сделке.
Если оформляется договор на срок, превышающий 12 месяцев, то он обязательно регистрируется в Росреестре. Если требуется аренда земли сельхозназначения, то она может быть взята максимально на 9 лет. Если планируется строительство частного строения, то предоставляться земля может на 49 лет, в результате чего она может далее выкупаться и оформляться в собственность.
Сроки аренды земли оговариваются заранее двумя сторонами. Для этого учитывается назначение участка, место его расположения и другие факторы.
Нюансы долгосрочной аренды
Длительные сроки аренды назначаются обычно для территорий, предназначенных для строительства частного жилого дома. Для этого проводятся торги, но некоторые люди могут оформить аренду земли на 49 лет без аукциона. К ним относятся:
- льготники конкретного региона, причем обычно к ним причисляются малоимущие граждане, пенсионеры, ветераны или инвалиды;
- люди, являющиеся владельцами строений, располагающихся на этой территории;
- граждане, желающие работать на земле с одновременной регистрацией фермерского хозяйства;
- лица, которым необходима земля для жилищного индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства;
- люди, которые потеряли свой участок, так как он потребовался для государственных нужд.
Максимально долгосрочная аренда предоставляется только на 49 лет. Именно этот срок указывается в арендном договоре. При определении срока учитываются положения ст. 39.8 ЗК.
Как рассчитывается размер платы?
Арендная плата за полученный участок может определяться разными способами. Прежде чем сдать в аренду землю, муниципальные власти должны выявить ее состояние и оценить стоимость.
Для расчета арендной платы могут использоваться методы:
- расчет с использованием кадастровой стоимости недвижимости;
- определяется размер платы на основании результатов проведенных торгов;
- устанавливаются платежи при учете общепринятых ставок и рыночной цены аналогичных участков.
Если земля предоставляется без проведения аукциона, то обычно плата за нее рассчитывается на основании кадастровой стоимости. Если этот показатель еще не определен для территории, то придется воспользоваться помощью работников БТИ для расчета.
Как оформляется земля в собственность?
Если предоставляется территория в долгосрочную аренду, пользоваться ею граждане могут на протяжении 49 лет, и она может оформляться на владельца.
Земля из аренды в собственность может быть переведена только спустя три года после ее применения по назначению. Для выкупа территории выполняются действия:
- составляется заявление, в котором выражает гражданин желание выкупить землю, находящуюся в аренде;
- документ с арендным договором приносится в местную администрацию;
- при себе заявитель должен иметь только паспорт;
- рассматривается это заявление в течение недели, после чего принимается решение;
- если оно является положительным, то назначается выкупная цена;
- после ее уплаты передаются правоустанавливающие документы на землю заявителю;
- с ними надо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.
После получения выписки из ЕГРН, где указывается новый владелец территории, земля может использоваться гражданином или компанией в любых целях. С ней могут заключаться разные сделки, поэтому допускается ее продавать, обменивать на другие территории, дарить или оставлять в наследство.
Плюсы долгосрочной аренды
Оформление земли в долгосрочную аренду у муниципалитета обладает многими плюсами. Срок такой аренды варьируется от 5 до 49 лет. К преимуществам относится:
- можно выкупить надел через три года после использования территории по назначению, если не установлены какие-либо нарушения со стороны арендатора;
- территория может сдаваться в субаренду, но для этого надо уведомить о принятом решении муниципальные власти;
- на участке можно строить разные здания и сооружения, если они подходят под целевое назначение земли;
- все природные блага, имеющиеся на территории, могут свободно использоваться арендаторами;
- если возникает желание расторгнуть договор, то можно выполнить это в любое время без необходимости уплачивать штрафы или санкции.
Таким образом, свободные земли в любом регионе могут быть оформлены в аренду. Арендаторами могут быть частные лица или компании. Процесс выполняется с помощью торгов или подачи заявки местной администрации. Стоимость аренды зависит от кадастровой цены объекта или той платы, которая устанавливается на аукционе. Особенно привлекательной считается долгосрочная аренда, позволяющая выкупить территорию. При этом арендаторы должны хорошо разбираться в том, какие пункты должен содержать арендный договор.
