Сравнительно недавно, в июле 2014 года, в Гражданский кодекс РФ был внесён новый вид договора между банком и гражданином - эскроу-счёт. Данный договор создаётся для учёта или блокирования поступивших от владельца (деподента) средств с целью их передачи отдельному лицу (бенефициару) при проявлении рассмотренных в договоре оснований. Прибегать к такому договору можно в самых различных случаях. Наиболее распространённая причина - купля-продажа недвижимости.
Несмотря на популярность закона за границей, в России договор счёта по эксроу не получил широкой популярности. На то есть несколько причин, но обо всём по порядку.
Что такое договор счёта по эскроу
Иначе называется "доверительный договор счёта". Суть его простым языком заключается в передаче должником средств третьему лицу, контрагенту (эксроу-агенту), до выполнения кредитором определённых условий, указанных в договоре. Такая сделка подразумевает трёхсторонние отношения, и договор, как правило, оформляется в трёх экземплярах.
Лица, участвующие в сделке: эксроу-агент (как правило, банк), депонент и бенефициар (тот, кому деньги принадлежат). На практике именно бенефициар получает большую силу в сделке и способен повлиять на её исход.
Таким образом, договор счёта эскроу повышает уверенность в том, что обе стороны получат то, что ожидают. В крайнем случае, если часть сделки не будет выполнена, то у должника есть шанс вернуть часть средств.
Когда удобно применять эскроу-договоры
Банковский счёт эскроу можно открывать по множеству причин. Рассмотрим кратко, какого рода операции наиболее популярны.
- Сделки, связанные с приобретением гражданином недвижимости.
- Оплата налогов на недвижимость или иное имущество, страховок.
- Депозитирование ценных документов и бумаг.
- Резервирование сумм для покупки корпораций и компаний.
- Хранение задатков.
Ранее эскроу использовали через зарубежные банки. С начала XXI века этот договор получил заслуженную популярность не только в европейских странах и США, но и в государствах восточной направленности: Китае, Монголии и Японии. Сейчас все эти операции осуществляются крупными российскими банками: Сбербанк, Росбанк и т. д.
Особенности договора по эскроу
Поскольку создание эскроу-счёта - крупный финансовый институт, все три стороны могут столкнуться с некоторыми трудностями, к которым стоит быть заранее готовыми.
На договор распространяется возможность его изменения: по согласованному решению сторон (ст. 450 ГК РФ), по решению суда (ст. 450 ГК РФ), из-за существенных изменений в сделке (ст. 451 ГК РФ)
П. 1 ст. 860.10 - единственная причина для окончания срока договора - истечение срока действия сделки. Также прерывание договора возможно при признании депонента или бенефициара недееспособным, ограниченно дееспособным, без вести пропавшим, при ликвидации юридического лица.
Если эскроу-агент обанкротился, то депонент встаёт в реестр кредиторов, если условия договора выполнены, и бенефициар, если не выполнены.
Зная эти нюансы, можно не бояться открывать эскроу-счёт.
Как открыть счёт?
Открыть эскроу-счёт сегодня предлагают различные банковские организации. Приём выступать в качестве агента разрешено не только юр. лицам или ИП, но и физическим. Заключение договора состоит из трёх этапов:
- Составление и подписание договора на три стороны.
- Регистрация счёта в банке. Балансовый счёт-эскроу открывается на отдельном счёте.
- Размещение на счёту оговорённой денежной суммы, выступающей предметом договора.
Банк или иное доверительное лицо гарантирует блокировку средств до выполнения условий договора.
Открыть счёт в Сбербанке
По состоянию на 2017 год эскроу-счёт в Сбербанке открыть можно. Осуществление договора происходит через дочерние сообщества ПАО "Сбербанк России" и ЗАО "Сбербанк-АСТ". Причём оформить сделку можно в онлайн-режиме, что существенно экономит время.
Схема действия эскроу
Перед заключением сделки полезно знать и алгоритм, по которому она происходит. Он не такой сложный:
- Продавец и покупатель решают заключить договор и обращаются к третьему лицу - эскроу-агенту.
- Агент берёт на себя бумажную работу: заключение договора на основе инструкций и пожеланий бенифициара и депонента, регистрирует новый счёт.
- На этом счёте хранятся денежные средства или эквивалентные им ресурсы до исполнения договора.
До окончания сделки счёт полностью заблокирован. После исполнения условий договора бенефициар получает сумму со счёта. Как только средства переходят со счёта, посредник (агент) берёт на себя ответственность закрыть договор.
Эскроу и аккредитив - что дороже, каковы перспективы развития?
Многие предпринимателей волнует вопрос, будет ли эскроу дороже аккредитива (ещё одного финансового договора, принимаемого банковскими компаниями по поручению должника). На данный момент большинство финансовых экспертов не исключает рост цен на эскроу в сравнении с устоявшимся аккредитивом. Впрочем, примерно с одинаковой долей вероятности может и упасть по причине гарантий по вкладам, предлагаемым банками.
На сегодняшний день эскроу-счёт обойдётся сторонам в 2 500 р. Изменение условий договора - от 500 до 2 500 руб. в зависимости от степени важности и объёма. В этом случае банк получает вознаграждение не из эскроу-средств.
С другой стороны, аккредитив строго регламентирован законодательством и не подразумевает инициативы, а счёт-эскроу - относительно новое явление, разрешает внесение различных дополнений в договор, исправление его, привлечение в качестве посредника физического лица и т. д. Этот аспект очень удобен для многих финансовых предпринимателей.
Также при аккредитиве банковские работники не несут серьёзной ответственности за состояние средств, поэтому ограничиваются формальной, не всегда внимательной, проверкой документов. В случае с крупными сделками это может пагубно обернуться для одной или двух сторон. Однако при оформлении эскроу банк несёт серьёзную ответственность за сохранность средств, и все документы проверяются чётко, надлежащим образом.
Перспективы подобных счетов в России
В ближайшем времени эскроу-счета могут получить широкое распространение на территории России, что повлечёт за собой повышение средств на заключение договора.
Однако экономисты убеждены, что расценки могут широко варьироваться в зависимости от сложности отношений. Эксперты придерживается следующего мнения - тарифы по эскроу могут увеличиваться и уменьшаться из-за типа и сложности сделки, а также размера средств по счёту.
Поскольку на данный момент эскроу-счёт не так распространён, то и тарифы на него невысокие. В будущем, с развитием этой направленности банковской системы, цены могут значительно вырасти.
Положительные и отрицательные стороны эскроу
У любой сделки есть свои плюсы и минусы, эскроу-счёт - не исключение. Несмотря на всё удобство, есть и по сей день неразрешённые вопросы.
Для начала к плюсам. Сюда можно отнести минимум бумажной работы по сравнению с аккредитивом, как и финансовых рисков. Контакты с мошенниками полностью исключены из-за блокировки счёта, что даёт гарантию проведения стопроцентно успешной коммерческой сделки. Также в случае с невыполнением условий договора возможно оперативное прекращение действия сделки.
К минусам такой системы можно приписать необходимость сотрудничества с посредником, банком или эскроу-агентом, что влечёт к дополнительным расходам, рассмотренным выше. К тому же на данный момент в России выбор компаний, готовых заняться таким посредничеством, немного, из-за чего они могут устанавливать монополию на тарифы эскроу.
Стоит также отметить, что в настоящее время в российском законодательстве нет существенных различий между эскроу и аккредитивом, но есть перспектива их появления с распространением первого.
Номинальный и эскроу - в чём различия?
Номинальный счёт и счёт эскроу - это разновидности банковских обязательств в современном мире. Номинальный счёт открывается опекуном для получения социальных выплат и возможность тратить их на ребёнка без отчётности перед органами опеки. Также подобный счёт используется для начисления с целью содержания недееспособных граждан, ограниченно дееспособных.
Причём расходные операции осуществляются в любом случае только под контролем родителя, опекуна или попечителя. Представитель же может оформить второй счёт для автоматического начисления средств на соц. обеспечение.
Эскроу-счёт выступает полной противоположностью. Если в номинальном средства поступают для выполнения условий договора - содержание недееспособного гражданина, то чтобы получить средства с эскроу, условия договора надо сначала выполнить.
Таким образом, открытие эскроу-счёта - это надёжный и современный метод заключения крупной сделки, связанной с недвижимостью, ценными бумагами, страховыми выплатами и т. д. Со стороны агента эскроу обеспечивается полная безопасность и неприкасаемость средств на время совершения сделки, что осуществляется за счёт оформления нового счёта. Посредниками могут выступать как российские банки и физические лица, так и зарубежные компании. Причём привлечение заграничной компании сильнее распространено в мире, особенно в восточном направлении: Китай, Монголия, Япония и т. д.
