Чем отличается долевая собственность от совместной: особенности, сходства и различия

На первый взгляд, долевая и совместная собственность кажутся похожими. Но есть существенные различия, которые важно знать при покупке и использовании общего имущества. В статье мы разберемся в тонкостях этих форм собственности, чтобы сделать осознанный выбор и избежать проблем в будущем.

Понятие и отличия долевой и совместной собственности

Согласно Гражданскому кодексу РФ, имущество может находиться в совместной собственности нескольких лиц. Если доли каждого из собственников определены, то такая форма называется долевой собственностью. Если же доли не определены, речь идет о совместной собственности.

Таким образом, основным отличием является наличие или отсутствие четко определенных долей у каждого из участников долевого или совместного владения.

Как возникает каждый вид собственности

Право совместной собственности обычно возникает, когда несколько лиц получают во владение один объект (дом, квартиру, земельный участок), но их конкретные доли по каким-либо причинам не определяются.

Долевая собственность устанавливается, если при оформлении прав на общее имущество каждый из его владельцев получает определенную часть, о чем делается запись в документах и реестре недвижимости.

Совместная собственность супругов

Особый случай совместного владения - это совместная собственность супругов. Согласно Семейному кодексу РФ, любое имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью вне зависимости от того, на чье имя оформлены документы.

При разводе совместно нажитое имущество делится поровну, если брачным договором не предусмотрено иное.

Пример из судебной практики

В суде рассматривалось дело о разделе квартиры, купленной мужем во время брака. Жена настаивала на том, что вне зависимости от оформления документов на мужа, это совместно нажитое имущество супругов, и требовала выделения половины квартиры. Суд удовлетворил иск жены, несмотря на возражения мужа.

Этот пример показывает, что совместная собственность супругов устанавливается по закону, даже если изначально право собственности было оформлено на одного из них.

Особенности долевой собственности

При долевой собственности каждый участник обладает закрепленной за ним частью прав на объект. Различают идеальную и реальную доли.

Идеальная и реальная доли

Идеальная доля - это доля на бумаге, в документах. Она может быть любой, вплоть до сотых или тысячных процента.

Реальная доля - это конкретная часть имущества, которой фактически пользуется сособственник. Например, отдельная комната в квартире.

Порядок определения долей

Доли могут устанавливаться:

По соглашению участников
В соответствии с наследственными долями
По решению суда при выделении доли

Доли могут быть равными или неравными - зависит от договоренности сторон.

Преимущественные права сособственников

Важная особенность долевой собственности - преимущественное право выкупа доли при ее продаже. То есть сособственники имеют приоритет в покупке по сравнению с посторонними лицами.

Ограничения при сделках

При продаже или дарении доли собственник обязан уведомить остальных участников. Они вправе эту долю выкупить, если откажутся - тогда можно продавать ее третьим лицам.

Если этого порядка не соблюдают, сособственники могут оспорить сделку в суде.

Плюсы и минусы долевой собственности

У долевого владения есть как достоинства, так и недостатки:

Преимущества долевой собственности:

Каждый владеет своей долей и распоряжается ей по своему усмотрению
Долю можно подарить, продать, завещать без согласия остальных
Доля защищена от кредиторов сособственников

Недостатки долевой собственности:

Сложно физически выделить долю (например, комнату в квартире)
Высокие расходы при разделе долей в суде
Ограничения при продаже доли третьим лицам

Таким образом, долевое владение имеет больше свободы, но и больше сложностей по сравнению с совместной собственностью. Нужно учитывать как плюсы, так и минусы при выборе формы собственности.

Особенности совместной собственности

При совместной собственности владельцы рассматриваются как одно лицо. У них нет выделенных долей, все обладают равными правами на все имущество.

Порядок пользования имуществом

Собственники могут договориться о порядке пользования общим имуществом. Например, в квартире определить, кто в каких комнатах проживает. Но если консенсуса нет, придется обращаться в суд.

Необходимость согласия всех на сделки

Главное отличие совместной собственности - любые сделки с имуществом (продажа, дарение, залог и др.) требуют согласия абсолютно всех владельцев.

Это согласие оформляется нотариально. Без него сделка будет недействительной.

Проверка документов при покупке

Чтобы купить долю в совместной собственности, покупателю нужно в обязательном порядке запросить и проверить:

Свидетельство о собственности
Выписку из ЕГРН
Документы о возникновении права собственности
Нотариально заверенные согласия всех владельцев

Это необходимо, чтобы убедиться в чистоте сделки и избежать возможных проблем в дальнейшем.

Плюсы и минусы совместной собственности

У совместного владения тоже есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества совместной собственности:

Меньше возможностей для обмана со стороны сособственников
Учитываются интересы всех владельцев

Недостатки совместной собственности:

Необходимо согласовывать любые сделки со всеми
Высокие риски срыва продажи из-за несогласия кого-то одного

Как видно, совместная собственность более стабильная, но менее гибкая. Поэтому при выборе формы владения важно учитывать все за и против.

Выдел доли из совместной собственности

Иногда возникает необходимость выделить конкретную долю из имущества, находящегося в совместном владении. Это можно сделать как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке.

Варианты определения долей

При добровольном соглашении участники сами решают, каким образом распределить доли. Они могут быть равными или нет - зависит от договоренностей.

Если соглашения нет, доли определяются в судебном порядке с учетом размера имущества, вклада каждого сособственника и других факторов.

Раздел имущества супругов

Супруги вправе заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества и определить в нем конкретные доли на каждого. Это позволяет избежать споров в будущем.

Такое соглашение обязательно должно быть нотариально удостоверено, иначе оно не будет иметь юридической силы.

Судебный порядок раздела

Если супруги или иные сособственники не могут поделить имущество мирно, они вправе обратиться в суд для раздела общего имущества и определения долей каждого.

Суд устанавливает доли с учетом интересов владельцев и особенностей объекта. Решение суда является основанием для регистрации разделенных долей.

Пример из судебной практики

Рассматривалось дело о разделе квартиры супругами. Супруги не могли определиться с долями и обратились в суд. Суд с учетом вклада каждого и особенностей квартиры определил доли в соотношении 2/3 и 1/3.

Этот случай показывает, что при обращении в суд конкретные доли в совместно нажитом имуществе могут быть определены на основании решения суда.

Доли и права собственников

Помимо порядка установления и раздела долей, существуют определенные правила в отношении прав сособственников.

Собственники и владельцы

Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей долей. Владелец может только пользоваться (например, арендатор).

Обязанности сособственников

Все сособственники обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своим долям.

Порядок раздела квартиры

Чтобы поделить квартиру, находящуюся в совместном владении, супруги могут заключить и нотариально удостоверить соглашение о разделе.

Разница в налогообложении

Долевая и совместная собственность имеют различия в налогообложении.

Налог на недвижимость

Для физлиц установлена льготная ставка налога на квартиры и дома - 0,1% от кадастровой стоимости.

При долевой собственности каждый платит налог только со своей доли.

Особенности для совместной собственности

При совместном владении можно зарегистрироваться в жилом помещении и получить налоговый вычет в размере 20 кв.м. на каждого собственника.

Таким образом, с точки зрения налогообложения долевая собственность более выгодна. Но при выборе формы владения стоит учитывать и другие факторы.

Сходства долевой и совместной собственности

Несмотря на отличия, у долевого и совместного владения есть и общие черты:

Несколько собственников владеют одним объектом
Нужно учитывать интересы всех участников
Требуется согласование определенных сделок

Кроме того, и долевая, и совместная собственность подразумевают наличие сособственников. Это важно учитывать при оформлении и использовании общего имущества.

Как выбрать оптимальный вариант

При выборе типа собственности стоит учитывать:

Статус приобретателей (например, супруги)
Цели использования имущества
Возможность согласования сделок между сособственниками
Риски при разделе в будущем

Например, для совместного владения супругами чаще подходит совместная собственность, а для вложения средств совместно с партнерами по бизнесу - долевая.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Главное - учесть все обстоятельства и выбрать оптимальный тип собственности для конкретной ситуации.

Оформление недвижимости в совместную собственность

Если принято решение приобретать квартиру или дом в режиме совместной собственности, нужно грамотно оформить документы.

Порядок действий

Заключить договор (купли-продажи, дарения)
Оплатить госпошлину
Подать документы на регистрацию в Росреестр

В договоре важно правильно указать, что объект находится в совместной собственности покупателей (дарителей).

Особенности для супругов

Супругам достаточно указать в договоре, что квартира приобретается в их совместную собственность как супругов. Доли можно не прописывать.

Регистрация права

После подачи документов Росреестр регистрирует право общей совместной собственности на всех владельцев без указания долей.

В дальнейшем доли можно определить по соглашению сторон или в судебном порядке путем выдела из общей собственности.

Чем общая совместная собственность отличается от долевой

Как уже отмечалось ранее, главное отличие общей совместной собственности от долевой в том, что в первом случае конкретные доли собственников не определены и не зарегистрированы.

В долевой собственности каждый владелец имеет оформленную на него долю в праве собственности на объект. В общей совместной собственности такого разделения нет.

Оспаривание сделок с недвижимостью

И долевая, и общая совместная собственность предполагают определенные риски при совершении сделок, если не соблюдать требования закона.

Оспаривание долевой собственности

Основания для оспаривания:

Нарушено преимущественное право выкупа доли
Не уведомлены другие сособственники

Оспаривание общей совместной собственности

Основное основание - отсутствие нотариально заверенного согласия всех собственников на совершение сделки.

Таким образом, при любом варианте общей собственности важно соблюдать требования закона, иначе существуют риски признания сделки недействительной.

Распоряжение имуществом без согласия собственников

Еще одно важное отличие долевой и совместной собственности заключается в порядке распоряжения имуществом.

При долевой собственности владелец вправе продать, подарить или иным образом распорядиться своей долей без согласия остальных участников.

А вот при общей совместной собственности на любые сделки требуется согласие абсолютно всех владельцев.

Это одно из ключевых отличий двух видов общего владения имуществом.

Раздел имущества при прекращении общей собственности

Общая собственность может быть прекращена путем раздела имущества между сособственниками с определением их долей.

Основания для прекращения общей собственности

К таким основаниям относятся:

Достижение соглашения между сособственниками
Решение суда
Выдел доли по требованию участника

Порядок раздела имущества

Раздел общего имущества может осуществляться:

По соглашению сторон
В судебном порядке

Соглашение о разделе должно быть нотариально удостоверено.

Определение долей при разделе

При добровольном соглашении доли определяют сами участники. В суде - с учетом вклада каждого и других факторов.