Московская недвижимость издавна считается одной из самых дорогих в мире. Но почему же квадратные метры в столице России стоят такие бешеные деньги, что рядовым гражданам приходится брать ипотеку на десятилетия вперед? Давайте разберемся.
Исторический аспект ценообразования на московскую недвижимость
Цтоимость жилья в Москве росла постепенно на протяжении десятилетий. Если в советские времена цены контролировало государство, то с 1990-х годов рынок жилья стал рыночным.
В 1998 году после дефолта произошло первое существенное падение цен на квартиры (на 30-35% в долларовом выражении). Затем в 2009 году на фоне мирового финансового кризиса стоимость упала на 35%. Еще одно падение на 15% случилось в 2015 году из-за санкций и снижения цен на нефть.
Однако все эти снижения носили временный характер, и в долгосрочной перспективе тренд роста цен сохранялся.
Влияние спроса и предложения на стоимость квадратного метра
Основные драйверы роста цен на московскую недвижимость - это высокий спрос со стороны покупателей и ограниченное предложение со стороны застройщиков.
Москва привлекает людей развитой инфраструктурой, большим количеством рабочих мест, социальными благами. Миграционный прирост населения постоянно подогревает спрос на жилье. А девелоперам сложно наращивать объемы строительства из-за дефицита и дороговизны земельных участков в черте города.
Квадратный метр в Москве стоит почти в 3 раза дороже, чем в других городах-миллионниках РФ и почти в 4 раза дороже, чем в региональных центрах.
Такой разрыв в ценах отражает баланс между спросом и предложением - в столице он существенно выше, чем в других регионах.
Рост затрат застройщиков как фактор повышения цен
На цены квартир влияют и затраты девелоперов.
Структура их расходов такова:
- Стоимость земли - до 30%
- Строительно-монтажные работы - до 70%
- Прибыль застройщика - около 10%
Расходы на стройматериалы, рабочую силу, кредиты постоянно растут из-за инфляции. Это вынуждает компании закладывать увеличивающиеся издержки в конечную цену квартир при продаже.
Только за 2020-2022 годы себестоимость строительства выросла на 37%. Соответственно, выросла и стоимость реализуемых квартир.
Вклад инфляции и финансовых кризисов
На протяжении последних 20 лет уровень инфляции в России редко опускался ниже 5% в год. А порой доходил и до 13-15% как, например, в 2015 или 2022 годах.
Рост цен в экономике неизбежно влияет на стоимость стройматериалов, рабочей силы, кредитных ставок. В итоге все это ударяет по карману покупателей квартир.
| 1998 | Дефолт, падение цен на 30-35% |
| 2009 | Мировой финансовый кризис, падение цен на 35% |
| 2015 | Санкции и нефть, падение цен на 15% |
Однако снижения носили временный характер. В долгосрочной перспективе инфляция и финансовые кризисы не меняли общего тренда роста цен на недвижимость.
Неравномерное распределение цен по районам Москвы
Стоимость московского жилья сильно зависит от локации. Разница в цене между самыми дорогим и дешевым районом может достигать 2-3 раз.
Самые высокие цены традиционно в центре и на западе столицы. Это наиболее развитые в инфраструктурном плане территории города.
Например, в районе ЦАО или ЗАО стоимость однокомнатной квартиры начинается от 12-15 млн рублей. А на юго-востоке Москвы, допустим в ЮВАО, цена за однушку - около 10 млн рублей.
Почему в Москве дорогие квартиры - это следствие неравномерного экономического развития разных частей города. Центр и запад всегда пользовались большим спросом, за счет чего там почему в Москве квартиры такие дорогие.
Сравнение с другими регионами России
Для сравнения, в региональных центрах за те же 10 млн рублей, которые уходят на покупку однушки в Москве, можно приобрести просторную трехкомнатную квартиру.
Например, в городах как Ижевск, Самара, Казань, Нижний Новгород за эти деньги реально купить 100 м2 в хорошем состоянии и удачном месте.
За 10 миллионов в Москве - однушка 35 м2. За 10 миллионов в регионах - трехкомнатная, 100 м2.
То есть по метражу разница огромная. Это еще раз подчеркивает, почему москве дорогие квартиры - потому что такой ценник несопоставим с реалиями других городов страны.
Возможно ли приобрести квартиру в Москве без ипотеки
Без ипотеки купить квартиру в Москве практически нереально для большинства граждан.
Допустим, для однушки стоимостью 10 млн рублей первоначальный взнос в размере 10% будет 900 тыс. руб. А ежемесячный платеж около 65 тыс. рублей на 20 лет.
Чтобы такие суммы были по карману, нужен стабильный доход порядка 100 тыс. руб. в месяц. У большинства россиян таких зарплат к сожалению нет.
Периоды снижения цен на московскую недвижимость
За всю историю московского рынка жилья цены снижались лишь несколько раз и ненадолго:
- 1998 год - дефолт
- 2009 год - мировой финансовый кризис
- 2015 год - санкции и падение цен на нефть
Также было несколько небольших коррекций на 5-10%. Но в целом долгосрочный тренд роста цен сохранялся.
Прогнозы аналитиков на 2023 год
По прогнозам экспертов, в 2023 году рост цен на недвижимость в Москве продолжится, но замедлится.
Ожидается, что по итогам года стоимость квадратного метра вырастет на 5-7%. Это не такие бешеные темпы, как год назад, но рост сохранится.
Есть и более пессимистичные прогнозы о возможном падении цен на 10-30%. Однако пока рынок этого не демонстрирует.
Миф о связи цен на жилье с доходами граждан
Часто можно услышать мнение, что высокие цены на квартиры в Москве якобы должны компенсироваться ростом зарплат граждан. Мол, раз жилье дорожает, то и люди стали богаче.
На самом деле почему это не так. Средняя зарплата по Москве за 2022 год выросла всего на 5% при росте цен на недвижимость на 15-20%. Реальные доходы граждан в последние годы либо стагнируют, либо даже снижаются.
Поэтому утверждение о том, что дорогие квартиры якобы окупаются зарплатами - это всего лишь миф, не подтвержденный реальной статистикой.
Аренда vs покупка: стоит ли брать ипотеку
Часто люди задумываются о том, а не лучше ли снять квартиру в Москве, чем брать на десятилетия кредит под большие проценты. Давайте сравним эти варианты.
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве сейчас составляет 30-40 тыс. рублей в месяц. А вот ежемесячный платеж по ипотеке на такую же однушку обойдется минимум в 50-60 тыс. руб.
То есть ипотека обходится дороже. Зато в случае с кредитом вы платите за собственную квартиру, в то время как при аренде вы платите за чужое жилье.
Кейс: однушка в спальном районе Москвы
Рассмотрим на конкретном примере вариант приобретения типовой однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы.
Пусть это жилье площадью 38 м2 на вторичном рынке в районе метро "Юго-Западная". Стоимость такой однушки сейчас составляет порядка 11 млн рублей.
При первоначальном взносе 10% (1,1 млн рублей) и сроке кредита 20 лет, ежемесячный платеж по ипотеке будет 70-75 тыс. руб.
Другие способы решения жилищного вопроса
Помимо покупки и аренды квартиры, есть и другие варианты решения жилищного вопроса в Москве:
- Получение социального или коммерческого найма от города
- Покупка комнаты в коммунальной квартире
- Долевое участие в строительстве с последующей рассрочкой
Каждый из этих подходов имеет свои нюансы. Например, очередь на социальное жилье растягивается на десятилетия. Но зато потом плата за наем символическая.
Разница цен в разных городах Подмосковья
Стоимость жилья сильно зависит от удаленности города Подмосковья от столицы.
Например, в ближнем Подмосковье, в городах как Химки, Долгопрудный, Мытищи цены сопоставимы с отдаленными районами самой Москвы.
А вот по мере удаления от МКАД средняя цена квадратного метра существенно снижается. Условно в 1,5-2 раза дешевле в зависимости от направления.
Ситуация в Москве vs области
Интересно сравнить динамику цен на недвижимость в Московском регионе. В столице она более волатильная, чем в области.
Например, в 2022 году в Москве наблюдались скачки цен в пределах 10-15% в разные месяцы. В то время как в Подмосковье колебания были в районе 1-3%.
Это связано с тем, что московский рынок более подвержен спекуляциям, ожиданиям покупателей, изменениям в законодательстве.
Факторы, влияющие на цену конкретной квартиры
Помимо района, на конечную цену квартиры в Москве влияют:
- Класс и состояние дома
- Этажность
- Планировка
- Материал стен
- Состояние отделки
- Наличие балкона, лоджии
Чем выше класс дома, этаж и лучше планировка, тем в среднем дороже обходится недвижимость.
Актуальные тренды на рынке недвижимости Москвы
Среди актуальных тенденций можно выделить:
- Увеличение количества квартир небольшого метража
- Улучшение качества отделки при продаже
- Рост популярности апартаментов как формата недвижимости
- Удорожание элитного жилья
Девелоперы активно реагируют на спрос. Например, растет потребность в небольших квартир-студиях вместо однушек. Или интерес покупателей к жилью с хорошим ремонтом изначально.
Прогнозы по спросу на рынке недвижимости Москвы
Аналитики ожидают:
- Небольшого оживления рынка ипотечного кредитования
- Сохранения интереса к улучшенным студиям и апартаментам
- Спроса на готовое элитное жилье как инструмент для сохранения капитала
Однако в целом эксперты не ждут ажиотажного спроса. Скорее настроения покупателей будут умеренно осторожными на фоне экономической неопределенности.
Выводы
В статье разобраны причины высоких цен на жилье в Москве. Рассмотрены такие факторы, как исторический аспект, спрос и предложение на рынке, рост затрат застройщиков. Проанализированы периоды снижения и роста цен, динамика по районам столицы. Приведено сравнение цен с другими городами России. Обсужден вопрос о том, почему в Москве дорогие квартиры и возможно ли приобрести жилье без ипотеки.
