За последние несколько лет цены на недвижимость в России стремительно выросли. Давайте разберемся, почему дорожают квартиры.
Рост спроса
Одной из основных причин роста цен является увеличение спроса на недвижимость. Это связано с несколькими факторами:
- Рост доходов и покупательной способности населения
- Стремление людей сохранить и преумножить сбережения в условиях нестабильной экономики
- Благоприятные условия по ипотечным кредитам
- Увеличение объема ипотечного кредитования
Согласно данным ЦБ РФ, в 2022 году было выдано 3,5 млн ипотечных кредитов на сумму 8,8 трлн рублей. Это всего на 5% меньше, чем рекордный показатель 2021 года
Дефицит предложения
Другой важной причиной роста цен на недвижимость является дефицит предложения. Причины отсутствия достаточного объема жилья следующие:
- Законодательные ограничения застройки в городах
- Сложность получения разрешительной документации для новых проектов
- Рост стоимости строительных материалов и их дефицит
- Снижение объемов строительства жилья
По данным Росстата, в 2022 году в России было построено 92 млн кв. м жилья. Это ниже показателей 2020 и 2021 годов.
Из-за превышения спроса над предложением застройщики могут повышать цены. В такой ситуации развивается спекулятивный спрос - покупка с целью перепродажи по более высокой цене.
| Год | Жилье введено, млн кв.м | Изменение к предыдущему году |
| 2019 | 82,2 | - |
| 2020 | 88,2 | +7% |
| 2021 | 98,5 | +12% |
| 2022 | 92 | -7% |
Согласно законодательству, предельный рост цен застройщики могут устанавливать самостоятельно
Инфляционные процессы
Почему дорожают квартиры? Значительное влияние на стоимость недвижимости оказывает инфляция. По итогам 2022 года она составила 11,9%. Это привело к росту цен практически на все товары и услуги.
Стоимость строительных материалов в 2022 году выросла на 20-50%. Это не могло не отразиться на конечной цене квадратного метра жилья. Кроме того, все коммунальные расходы тоже выросли, что увеличило эксплуатационные издержки.
В условиях высокой инфляции люди стараются как можно быстрее вложить деньги в недвижимость, чтобы сохранить их от обесценения.
Новые тенденции на рынке жилья
Среди значимых тенденций последних лет можно отметить:
- Увеличение спроса на арендное жилье
- Рост интереса к загородной недвижимости
- почему цены на квартиры такие высокие
- Возвращение спроса на «вторичку»
Рынок аренды активно развивается из-за роста мобильности населения. Все больше людей готовы часто менять место жительство и работы.
Загородная недвижимость пользуется спросом благодаря удаленной работе и желанию улучшить качество жизни. При этом цены на землю за городом тоже стремительно растут.
Цены на участки без подряда в Подмосковье в 2022 году поднялись на 23-43% в зависимости от направления
Квартиры на вторичном рынке также пользуются высоким спросом. Это связано с их более выгодной ценой и возможностью быстрого въезда.
Дальнейшее удорожание недвижимости
Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость в 2023 году. По данным Росреестра, в первом квартале стоимость жилья вырастет на 8-12%.
Основными факторами послужат:
- Сохраняющийся высокий спрос в крупных городах
- Переток инвестиций из других активов в недвижимость
- Ограниченное предложение новых проектов
Региональная специфика
Рост цен на недвижимость наблюдается по всей России, однако есть региональные особенности.
Более высокие темпы роста демонстрируют Москва, Санкт-Петербург и области вокруг двух столиц. В регионах c менее развитой экономикой прирост цен ниже.
К примеру, по данным ИНКОМ-Недвижимость, в 2022 году рост цен в Москве составил 21%, в Петербурге - 16%, а в Красноярске и Ростове-на-Дону - 5%.
Влияние на ипотечный рынок
Рост цен на недвижимость влияет и на ипотечные ставки. По прогнозам, в 2023 году ставки вырастут до 10-12% после исторического минимума 2022 года.
Это может негативно сказаться на доступности жилья для населения. Возможно снижение числа выдаваемых кредитов.
В январе 2023 года было выдано на 30% меньше ипотечных кредитов, чем в январе 2022
Госрегулирование рынка жилья
Для стабилизации ситуации государство планирует:
- Увеличить объемы жилищного строительства
- Субсидировать ипотечные ставки для отдельных категорий граждан
- Ввести налог на пустующие квартиры
Однако в текущих макроэкономических условиях кардинально изменить ситуацию будет непросто. Скорее всего, тенденция роста цен в обозримой перспективе сохранится.
Альтернативные способы приобретения недвижимости
В условиях растущих цен, все большую популярность набирают альтернативные способы приобретения недвижимости.
Среди них можно выделить:
- Покупка жилья в новостройке по ДДУ
- Инвестирование в долевое строительство через паевые фонды
- Совместная покупка квартиры с использованием жилищных кооперативов
Такие схемы позволяют сделать первые шаги на рынке недвижимости при ограниченном бюджете.
Гибкие формы собственности
Помимо этого, растет интерес к гибким формам владения жильем. Это:
- Долгосрочная аренда от 5 лет
- Лизинг квартир
- Коворкинг недвижимости
Такие модели дают возможность гибко менять место жительства, не вкладывая большую сумму сразу в покупку.
Развитие загородной недвижимости
Вслед за ростом цен на городское жилье, увеличивается и стоимость загородной недвижимости.
Особой популярностью пользуются участки без подряда в радиусе 50-100 км от Москвы и Санкт-Петербурга. Также растет интерес к готовым домам с участком в других регионах.
По данным Росреестра, в 2022 году количество сделок с загородной недвижимостью выросло на 30%
Жилье для аренды как бизнес
В условиях растущего спроса на арендное жилье, этот сегмент становится привлекательным видом бизнеса и инвестиций.
Доходность таких вложений может достигать 8-12% годовых при приобретении квартир в новостройках и последующей сдаче их в аренду.
Бюджетный сегмент
Несмотря на общую тенденцию роста цен, сохраняется спрос на доступное бюджетное жилье эконом-класса за счет поддержки госпрограмм.
На фоне высоких цен в Москве и Петербурге, перспективными с точки зрения роста цен и спроса являются региональные города-миллионники.
К ним относятся Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск и другие крупные города с развитой инфраструктурой и экономикой.
Здесь наблюдается приток населения, активное строительство жилья, развитие транспортной системы. Все это создает предпосылки для роста цен на недвижимость.
Спрос в малых городах
Помимо этого, из-за активного распространения удаленной работы и цифровизации, растет спрос на недвижимость в малых городах и поселках городского типа.
Здесь наблюдается отток городского населения, в том числе людей с высоким уровнем дохода. Это также оказывает влияние на местные рынки недвижимости.
Влияние экологических факторов
При выборе недвижимости люди все чаще обращают внимание на экологическую обстановку в регионе и близость к зеленым зонам.
Это становится конкурентным преимуществом при прочих равных условиях. Такие факторы также влияют на ценообразование на локальных рынках жилья.
Развитие юридических услуг
В условиях роста количества сделок, возрастает спрос на квалифицированные юридические услуги при покупке недвижимости.
Речь идет как о сопровождении сделок для физических лиц, так и о комплексном обслуживании инвестиционных и девелоперских проектов в сфере недвижимости.
Новые строительные технологии
Строительные компании активно внедряют новые технологии, повышающие скорость возведения зданий при снижении стоимости.
К таким технологиям относятся: модульное строительство, использование легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК), 3D-печать домов.
Это помогает нарастить объемы предложения на рынке и снизить себестоимость жилья.
Влияние демографических тенденций
На рынок недвижимости также влияют демографические тенденции в стране. Согласно прогнозам, к 2025 году численность населения России снизится на 1 млн человек.
С одной стороны, это означает сокращение числа потенциальных покупателей жилья. Но с другой - в мегаполисах продолжится рост населения за счет мигрантов из малых городов и сел.
Новые форматы жилой недвижимости
Помимо традиционных квартир, растет предложение апартаментов, таунхаусов, квартир с пропиской в рекреационных зонах.
Эти форматы позволяют разнообразить предложение на рынке для состоятельных покупателей. В них также активно внедряются "умные" системы жизнеобеспечения.
Возвратный лизинг жилья
Перспективным направлением является возвратный лизинг квартир. Гражданин продает имеющуюся квартиру лизинговой компании, а затем берет ее обратно в аренду с возможностью последующего выкупа.
Это позволяет получить деньги за имеющееся жилье и продолжить в нем проживать. Такая модель пользуется спросом.
Развитие сервисов для аренды жилья
Быстрыми темпами развивается рынок арендного жилья. Растет число онлайн-сервисов по подбору арендаторов, управлению арендными отношениями.
Для собственников это упрощает процесс сдачи квартир в аренду. Для арендаторов - позволяет найти подходящие варианты и избежать мошенничества.
Развитие программ реновации
В крупных городах продолжается реализация программ по реновации ветхого и аварийного жилфонда. Это поддерживает строительную активность и влияет на структуру предложения недвижимости.
