Ипотечные займы — один из самых востребованных видов кредитования во всем мире. Возможность приобрести собственное жилье сразу, а не по прошествии долгих лет ущемления себя буквально во всем, привлекает все больше и больше людей. Однако получение ипотеки с плохой кредитной историей может стать серьезной проблемой на пути к мечте о собственном уголке.
Что же делать в подобной ситуации? Откуда берется пятно на финансовой репутации и как решить вопрос малой кровью? Эти и многие другие вопросы очень интересуют читателя, хоть раз столкнувшегося с отказом по ипотеке.
В чем суть ипотечного кредита
Для начала давайте поговорим о том, что же такое ипотека и кредитная история, как они связаны между собой и может ли одно повлиять на другое.
Под термином «ипотека» понимается такой вид кредитования, когда в долг приобретается жилье, которое и становится банковским залогом до момента погашения кредита. При этом покупатель хотя и считается собственником квартиры, однако не может производить с ней никаких юридически значимых действий. Если до момента полного погашения займа клиент перестает платить по счетам, включаются штрафные санкции. В конечном итоге банк может и вовсе отсудить квартиру у нерадивого заемщика. В этом случае человек рискует остаться и без денег, и без жилья.
Кроме остановок или задержек с выплатой кредита существуют и другие основания для расторжения договора:
- порча жилья, несоблюдение условий эксплуатации;
- передача помещения в пользование третьим лицам;
- нарушение условий страховки;
- перепланировка помещения, изменение теххарактеристик жилья.
Принимая во внимание тот факт, что подобные кредиты выплачиваются пару десятков лет, банки очень внимательно проверяют тех, кому дают ипотеку. Они всеми способами стараются снизить риск невозврата долга. Для среднестатистического банка идеальный заемщик выглядит так:
- Возраст - около 27-30 лет. Этого достаточно, чтобы к моменту окончания выплат клиент еще не вышел на пенсию.
- Высокая официальная зарплата. Если ваш заработок минимум в три раза превышает ежемесячный платеж по ипотеке, вы станете желанным клиентом любого банка.
- Внушительный стаж работы в хорошей компании, желательно на престижной должности.
- Стабильное семейное положение, а также парочка детей только укрепят ваши позиции. Кроме того, желательно, чтобы супруг (супруга) были трудоустроены с неплохим окладом.
Но даже если вы соответствуете всем этим критериям и вам нужна ипотека, плохая кредитная история может сыграть с вами злую шутку.
Откуда берется кредитная история
Каждый, кто хочет обратиться в банк с просьбой о получении ипотеки, прежде всего должен понимать, что же означает понятие «кредитная история», как она формируется, где ее можно посмотреть и на что она влияет. Тогда, вместо того чтобы обивать пороги друзей и знакомых с криком: «Помогите взять ипотеку с плохой кредитной историей!» - человек сможет самостоятельно повлиять на ситуацию.
До того как принять решение об оформлении займа, любое финансовое заведение обязательно обращается в БКИ (бюро кредитных историй). Туда вписываются сведения о каждом человеке, который хоть раз в жизни брал деньги в долг. В такие базы вносится информация о том, какие именно кредиты оформлял тот или иной человек, аккуратно ли вносил платежи, были ли просрочки. Если имели место нарушения договора, запись об этом также появится в кредитной истории.
Что такое «плохая кредитная история» и на что она влияет
Как вы уже поняли, пятно в КИ — повод для отказа в получении ипотеки. Доступ к базам имеют все кредитные учреждения без исключения. Существует несколько критериев, по которым обычно ведется проверка. Например, такие:
- Несоблюдение условий договора, просрочки платежей, полный отказ от взятых на себя обязательств.
- Причины, не зависящие от заемщика, но ухудшающие КИ. Это могут быть ошибки в реквизитах, проведение оплаты через другой банк, задержавший платеж, неверный расчет последнего взноса, другие факторы.
- Мошеннические действия. Бывают случаи, когда мошенники оформляют заем, используя чужие документы. Возвращать деньги они, конечно же, не собираются. В таком случае, даже если преступные действия третьих лиц будут доказаны, ваша КИ будет основательно испорчена.
Конечно, в последних двух случаях клиент вроде бы и не виноват, но помощь в ипотеке ему обязательно понадобится.
Как проверить собственную кредитную историю и зачем это нужно делать
Чтобы избежать неприятных ситуаций, лучше всего позаботиться о том, чтобы узнать свою КИ заранее. Дело в том, что банк вообще не обязан как-то мотивировать свой отказ, но чаще всего сотрудники финучреждений ссылаются именно на нее. Кроме всех вышеперечисленных факторов ее могут испортить даже незначительные события:
- небольшая (в несколько дней) просрочка по потребительскому кредиту;
- досрочная выплата ссуды без согласования с банком;
- невыполнение взятых на себя обязательств, если вы выступали поручителем по кредиту родственника или друга;
- долг в 2-3 рубля, возникший из-за ошибки в расчетах.
Чтоб избежать неприятностей, возьмите за правило хотя бы раз в год проверять свою кредитную репутацию. Тем более что сделать это довольно просто:
- Для начала нужно обратиться в особое подразделение Банка России, которое именуется "Центральный каталог КИ". Там нужно получить сведения о том, где именно находится ваша история.
- Теперь достаточно отправить запрос в конкретное БКИ и получить нужные сведения. Один раз в год сделать это можно бесплатно.
Как взять кредит, имея подмоченную репутацию
Какие бы сведения вы ни получили, не отчаивайтесь. Помните: вам все равно можно взять ипотеку. Плохой кредитной историей хвастаться, конечно, не стоит. Но ситуацию можно исправить. Как? Существует несколько способов:
- подача документов в небольшое финансовое учреждение, там проверка может происходить не столь дотошно;
- обращение за помощью к посредникам;
- подача документов на ипотеку в тот банк, который уже предоставлял вам кредит однажды;
- получение займа у застройщика;
- оформление аренды с выкупом.
Есть также способы, к которым прибегать не стоит. Не секрет, что на рынке услуг существуют такие организации, которые за определенную плату готовы исправить документы. Делать это, как вы понимаете, незаконно. Может закончиться печальными последствиями.
Также в сфере банковского кредитования довольно распространено такое явление, как коммерческий подкуп. Это означает, что некоторые сотрудники финучреждения готовы закрыть глаза на негативную кредитную историю клиента. Конечно, не просто так, а за солидное вознаграждение. Не соглашайтесь на это. Такие действия также незаконны.
Можно ли исправить плохую историю
Ипотека с плохой историей — дело очень хлопотное, но вполне реальное. Обнаружив ошибки в КИ, вы можете подать прошение о внесении изменений. При этом вам придется доказывать, что сведения, содержащиеся в кредитной истории, недостоверны и подлежат исправлению. По вашему заявлению будет проведена проверка. К этому моменту вам нужно приготовить документы, характеризующие вас как благонадежного клиента. Такими бумагами могут быть:
- чеки, подтверждающие своевременность платежей;
- выписки из финансовых учреждений об отсутствии непогашенных займов;
- справка из милиции о том, что кредит был оформлен мошенниками по вашим документам;
- другие документы, подтверждающие вашу невиновность.
По результатам проверки будет вынесено решение о внесении изменений в вашу кредитную историю. Если вам оказали, а вы не согласны с результатами проверки, можете обратиться в суд и отстаивать свои права там.
Если же нарушения с вашей стороны все же имели место и теперь вы не понимаете, как взять ипотеку с плохой кредитной историей, стоит поступить следующим образом. Возьмите в любом банке небольшой потребительский кредит на покупку, например, бытовой техники и аккуратно выплатите его. Повторите такие действия еще несколько раз. Таким образом вы поправите свою финансовую репутацию, и небольшие огрехи в прошлом вам простят.
В долгу у застройщика
Теперь давайте поговорим о том, как взять ипотеку с плохой кредитной историей, если исправить ее не удалось и в банке вам отказали. В этом случае можно попытаться обратиться к застройщику напрямую. Не очень крупные строительные фирмы довольно часто нуждаются в привлечении стороннего капитала. Для этого они вынуждены обращаться в банк за получением кредита. Однако это не так уж и выгодно, так как приходится платить проценты.
Более выгодным вариантом является заключение с клиентом договора рассрочки. При этом застройщик получает дополнительные деньги на строительство, а физлицо — возможность оплатить стоимость жилья частями.
При явных преимуществах, таких как отсутствие процентов, комиссий, платежей за оценку и страховку, этот способ имеет и существенный недостаток — незначительный срок рассрочки. Редко какая фирма согласится заключить подобный договор сроком более чем на 5 лет. Кроме того, от вас непременно потребуют довольно солидный первый взнос. Чаще всего он составляет около 30 % стоимости жилья.
Обращение в небольшой банк
Если вы раздумываете о том, где взять ипотеку с плохой кредитной историей, попробуйте обратиться в молодой банк или небольшое финансовое учреждение. Такие заведения борются за каждого клиента и довольно часто снижают требования к кандидатам на оформление ипотеки.
Кроме того, в таких заведениях часто работают специалисты, не имеющие достаточного опыта в сфере кредитования. Проще говоря, они просто не знают, куда смотреть, но имеют большое желание заключить договор.
Но и у этого способа есть недостатки. Чаще всего это довольно высокие процентные ставки или взимание дополнительных комиссий. Таким способом маленькие банки стремятся снизить риск невозвратов.
Поручитель + залог
Еще одним вариантом того, как взять ипотеку с плохой кредитной историей, является предоставление большого дополнительного залога и нескольких поручителей.
Поскольку ни один банк не станет сотрудничать с неблагонадежными клиентами, вам придется убедить его сотрудников в том, что вам можно доверять. Для начала нужно заручиться поддержкой человека, безупречного в финансовом плане и имеющего солидный доход. Еще лучше, если таких поручителей будет несколько. В этом случае ваша негативная кредитная история уже не будет выглядеть в глазах менеджера слишком весомо. Ведь в случае невыполнения вами своих обязательств долг потребуют уже с поручителя.
Если вы сможете предоставить банку нечто дорогостоящее, уже принадлежащее вам на правах собственности, это также существенно повысит ваши шансы на получение ипотеки. Это может быть дача, дорогой автомобиль, загородный коттедж, антикварное ювелирное изделие и так далее. При этом стоит понимать, что приобретаемая квартира также будет являться залогом. И в случае невыполнения вами своих обязательств вы можете потерять оба залога и остаться ни с чем.
Повышаем сумму первого взноса
Почти все ипотечные займы оформляются с минимальным (вплоть до нуля) первым взносом. Поэтому, если вы не знаете, как взять ипотеку с плохой кредитной историей, но имеете достаточное количество свободных средств, попробуйте оформить заем с большим первоначальным платежом. Если вы способны внести сразу около 50 % стоимости жилья, на негативную историю банк, скорее всего, закроет глаза. Происходит это потому, что, даже если вы в дальнейшем не сможете платить по кредиту, банк с легкостью продаст вашу квартиру за половину ее реальной стоимости и вернет себе деньги.
Обращаемся к посреднику
Иногда кредитная история клиента настолько печальна, что ему может потребоваться помощь в ипотеке. Для этого существуют специальные кредитные брокеры. Эти люди предложат вам список банков, которые готовы вести разговор с проблемными клиентами. За дополнительную плату брокер возьмет на себя все переговоры и практически гарантированно обеспечит вам оформление ипотеки. Правда, услуги таких помощников обходятся дороговато, но иногда это единственный выход.
Оформляем квартиру в лизинг
Существует еще один, довольно новый для России способ оформления ипотеки с подмоченной кредитной репутацией. Это лизинг жилья. Суть его в том, что человек заключает договор аренды жилья с последующим выкупом. Ежемесячные траты при этом состоят из стоимости аренды и суммы платежа по займу. Кредитная история в этом случае не играет никакой роли. Ведь до момента выплаты всей стоимости собственником квартиры является не клиент, а финансовая организация.
