В настоящее время наиболее распространенной сделкой с жилыми помещениями выступает их купля-продажа. Владелец и приобретатель недвижимости заключают договор. При оформлении сделки стороны руководствуются ст. 549, 558 ГК РФ, а также иными нормами Кодекса, регламентирующими куплю-продажу недвижимости. В соответствии с договором, собственник обязуется передать помещение, а покупатель – принять его, уплатив оговоренную сторонами сумму. Некоторые особенности оформления договора регламентирует ст. 558 ГК РФ. Рассмотрим ее.
Общие сведения
Как указывается в ч. 1 ст. 558 ГК РФ, в качестве существенного условия договора о продаже жилплощади (дома, квартиры или их частей), в которой проживают субъекты, сохраняющие право пользования ею после покупки объекта приобретателем, выступает приведение в документе перечня данных лиц с указанием на их юридические возможности. Соглашение в обязательном порядке подлежит госрегистрации. Соответствующее правило закрепляет ч. 2 ст. 558 ГК РФ. Договор будет считаться заключенным с момента регистрации. В части третьей ст. 558 ГК РФ устанавливается, что особенности купли-продажи помещений, которые соответствуют условиям отнесения их к жилью экономкласса, закрепляются законом. Указанные требования определяются уполномоченной федеральной структурой власти.
Ст. 558 ГК РФ с комментариями
В рассматриваемой норме закрепляются особенности продажи помещений, в которых проживают лица, обладающие самостоятельным правом пользования. К примеру, совершается сделка с объектом, в котором живут родственники собственника. В таких ситуациях, в соответствии со ст. 292, 558 ГК РФ, а также 31 статьей ЖК, члены семьи сохраняют свое право на использование помещения. Такая ситуация возможна и при отчуждении объекта, купленного по рентному соглашению, если в качестве существенного его условия выступает проживание продавца на жилплощади. Как указывает часть 1 ст. 558 ГК РФ, перечень субъектов, имеющих соответствующие права, должен приводиться в договоре.
Оформление соглашения
Договор стороны заключают в письменной (простой) форме. Соглашение представляет собой один документ, который подписывается сторонами. Участники сделки вправе предусмотреть нотариальное ее заверение. Условия соглашения устанавливаются сторонами, кроме тех, которые определяются законодательными или иными нормативными актами. Договор будет считаться оформленным, если стороны достигли по основным его пунктам согласия.
Существенные условия
К ним относят:
- Предмет сделки. В качестве него выступает помещение. Договор должен содержать информацию, позволяющую определенно идентифицировать объект, подлежащий передаче приобретателю. К обязательным сведениям относят в том числе данные о расположении сооружения (его части) на земельном участке, квартиры (ее части) в доме.
- Стоимость помещения. Цена может указываться за весь объект или единицу площади. Если сделка осуществляется с использованием рассрочки, указываются сроки, порядок и величина платежей.
- Список граждан, сохраняющий на основании закона право пользования объекта после его продажи (ст. 558 ГК РФ). К ним, в частности, относят близких собственника, нанимателей и их родственников, арендаторов, лиц, эксплуатирующих помещение в связи с завещательным отказом.
- Срок выполнения приобретателем обязательства по уплате оговоренной стоимости объекта.
- Условия о качестве помещения.
Госрегистрация
О ней говорится в части второй ст. 558 ГК РФ. Договор, не прошедший госрегистрацию, будет считаться незаключенным. Порядок проведения данной процедуры закрепляет инструкция, утвержденная приказом минюста от 2001 г. Ее положения действуют в отношении частных домов, квартир и их частей. Для проведения госрегистрации стороны сделки предоставляют документы, удостоверяющие личность, договор и заявление. К ним прилагаются:
- План участка (если продается частный дом), заверенный органом, осуществляющим кадастровые работы. В качестве него, как правило, выступает комитет по землеустройству.
- План помещения, заверенный органами, уполномоченными осуществлять техинвентаризацию и госучет объектов недвижимости. Если в нем отсутствуют полные сведения, необходимые для внесения информации в ЕГРП, предоставляется дополнительный документ, содержащий требуемые данные.
- Справки о гражданах, обладающих правом пользоваться помещением, заверенные служащим, ответственным за постановку на учет лиц по месту их пребывания/проживания. Документы предоставляются в оригиналах и копиях.
- Согласие органа попечительства и опеки на совершение сделки, если собственником помещения выступает несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или полностью недееспособный гражданин, а также если на отчуждаемой площади живут родственники владельца, не достигшие 18 л.
Если предметом договора выступает доля в праве, должны быть предоставлены документы, удостоверяющие, что продавец известил прочих участников собственности о своем намерении с указанием условий и цены, по которым он планирует это сделать.
Нюансы
К числу обязательных и необходимых документов для госрегистрации сделки инструкция относит также согласие супруги/супруга на заключение договора. Оно должно оформляться письменно и заверяться нотариусом. Данное правило действует в случае, когда в качестве покупателя выступает кто-либо из супругов, а помещение при этом приобретается в их совместную собственность.
Судебная практика по ст. 558 ГК РФ
На сделки купли-продажи распространяются положения, регулирующие обязательственные отношения, в том числе, о погашении обязательств и ответственности при допущении нарушений. В соответствии с договором, продавец должен предоставить приобретателю помещение, не обремененное правами сторонних субъектов. При нарушении этого требования суд может вменить продавцу обязанность по возмещению убытков, которые возникли у покупателя. Исключением являются ситуации, когда приобретатель согласен или должен (в силу закона) принять объект с обременением правами сторонних граждан. Если у продавца помещение было изъято для погашения обязательств, возникших до заключения сделки, он также должен компенсировать потери покупателя, если не докажет, что последний знал либо должен был знать о наличии задолженности.
Специфика ответственности
Отчуждение объекта не устраняет обязательств третьих лиц перед покупателем, если они установлены в силу закона. К примеру, застройщик отвечает за нормальное, безопасное функционирование сооружения. Принятие приобретателем помещения, не соответствующего предусмотренным по соглашению условиям, не выступает как основание для освобождения собственника от ответственности за ненадлежащее выполнение договора. Данное правило действует и в том случае, когда несоответствие оговорено в акте о передаче объекта.
Недостатки имущества
Если дефекты объекта не оговаривались сторонами и были выявлены позже, приобретатель может требовать их устранения, компенсации расходов покупателя, если он осуществил исправление самостоятельно, или снижения стоимости. Если обнаруженные недостатки имущества существенны, покупатель вправе отказаться от исполнения условий сделки. При этом он может потребовать возврат суммы, выплаченной продавцу. Последний, в свою очередь, освобождается от ответственности, если сможет доказать, что дефекты возникли после того, как объект был передан новому собственнику.
Правоустанавливающие документы
Их реквизиты в обязательном порядке указываются в договоре. На практике способы приобретения имущества весьма многообразны. Наиболее распространенными способами считаются приватизация и покупка недвижимости в силу гражданско-правовых сделок. К последним относится в том числе и купля-продажа. При приватизации в регистрационный орган предъявляется договор, оформленный собственником и организацией, отвечающей за эксплуатацию сооружения. Как правило, ею является ДЭЗ, ЖЭК, РЭУ. Для некоторых гражданско-правовых сделок предусмотрено обязательное нотариальное заверение. Это, однако, не относится к купле-продаже. Но по желанию и согласию сторон нотариальное заверение может быть осуществлено. В таком случае в договоре должны присутствовать ФИО лица, удостоверившего сделку. Кроме этого, в документе указываются реквизиты записи в реестре (дата, номер).
Заключение
В настоящее время большинство договоров по продаже и приобретению жилья заключается при посредничестве риелторских агентств. Такие компании оказывают полный комплекс услуг по сопровождению сделок. В агентстве работают компетентные юристы, разбирающиеся в тонкостях правовых вопросов. Вместе с тем специалисты рекомендуют ответственно относиться к выбору посредника. Агентство должно иметь определенный опыт работы на рынке, хорошую репутацию. Не следует также забывать и о том, что посредники берут определенную комиссию за сопровождение сделок. Как правило, она взимается с продавца. Оформление сделки можно осуществить и без участия посредника. В этом случае необходимо знать не только общие положения статей, регламентирующих отношения купли-продажи, но и некоторые их тонкости.
