Разработка проектов дизайнерского оформления современных квартир становится все более популярной. Осуществление собственных идей по обустройству жилого пространства начинается еще с отделочных мероприятий, когда закладываются базовые черты будущего интерьера. Но внешнего благоустройства бывает недостаточно, в результате чего многие владельцы решаются на радикальное изменение квартиры. Для этого выполняется переустройство и перепланировка жилого помещения с ориентацией на запросы эксплуатации объекта.
При этом подходы к реализации подобных задумок могут быть разными. Кто-то самовольно производит несложные ремонтно-монтажные операции даже без участия специалистов, а более ответственные собственники согласуют проект реконструкции жилья в соответствующих органах. Как ни странно, в зависимости от условий и целей выполнения подобных мероприятий справедливы могут быть оба подхода. Для понимания юридических нюансов таких действий стоит подробнее рассмотреть правовую сторону дела.
Понятие и виды перепланировки и переустройства
Наиболее популярным видом мероприятий, направленных на изменение параметров помещения в квартирах, считается именно перепланировка. Это рабочие действия, в результате которых меняется конфигурация помещения. Результаты проведения ремонтных операций должны фиксироваться в техническом паспорте объекта недвижимости. Далее следует учитывать, что переустройство, перепланировка, перевод жилых помещений – это разные мероприятия. Переустройство, в отличие от перепланировки, затрагивает исключительно инженерно-коммунальное оборудование. В частности, это могут быть коммуникационные сети, санитарно-технические узлы и агрегаты, данные о которых также фиксируются в техническом паспорте квартиры.
Чаще всего в отдельном порядке рассматривается перенос жилых помещений, хотя, в сущности, данные мероприятия предусматривает понятие переустройства и перепланировки жилого помещения квартиры. Например, перенос спальни на кухню или ванной в жилую комнату неизбежно требует переустройства данных помещений. Не всегда в подобных случаях меняется конфигурация стен и перегородок, но обновление коммуникационного обеспечения становится обязательным.
Как регулируются планировочные мероприятия?
Стоит отметить, что практикуются разные способы юридического подкрепления права на реализацию переделки в квартирах. В зависимости от региона устанавливаются свои стандарты прохождения процедуры, разрешающей выполнение ремонтно-монтажных действий такого рода. Например, переустройство и перепланировка жилого помещения в Москве ориентируется на постановление местного правительства под номером 508. В данном документе указаны правила, касающиеся организации мероприятий, направленных на внесение изменений в устройство не только жилых, но и типовых коммерческих помещений, входящих в состав многоквартирных зданий.
Но это вовсе не означает, что в других регионах могут быть существенные расхождения с нормативами, действующими в столице. Отличия, как правило, носят лишь формальные черты и не оказывают серьезного влияния на прохождение установленной процедуры. И в этой связи стоит обратиться к документам ЖК РФ. Перепланировка и переустройство жилых помещений регулируется статьями 25-29 ЖК. В частности, в них описывается регламент проведения процедуры согласования, основания для отказа в разрешении на переделку квартиры, последствия самовольного выполнения таких действий и т. д.
Какие мероприятия не требуют согласования?
Желающий пересмотреть обустройство своего жилья не всегда обязан обращаться в специальные органы для получения соответствующего разрешения. Некоторые работы по перепланировке можно произвести и без лишней волокиты. В частности, переустройство и перепланировка жилого помещения обходятся без документов, если планируется косметический ремонт, не предполагающий коррекции стен, перекрытий и других несущих конструкций. Гораздо тоньше грань в операциях с инженерным оборудованием, но и в этой сфере есть широкое поле для самостоятельного переустройства. Так, разрешение не требуется при монтаже электроплиты в кухне, установке телевизионной антенны, кондиционеров и наружных сеток. Более того, в некоторых случаях допускается даже перестановка отопительного и газового оборудования, но с жесткими ограничениями.
Предусматривается и возможность самостоятельного выполнения некоторых мероприятий с последующим уведомлением о проделанной работе. Это переустройство и перепланировка жилого помещения без проекта и разрешения. К таким операциям относятся следующие:
- Заделка проемов в перегородках, которые не выполняют функции несущих конструкций.
- Монтаж перегородок, не предполагающий повышение нагрузки на элементы перекрытий.
- Перестановка сантехники в ванной, туалете или на кухне без изменения габаритов помещения.
- Остекление балкона и лоджии в соответствии с типовым проектным решением.
- Демонтаж или коррекция формы тамбура без внесения изменений в параметры его габаритов.
- Создание проемов в перегородках, не являющихся несущими.
Какие работы подлежат согласованию?
Рассмотрение ремонтно-монтажных операций, которые предполагают получение разрешения, невозможно без упоминания проекта. В этом техническом решении указываются мероприятия, которые планирует осуществлять владелец недвижимости. Практически все виды переустройства и перепланировки жилого помещения, предполагающие внесение корректировок в конструкции несущих перегородок, требуют изначальной разработки проекта. В дальнейшем готовый документ согласовывается с комиссией. Также разработка проекта требуется в случае переустройства полов, изменения архитектурного облика фасада, а также при переносе работающих ванных комнат. Что касается инженерных коммуникаций, то согласование требуется почти при всех операциях, связанных с газоснабжением.
При этом в зависимости от характера планируемых переделок проект может утверждаться в разных инстанциях. Обновление того же газового оборудования в некоторых случаях предполагает получение разрешения от органов пожарного надзора. Также представители надзорных органов могут дать рекомендации по техническому решению. Так, если проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения предполагает расположение в нем газовой колонки, то с большей вероятностью оборудование предложат переместить на кухню.
Какие планировочные работы не могут быть разрешены?
Теперь можно перейти к самым жестким правилам, которые имеют полностью запретительный характер в контексте возможностей перепланировки. При этом не имеет значения, есть ли проект или нет – он в любом случае не будет утвержден.
- Итак, не допускаются изменения, которые приводят к ухудшению качества условий проживания. Причем это касается и непосредственного собственника квартиры, и его соседей.
- Также не разрешается выполнение мероприятий, которые могут повлечь разрушение или снижение прочностных качеств несущих конструкций.
- Повышение нагрузок на такие перегородки тоже не допускается.
- Безуспешным будет и согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с проектом по внедрению регулирующих приборов в общие инженерные сети.
- Перенос отопительных агрегатов, входящих в общую инфраструктуру дома и расположенных на балконе, также запрещается.
- Практикуется и дифференцированный подход к формированию списков с допустимыми и запрещенными мероприятиями по перепланировке с точки зрения состояния здания в целом. Так, если в новых домах некоторые виды работ вполне можно реализовывать даже без проекта, то аварийные объекты и вовсе не могут подвергаться подобным изменениям.
Процедура получения разрешения
Начинать предприятие следует с проведения осмотра помещений специалистами, которые в дальнейшем будут разрабатывать проектное решение. Также будет нелишним подключить к этой группе и представителей эксплуатирующей дом организации. На основе полученных данных разрабатывается проект, который и надо будет утвердить. Опять же, в зависимости от вида предстоящей работы может потребоваться направление документа в несколько надзорных органов. Сложные проекты нередко требуют и получения заключения от санэпиднадзора. Если речь идет о квартире в здании-памятнике, то регламент переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может потребовать и специальную визу от КГИОП. Как правило, для удобства и экономии времени владельцы квартиры поручают подобные согласования проектным организациям, которые и занимались разработкой конкретного плана перепланировки.
Основным же этапом процедуры получения разрешения на реализацию проекта является прохождение комиссии, которая на основе предоставленной информации о проекте примет решение относительно его дальнейшей судьбы. Чаще всего порядок переустройства и перепланировки жилого помещения предусматривает формирование комиссии на базе городской жилищной инспекции. В небольших городах такими вопросами может заниматься и местная администрация. При этом не стоит полагать, что решение всецело зависит от характера планируемых действий. Повысить шансы на положительное заключение комиссии позволит изначально правильно составленная документация.
Пакет документов для согласования
Для согласования ремонтно-монтажных мероприятий по перепланировке следует составить заявление, собрать документы на объект недвижимости, технический паспорт с описанием помещения, а также подготовить упомянутый проект. Часть документов можно получить в местном отделении БТИ. Кстати, если право на помещение имеет соответствующую регистрацию в Росреестре, то можно обойтись без предоставления правоустанавливающих документов на квартиру в целом. В некоторых случаях не обязательно и наличие техпаспорта – комиссия может его получить в электронном виде, направив запрос в жилищную инспекцию. Таким образом, минимальный пакет документов должен включать заявление о переустройстве и перепланировке жилого помещения и проект. Но есть и еще один нюанс, связанный с получением разрешения от соседей. Это касается случаев, когда реконструкция планируется в помещениях, занимаемых на основе договора социального найма. Заявление составляет ответственный съемщик квартиры, после чего документ заверяется всеми проживающими в ней совершеннолетними гражданами.
Есть и другой нюанс, который, собственно, следует учитывать при выполнении любого ремонтного мероприятия. Дело в том, что соседи сверху и снизу после завершения реконструкции могут подать жалобу на негативные последствия, проявившиеся уже в их жилье. Если подобные явления действительно имели место – ничего не поделаешь и придется компенсировать ущерб. Однако бывают случаи, когда прежде существовавшие дефекты предъявляются как результат проведенного у соседей ремонта. Обезопасить себя от подобных притязаний поможет расширенный порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, который будет включать изначальный осмотр соседних помещений. Будет не лишним, если участники этого мероприятия проведут фотофиксацию потолков, стен, коммуникаций и составят соответствующий акт.
Как должно быть написано заявление?
Собственники, желающие реализовать перепланировку, должны при написании заявления руководствоваться формой, утвержденной постановлением правительства под номером №266 от 2005 г. Документ адресуется, как правило, в органы местного самоуправления или жилищной городской инстанции. В графе «ОТ» должен быть указан собственник, наниматель объекта или другое лицо, уполномоченное на выполнение ремонтно-монтажных работ в помещении. Также следует указать полный адрес местоположения квартиры. В самом тексте заявления к представителям органа, который должен будет утвердить право на выполнение перепланировки, должно быть отмечено следующее:
- Собственник обязуется выполнять работы в соответствии с прилагаемым проектом.
- Обязуется допускать уполномоченных лиц на объект, где выполняется перепланировка.
- Обязуется завершить рабочие мероприятия в указанные сроки.
Завершение перепланировки и переустройства
Согласно правилам, решение о возможности проведения реконструкции должно быть принято спустя 45 дней с момента направления заявления. Но здесь важно учитывать, что иногда бывают задержки. Собственники нередко получают отказ в разрешении по той причине, что был предоставлен неполный набор документов. Или же если проект был составлен организацией, не имеющей права на выполнение подобных работ. Поэтому желательно обращаться в компании, участвующие в местных СРО. Специалисты таких фирм нередко оказывают помощь и в дальнейшем сопровождении проекта. Также очевидно, что отказ может быть связан с технической недопустимостью реализации планируемых действий. Но опять же, профессиональные организации, взявшие на себя обязательства по разработке проекта, вряд ли и сами допустят подобные ошибки.
Если проект был принят комиссией и получено разрешение на его воплощение, то можно приступать к непосредственным работам. Однако завершение переустройства и перепланировки жилого помещения еще не означает, что процесс обновления жилья окончен в правовом смысле. Далее необходимо пригласить на объект приемочную комиссию, участники которой подтвердят, что собственник реализовал именно тот план, который согласовывался прежде.
Что будет в случае самовольной перепланировки?
Примечательно, что жилищный кодекс не предусматривает прямого запрета на рассмотрение уже реализованного проекта. Но это не значит, что самовольную реконструкцию примут и утвердят. На практике разбирательства с такими ситуациями часто приводят к тому, что собственников обязывают возвращать помещения в первоначальное состояние. Более того, самовольное переустройство и перепланировка жилых помещений налагается штрафом до 2 500 руб.
Нерегламентированная переделка может доставить и немало проблем другого свойства. Так, покупка помещения с реализованной реконструкцией без соответствующих документов вполне допустима, даже если в техническом паспорте стоит пометка о произведенном обновлении. Однако в дальнейшем все равно придется решать этот вопрос, но уже без участия прежних хозяев. И если переустройство и перепланировка жилого помещения не соответствует нормативам, то, скорее всего, также придется возвращать объект в исходное состояние. Главная проблема в том, что даже технически допустимая реконструкция может быть не принята жилищной инстанцией. Если проект соответствует строительным нормам, то наилучшим решением будет обращение в суд для узаконивания проведенной работы.
Заключение
На пути к заветному осуществлению идеи о жилье с улучшенными качествами не обязательно менять квартиру. Вполне можно законным способом провести реконструкцию текущего объекта недвижимости. Как показывает практика, выполнение процедуры оформления обходится дешевле во всех смыслах. Достаточно написать заявление о переустройстве и перепланировке жилого помещения, собрать документы на квартиру и разработать соответствующий проект. К слову, последний пункт является наиболее трудоемким, но без него в любом случае не обойтись. Даже если речь идет о незначительных изменениях, специалисты рекомендуют изначально подготовить техническое решение в профессиональной организации. Она же в дальнейшем и поможет пройти необходимые этапы к утверждению проекта, не говоря о конечной его реализации на практике.
