По мере развития законодательного регулирования земельного вопроса оптимизируется и процесс продажи (купли) участка. В связи с этим становится актуальным вопрос о том, сколько же он должен стоить. И в этом случае на помощь приходит экономическая оценка земли.
Общая информация
Трудно переоценить, насколько важным является полноценный анализ земельных ресурсов. Ведь экономическая оценка – это ключевой фактор при заключении договора. Неважно что будет – продажа или аренда, но покупатель и продавец заинтересованы в озвучивании наиболее оптимальной для каждого из них цены. Для наилучшего результата ознакомление происходит как с различной документацией, так и непосредственно на месте. Ведь даже в случае удобного расположения земля может быть загрязнена, иметь скрытые недостатки или же определённую специфику использования. Поэтому для каждого конкретного случая подбирается определённый перечень методов и подходов анализа. Это позволяет получить максимально объективную оценку стоимости. Для избегания ошибок во время расчетов широко используется программное обеспечение.
Что же включается?
Когда проводится нормативная денежная оценка земли, то считается стоимость не только непосредственно участка, но объектов недвижимости, которые установлены на нём. Это всё тоже оценивается на основании сложившейся рыночной ситуации. Экономическая оценка земли в сельском хозяйстве включает в себя и учёт имеющейся инфраструктуры, и существующий кадастровый план. Таким образом, можно уже наперёд просчитать, что нужно будет провести ещё, а что уже есть в готовом состоянии – только приди и действуй. Ведь выгода после приобретения может реализовываться на протяжении неограниченного времени. И это важное отличие земли от других активов с определённым сроком службы. Поэтому, с учетом перспектив, учитывается и многообразие природного ресурса, и близость, количество населения, а также что же тут будет размещено и насколько это выгодно.
Специфика в Российской Федерации
Когда проводится экономическая оценка земли, то необходимо сконцентрироваться на особенной роли государства. Оно должно строить законодательный фундамент последующего использования таким образом, чтобы рационализировать охрану и использование ресурса, способствовать повышению плодородия почв, работать над воспроизводством грунтов и сохранять благоприятные условия жизни для людей. Особенно это важно в городах. На практике рынок земли в Российской Федерации довольно сложно объективно оценить из-за целого ряда факторов:
- Неразработанностью законодательства и нормативно-правовой базы.
- Неразвитостью земельного рынка в целом по стране.
- Специфики конкретного объекта.
В таком случае возможным является и то, что нормативная денежная оценка земли будет выполнена со значительными ошибками. Особенно остро эта проблема стоит в городских условиях. Достаточно только открыть газеты, как можно прочитать о различных махинациях или же производствах, размещенных в центре поселений и ухудшающих здесь экологическую обстановку. Показатели экономической оценки земель же позволяют получать максимальную эффективность от размещения чего-либо на определённой территории.
Как же это проводится?
Как же выглядит экономическая оценка земли в сельском хозяйстве или же в городе? Первоначально определяется правовой режим. Под этим подразумевается разбирательство с целевым назначением, формой собственности и получение разрешения на использование. Давайте разберём по отдельности каждый пункт. Итак, целевое назначение – это установленные законодательством и нормативными актами порядок, предел и условия эксплуатации территории согласно конкретной цели в рамках определённой категории. Всего в Российской Федерации их выделяют семь. По формах собственности – земля может находиться в власти государства, муниципалитета, частного лица, коллектива и других. Относительно разрешения – тут существует целый набор ограничений. Так, к примеру, гражданам иностранных государств запрещено передавать земельные участки, прилегающие к границам. Это же относится и к некоторым иным особенным зонам.
Кто подходит?
Экономическая оценка сельскохозяйственных земель может быть проведена только для того участка, который находится в гражданском обороте. Наиболее популярным в плане использование является частное право. Но это не единственная возможность в плане владения. Не стоит ещё и забывать, что есть право бессрочно пользования в рамках муниципальной или же государственной собственности. В таких случаях земля принадлежит органам власти и самоуправления и федеральным казенным предприятиям. Участок с таким статусом не может быть внесёт в капитал коммерческих организаций. Но он может быть взят в аренду. В таких случаях предусматривается ограниченное во времени использование на условиях заключенного договора. Там же прописываются и права распоряжения. Экономическая оценка городских земель в таких случаях ищется путём капитализации дохода, что получит арендодатель на основании возможных в плане осуществления видов деятельности и с учетом его местоположения.
Особенности государственных или же муниципальных земель
При их использовании на правах аренды есть специфический момент: запрещено менять их целевое назначение. Но это не единственно условие. Когда проводится оценка сельскохозяйственных земель или же промышленных территорий города, то приходится следовать ещё таким ограничениям:
- Запрещено использовать участок таким образом, чтобы это вело к ухудшению условий окружающей природной среды, снижению плодородности почв и деградации земли.
- Нельзя осуществлять деятельность на территории, не предназначенной для этого. Так, к примеру, на сельскохозяйственных землях нельзя строить здания.
- Запрещено продавать и сдавать в аренду.
- Иные требования, которые установлены федеральным законами, иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Соответственные разрешения выдаются представителями власти в соответствующих документах. При этом учитываются основные цели экономической оценки земли, которые и позволяют решить, за сколько же она будет передана. Так, под сельское хозяйство выделяют под номинальные суммы (в плане получаемой прибыли), а вот добыча нефти или полезных ископаемых – это совсем другое дело.
Виды оценивания
Для того чтобы примерно понимать, сколько стоит определённый участок используют несколько разных подходов. Обобщающая методика оценки земли:
- Кадастровый подход. Это определение стоимости всех земельных участков в рамках границы одного административно-территориального образования (область, район, город, поселок). В таких случаях стоимость надела высчитывается с помощью инструмента математического соотношения (то есть, 100 соток оценено в 10 тысяч рублей, тогда одна – это всего 100 р.).
- Единичная оценка. Этот подход используют для того, чтобы определить рыночную специальную стоимость земли на текущий момент (то есть дату, когда независимые эксперты дают заключение о своём видении, сколько необходимо заплатить за участок).
Для наилучшего результата это делается с помощью комбинации трёх методов: затратного, сравнительного и доходного. Полученная величина и определяется как стоимость. Давайте немного о них поподробнее.
Три метода
Первоначально давайте уделим внимание доходному. Он наиболее весомый для бизнеса, поскольку позволяет оценить стоимость земли исходя из размеров доходов, которые хочет получить потенциальный покупатель. Доходный метод базируется на трёх принципах:
- Ожидания.
- Максимально эффективного использования.
- Замещения.
Как правило, инвесторы и предприниматели приобретают землю для того, чтобы получить денежные доходы или же иные выгоды. Поэтому для них и представляет наибольший интерес доходный метод. Сравнительный используется в тех странах, где имеется развитый земельный рынок, и цена определяется на основании стоимости иные участков. Затратный подход предлагает оценку с позиции, что за территорию не будет заплачено больше денег, чем будет потрачено на возведение всех необходимых объектов.
Заключение
Независимо от того, будет ли проводиться экономическая оценка городских земель или же сельских, промышленного или же сельскохозяйственного назначения, следует запомнить, что общий подход к этому делу один. И необходимо придерживаться принятого протокола для того, чтобы последующая после оценки сделка не была бы признана недействительной.
