Большинство граждан, проживающих в муниципальном жилье, сталкивается с вопросом о том, можно ли продавать неприватизированную квартиру. Интересуются они этим с целью улучшения жилищных условий. Законодательство на этот счет говорит вполне конкретно, что у физических лиц нет права на совершение сделок купли-продажи с квартирами, которые не были приватизированы. Если ранее гражданин не воспользовался своим правом на подобное действие, то теперь у него есть такая возможность снова. Используется такой вариант, если квартира неприватизирована, а ее необходимо обменять на приватизированную, вне зависимости от местоположения обеих.
Особенности процедуры
Делается это так. Любой человек, которого интересует продажа или обмен неприватизированной квартиры, может отыскать покупателя, которому требуется жилплощадь в другом городе или он готов обменять ее на иное жилье. После проведения этой процедуры у него есть возможность регистрироваться там, где он желает проживать. Некоторые агентства сейчас работают именно в этом направлении. Они располагают домом в определенном месте, через квартиры в котором производится такая манипуляция.
Конечно, такие сделки не совсем «прозрачны», и часто их даже называют неправомерными. Но в результате этого продавец получает очевидную выгоду, так как он реализует жилье, что фактически ему не принадлежит. Основной недостаток касается того, что нигде не указывается факт передачи денежных средств, и именно тут открываются возможности для мошенничества.
Как обезопаситься?
В этом случае, как и в любых сделках с недвижимостью, требуется проявить предельную осторожность. Ловушек можно избежать только при условии внимательного ознакомления со всеми документами, которые вы собираетесь подписывать. Важно помнить, что договор обмена можно признать недействительным в течение года с момента заключения. Если вы поняли, что вас обманули, требуется незамедлительно обратиться в полицию.
Второй вариант
Говоря о том, можно ли продавать неприватизированную квартиру, стоит отметить, что при возникновении подобной необходимости имеется еще один способ решения проблемы. Сначала вы должны найти на свою жилплощадь покупателя. Можно узнать, есть для вас возможность приватизировать жилье. Нельзя это сделать с такими объектами, как квартиры в домах спецназначения и военных городках, в домах с капремонтом, комнаты в общежитии и жилье социального значения. Если ваша квартира не из перечисленных категорий, то можно собирать пакет документов, требуемых для приватизации: справку о составе семьи и жилом помещении; справку о начисленной жилой квоте; паспорта, свидетельства о рождении детей, которым еще нет 18 лет; свидетельства о льготах.
Разбираясь в вопросе о том, как продать неприватизированную квартиру, обратите внимание на то, что с указанным перечнем документов вы должны обратиться со всей семьей в районную администрацию. Там вы заполните заявление, а все члены семьи оставят под ним подписи. Это условие является обязательным. Рассматривается заявление в течение месяца. Договор о приватизации составляется в присутствии нотариуса. После его признания государством вам будет доступна продажа неприватизированной квартиры.
А что же покупатель?
В данной ситуации очень хорошо, если покупатель будет в курсе всего. В том случае, если он заинтересован в приобретении именно вашей квартиры, то будет готов внести задаток и подождать, пока вы оформите всю документацию. Нотариального заверения требует и договор о задатке. Естественно, в этом случае конечная стоимость жилья окажется меньше, чем в случае с заранее приватизированным, но стороны сделки будут в выигрыше.
Третий вариант
Разбирая вопрос о том, можно ли продавать неприватизированную квартиру, стоит рассказать еще об одном способе. Вы можете оформить договор социального найма имеющейся недвижимости на покупателя. Для этого вам потребуется сначала с ним договориться, а потом прописать его в своем жилье в соответствии с правилами социального найма. Когда оговоренная сумма вами будет получена, вам можно выписываться из квартиры. А покупатель после этого может оформлять договор социального найма на себя, после чего имеет право и на приватизацию квартиры.
Что дает приватизация?
Итак, теперь вы знаете, как продать неприватизированную квартиру, поэтому можно разобраться с другими вопросами. Как собственник приватизированного жилья вы можете делать с ним все что угодно: обменивать, продавать, передавать. Для продажи квартиры требуется определенный перечень документов, которые вам поможет собрать нотариус, занимающийся ведением вашей сделки.
Если есть желание реализовать свое жилье в минимальные сроки, можно воспользоваться услугами специализированных агентств. Специалисты не только могут помочь в поиске покупателя, но и сэкономят ваше время. Если вас интересует, как разменять неприватизированную квартиру, то тут ситуация немного отличается. Для этого вам потребуется две другие квартиры, статус которых является таким же. Это один из способов раздела жилплощади. Ранее для этого проводилось разделение лицевых счетов, а теперь законодательством запрещена такая процедура.
Особенности договоров
Часто граждане, которые решили приобрести квартиру, опасаются ее двойной продажи или иных мошеннических действий со стороны продавца. Для таких людей в практике ведения сделок с недвижимостью ввели предварительный договор продажи недвижимости. С его помощью обе стороны получают определенные, вполне конкретные права. Это в некотором смысле обязательство того, что в будущем стороны совершат сделку. Предварительный договор также обеспечит защиту от повышения стоимости квартиры и ее сохранение в первоначальном виде без ухудшения состояния передаваемого имущества в будущем. Однако в некоторых случаях предварительный договор продажи недвижимости может включать условия, создающие определенные моменты совершения сделки. Именно поэтому требуется предельная внимательность во время его составления.
Что содержится в предварительном договоре?
В этот документ включается полный перечень необходимых условий для составления основного договора в будущем. В нем обязательно прописываются сроки, в которые между сторонами обязательно должна быть проведена сделка купли-продажи, размер денежной суммы, которая вносится в качестве аванса со стороны покупателя.
При продаже жилья вместе с каким-то имуществом обязательно прописывается его текущее состояние, чтобы продавец в будущем нес ответственность за порчу или ненадлежащее состояние объектов. От этих обязательств он не сможет отказаться в будущем, когда будет заключаться основной договор. Если одна из сторон будет уклоняться от совершения сделки, то все эти документы позволят призвать ее к ответственности. Убытки, которые в этом случае будут причинены, будут взиматься в суде.
Что вас может ожидать?
Итак, теперь вы знаете, можно ли продавать неприватизированную квартиру. Теперь стоит разобраться с некоторыми «подводными камнями», с которыми можно столкнуться. Любой из описанных вариантов несет в себе определенный риск. Основным фактором является мошенничество со стороны покупателя либо агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что вы выпишитесь из квартиры, а вам не выплатят деньги, которые вам обещаны, либо фирма откажется выкупать буферную квартиру обратно. Для начала требуется тщательно проверить человека или организацию, с которой вы намерены работать. Покупатель тоже может пострадать при использовании «буферной» схемы, ведь если он ранее уже использовал свое право на приватизацию, теперь он останется просто жильцом.
Ждет определенная опасность и со стороны правоохранительных органов. Вполне возможно, что кем-то из заинтересованных лиц в суд будет подано заявление о недействительности сделки, которая совершается. На то есть все основания с формальной точки зрения. Такая продажа теоретически может рассматриваться как притворная или мнимая сделка, а это нарушение законов. Результат судебной тяжбы в этом случае прогнозировать проблематично.
Выводы
Какой бы вариант вы ни выбрали в итоге, необходимо помнить, что вас может ожидать множество проблем. Именно поэтому стоит приватизировать жилье, а потом проводить с ним любые операции. А каждый сделанный шаг должен обязательно отражаться в документах, чтобы в будущем не было никаких проблем с законом.
